GS Đặng Hùng Võ: Hãy để thị trường BĐS trải qua "cơn đau" tự thanh lọc

Đây là khẳng định của Giáo sưĐặng Hùng Võ - Cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo ông Võ, Nhànước phải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát chứ không phải đi cứu thị trườngbất động sản, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ bất động sản đang gây ralạm phát. Hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bềnvững.

Hãy để cho BĐS… “xì hơi”

 - Việc quy hoạch chung xâydựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 vừa thông qua, theo ông nó sẽ tác độngnhư thế nào đến thị trường bất động sản?

- Trước mắt bản quy hoạch khôngtác động gì nhiều đến thị trường. Có hai lý do: Thứ nhất, chúng ta phải xử lýhàng loạt dự án, ít nhất là 500 dự án hiện đang rà soát lại để quyết định sốphận. Thứ hai, bản thân thị trường BĐS Việt Nam hiện đang thiếu vốn. Các doanhnghiệp, nhà phát triển dự án BĐS Việt Nam đang không tìm được nguồn để thực hiệndự án. Những lợi ích ở những khu vực theo quy hoạch mới chắc cũng phải xem lại,từ đó mới có thể dàn xếp vốn để tiếp tục triển khai.

- Liệu thị trường bất động sảncó về giá trị thực của nó?

- Một quy hoạch tổng thể vừa đượcthông qua rất khó có thể nói giá bất động sản sẽ tăng hay giảm ngay được. Tươnglai, giá bất động sản sẽ giảm về mức bình thường nhưng sẽ qua nhiều lần. Lúc nàogiảm về giá trị phù hợp với mức sống người lao động thì rất khó dự báo.

GS Đặng Hùng Võ - Cố vấn cấp cao Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Theo tôi được biết thì cókhoảng 160 dự án nằm ở vành đai xanh sẽ bị thu hồi. Vậy số phận chúng sẽ đượcquyết định như thế nào thưa ông?

- Tôi nghĩ không nhất thiết là dựán nào cũng bị rút, mà không làm dự án ở vành đai xanh thì có thể làm dự án ởnơi khác. Trừ khi đã có dàn dựng về tài chính từ trước, cũng như quyền lợi củaai đó bị thiệt thì không thể di dời được.

TIN LIÊN QUAN

Nghĩa là, có sự quy đổi nếu cácdự án không phù hợp với quy hoạch. Chúng ta phải rà soát lại. Nếu vị trí đó đặtquy hoạch vào chức năng khác thì dự án chuyển đi chỗ mới, theo đúng chức năngcủa dự án. Chỉ những dự án phức tạp, ảnh hưởng đến cái đuôi quyền lợi đằng saucủa một ai đó khiến mình cứ phải suy diễn phức tạp thêm. Đã quy hoạch sử dụngđất như thế, đã có vành đai xanh, đã có dự án, nếu chúng ta thấy quy hoạch sửdụng đất đã được phê duyệt không phù hợp thì rút dự án ra. Nguyên tắc là nhưvậy.

- Vậy theo ông, bối cảnh nàyđã cần phải đưa ra giải pháp cứu thị trường?

- Hãy để cho bất động sản tiếptục "xì hơi". Các nhà đầu tư phải tự chủ động tìm giải pháp cho mình. Nhà nướcphải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát, chứ không phải đi cứu thị trường bấtđộng sản, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ bất động sản đang gây ra lạmphát. Hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững.

Lẽ ra người dân Việt Nam có thểtiếp cận được với nhà ở bằng thu nhập bình thường của mình. Hiện nay, ở ViệtNam, tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đóở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần, ở các nước đang phát triển, tỉ lệ nàylà 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấulại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư "tay không bắt giặc", chỉ còn lại nhữngnhà đầu tư nghiêm túc.

Nhà thu nhập thấp lại áp tiêuchuẩn người giàu

- Liên quan đến việc xây nhàcho người thu nhập thấp, hiện nay các doanh nghiệp không mấy mặn mà. Theo ôngnguyên nhân là vì đâu?

- Theo tôi, doanh nghiệp Việt Namđã quen quy luật tham gia thị trường BĐS phải được siêu lợi nhuận. Trong khitham gia vào khu vực nhà thu nhập thấp chắc chắn không có nhiều lợi nhuận, báncho người nghèo bao giờ lợi ích cũng thấp nên doanh nghiệp không nhiệt tình làphải.

- Ông nói họ không có lợinhuận nhưng tôi thấy hiện nay giá nhà cho người thu nhập thấp vẫn quá cao?

- Giá nhà cho người thu nhập thấpquá cao bởi chúng ta làm nhà cho người thu nhập thấp nhưng vẫn lấy chuẩn theonhững nhà cho người có nhiều tiền. Điển hình như diện tích vẫn là 40-50m², vậtliệu tốt và phải có bếp, tủ, giường, trong khi người thu nhập thấp có thể đunbằng than cũng được. Vì vậy, đừng áp tiêu chuẩn kỹ thuật cao vào nhà có ngườithu nhập thấp.

Chúng ta đang làm việc theo kiểucó sao làm vậy mà không tư duy sâu là người thu nhập thấp đang cần gì họ có baonhiêu tiền? Nhiều nhà đầu tư khi nhận dự án không tư duy theo chiều sâu của dựán đó phục vụ cho ai chính vì vậy mà chúng ta làm theo quán tính.

Nhiều nước khác họ làm nhà chongười thu nhập thấp hạ giá thành sản phẩm bằng cách họ dùng vật liệu rất rẻ tiềnvà như vậy giá thành hạ được.

- Vấn đề tiếp cận vốn vay đểxây nhà thu nhập thấp hiện nay cũng bị phản ảnh là rất khó?

- Tất nhiên hiện giờ vốn vay làrất khó nhưng nếu nguồn vốn vay từ tín dụng ở mức 25% liệu có phù hợp? hay đầutư như vậy thì người có thu nhập thấp lại cũng không thể đáp ứng được. Bởi lẽgiá thành đầu tư cộng với lãi suất ngân hàng trong từng dự án lên đến độ khoảng20-30% nữa thì làm sao mà người thu nhập thấp kham nổi.

Giá thành không phù hợp với thunhập và khả năng thanh toán của người dân thì họ phải rút hồ sơ. Họ phải tínhđến những phương án khác có thể giúp họ đỡ tốn kém hơn là việc mua nhà thu nhậpthấp. Và đương nhiên nhà thu nhập thấp xây nhưng không có người mua thì sẽ báncho người có thu nhập cao.

- Vậy theo ông, định hướng thịtrường BĐS trong thời gian tới là gì?

Theo tôi, phải thực hiện thật tốtnghị quyết 11 của Chính phủ thì mới cứu nổi thị trường BĐS.

- Vâng! Xin cảm ơn ông!

Theo Lưu Vân
DĐDN