BĐS Hà Nội phụ thuộc hoàn toàn vào “động thái” nguồn vốn

Hiện trên thị trường đang phổ biến hìnhthức huy động vốn từ khách hàng khi chưa đủ điều kiện. Ông nghĩ sao về điềunày?

Các hình thức như “mua nhà trên giấy”, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện…thường tạo rủi ro cho người tiêu dùng như về chất lượng nhà ở, thời hạn giaonhà, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức đã cam kết trong hợp đồng.

Thậm chí nhà đầu tư còn chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà ngườitiêu dùng không biết, người tiêu dùng chuyển nhượng vốn góp cho người khácnhưng chưa được pháp luật thừa nhận...

Phương thức “vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở” thìcó nhiều rủi ro hơn nữa. Dự án xây dựng nhà ở có thể bắt đầu nhưng độ thànhcông chưa thể khẳng định được, không loại trừ cũng có thể là “dự án treo”…

Không những vậy, hợp đồng vay vốn đã có trong luật tín dụng. Chủ đầu tư cóphải là tổ chức tín dụng không, nếu đã vay vốn thì phải trả bằng tiền cộnglãi suất chứ không được trả bằng hàng hóa, không được kèm theo điều kiệnràng buộc quyền được mua hàng hóa.

Hình thức huy động vốn từ khách hàng củachủ đầu tư thứ cấp (cấp 2) cũng rất phổ biến. Theo ông, cần phải làm để ngănchắn những rủii ro cho khách hàng?

Các quy mô dự án lớn, đầu tư hàng trăm ha, các nhà đầu tư sơ cấp không đủkhả năng làm trọn vẹn từ A đến Z để ra được căn hộ hay nhà để bán, mà họ chỉcó thể đầu tư phần hạ tầng, sau khi đầu tư xong hạ tầng họ sẽ được quyền bánlại cho chủ đầu tư cấp 2.

Khi làm xong hạ tầng hoặc bắt đầu khởi công thì theo như nghị định 02 họ bắtđầu được huy động vốn từ chủ đầu tư cấp 2 có chức năng kinh doanh bất độngsản. Tôi cho việc làm này là đúng, nhưng vấn đề là chúng ta vẫn chưa cónhững chế tài để kiểm tra, giám sát.

Chẳng hạn như, chủ đầu tư cấp 2 sau khi dùng tiền để mua lại phải tự dùngvốn của chính mình, không được phép đi huy động tiếp từ khách hàng. Nhưngthị trường đang có hiện tượng “tay không bắt giặc”, tức là sau khi có đượcquyền xây dựng lại tiếp tục đi huy động vốn, điều này hoàn toàn sai luật vàphải có chế tài. Thậm chí có thể áp dụng chế tài bắt buộc chủ đầu tư phảihoàn trả lại.

Ngân hàng thắt chặt nguồn vốn cho vay, cácnguồn vốn khác thì gần như không khả thi. Thực tế, nếu chủ đầu tư không tậndụng nguồn vốn chủ yếu từ khách hàng thì họ cũng không biết thu hút vốn ởđâu…?

Chúng ta cần phải cố gắng tạo lập và đưa vào các định chế tài chính ngoàitín dụng ngân hàng như quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, phát hành trái phiếu...Việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp đã có quy định, trong đó tất cảcác doanh nghiệp đều được quyền huy động trái phiếu.

Trên thực tế, đã có những doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu,phát hành trái phiếu thành công như HUD đã huy động được 500 tỷ trong năm2009. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quy định riêng cho trái phiếu bất độngsản mà đang được áp dụng chung trong tính độc quyền trái phiếu của doanhnghiệp.

Nói như vậy có thể thấy, thị trường BĐS cónhiều điều bất ổn, ngay cả khi đang có hiện tượng sốt đất ở một số khu vực ởHà Nội liên quan đến quy hoạch chung thủ đô…?

Mức độ tăng giảm của thị trường này trong thời gian hơn 1 năm qua luôn cótính cục bộ và thời điểm, không phải là xu hướng tổng thể và dài hạn. Ngaytại một địa phương như Hà Nội, có những dự án sốt giá nhưng vẫn có những dựán lại bị ngưng trệ.

Thời điểm có vốn nhiều thì thị trường ấm lên, nhưng chỉ cần luồng vốn bịngăn lại thì thị trường lập tức nguội đi. Đó là biểu hiện của tính thiếu ổnđịnh, cục bộ và nhất thời. Hơi thở, sức sống của của thị trường phụ thuộchoàn toàn vào những động thái của nguồn vốn khả thi cho thị trường.