Dự báo giá bất động sản

Dân số tại thời điểm 1.4.2009 là85.789.573 người (nông thôn 60.415.311 người, thành thị 25.379.262 người). Cáccon số này cho thấy: 1-Việt Nam có số dân đông đứng thứ 13 trong tổng số 218nước và vùng lãnh thổ trên thế giới; 2-Trong khi diện tích chỉ đứng thứ 64, mậtđộ dân số của Việt Nam thuộc loại cao (260 người/km2, cao gấp đôi mật độ củaĐông Nam Á, của châu Á và gấp trên 5 lần của thế giới ); 3-Do tỷ lệ sinh còncao, nên hằng năm dân số vẫn còn tăng trên 1 triệu người, nhiều hơn dân số của52 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới hiện nay. Đó là chưa nói số Việt kiều từnước ngoài trở về đầu tư, làm việc hoặc do sự bất ổn về thiên tai… mong muốnđịnh cư lâu dài ở Việt Nam gia tăng; 4-Tỷ lệ dân số thành thị đã gia tăng nhanhtrong mấy năm gần đây, nhưng hiện còn ở mức thấp (29,6%), đứng thứ 171 trên thếgiới, nên sẽ gia tăng mạnh hơn trong thời gian tới. Tỷ lệ dân số thành thị tăng,mức sống cao lên, nhu cầu về đất ở (và các diện tích dịch vụ như cây xanh, đườngsá, các công trình khác) tăng lên.

Thống kê lịch sử cho thấy, tínhtừ năm 1993 đến nay, giá bất động sản (BĐS) đã qua hai cơn sốt rưỡi: Cơn sốt thứnhất vào năm 1993-1994, cơn sốt thứ hai vào năm 2001-2002, cơn sốt thứ hai rưỡivào cuối năm 2007 đến đầu năm 2008 (người viết gọi cơn sốt này là cơn sốt thứhai rưỡi bởi thời gian diễn ra ngắn, diễn ra cục bộ ở một số địa bàn, một sốphân khúc).

Nếu chu kỳ hai cơn sốtgiá BĐS lần trước (6-7 năm) được lặp lại, cơn sốt sắp tới (cơn sốt thứtư) sẽ đến vào khoảng năm 2013. Tuy nhiên, do cơn sốt thứ ba chỉ diễn ranửa chừng (như ở trên đã gọi là cơn sốt thứ hai rưỡi), nên có thể nửacơn sốt còn lại sẽ kết hợp với cơn sốt thứ tư để đến sớm hơn, có thể bắtđầu lên dốc ngay từ năm 2010 này và đạt đỉnh vào năm 2011-2012. Dự đoánnày xuất phát từ một số căn cứ chính.

Giá nhà ở và vật liệu xây dựng từtháng 3.2010 đã tăng cao hơn tốc độ tăng giá tiêu dùng (tháng ba là 1,38% so với0,75%, tháng tư là 2,51% so với 0,14%, sau 4 tháng - tháng 4.2010 so với tháng12.2009 - đã tăng 7,5% so với 4,27%). Giá BĐS tăng không chỉ lan từ ngoại thànhvào nội thành, mà còn lan ra các thành phố, thị xã, thị trấn của các tỉnh khác.Giá đền bù thu hồi đất nông nghiệp cao gấp 5 lần mức trước đây cũng góp phần kéomặt bằng chung lên.

Chính sách tiền tệ-tài khóachuyển từ thắt chặt sang nới lỏng với nhiều biểu hiện. Mặt bằng lãi suất đangđược kéo xuống. Tốc độ tăng giá tiêu dùng chậm lại, nên lãi suất chiết khấu, lãisuất tái cấp vốn trên thị trường liên ngân hàng giảm xuống, lượng tiền từ thịtrường này sẽ tăng lên về khối lượng, thời gian thu hồi dài hơn. Tốc độ tăng dưnợ tín dụng tăng từ tháng 3, tháng 4 và sẽ tăng cao hơn trong những tháng tớivới mục tiêu tăng 25% tính đến cuối năm, cao gấp gần 4 lần tốc độ tăng GDP theomục tiêu. Giá vàng trong nước tăng/giảm theo giá thế giới, sau 4 tháng giá vànggiảm 4,53%. Giá USD cơ bản ổn định, 4 tháng đầu năm tăng 1,22%, thấp hơn nhiềuso với tốc độ tăng giá tiêu dùng 4,27% .

Vấn đề còn lại hiện nay chủ yếulà thị trường chứng khoán. Thị trường này trong tháng 4 đã tăng khá, các nhà đầutư đang kỳ vọng còn tăng cao hơn trong tháng 5. Các nhà đầu tư có vốn lớn, nếuđã thu lãi cao trong tháng 4 và thu được lãi cao hơn trong tháng 5 trên thịtrường chứng khoán thì sẽ chuyển vốn sang đầu tư trên thị trường BĐS.

Điều quan trọng là tăng trưởngkinh tế sau khi thoát đáy vượt dốc đi lên vào cuối năm 2009, cao hơn nữa vào quý1/2010, và đang có xu hướng tiến tới phục hồi vào 2011, phục hồi vững chắc vàonăm 2012. Sự phục hồi này đòi hỏi thị trường BĐS phục hồi sớm hơn. Vì vậy có khảnăng thị trường BĐS sẽ ấm lên ngay từ bây giờ (bắt đầu từ giao dịch gia tăng,sau đó là giá cả, bắt đầu từ ấm, sau đó sang nóng, sốt).

 Theo Đào Lâm