Trúng đậm, thắng lớn nhờ "săn" đất xen kẹt

Việc "săn" đất xen kẹt tạiquận nội thành giờ đây đã lan ra cả các huyện ngoại thành. Những mảnh đất dạngnày đang trở thành hàng hóa khiến giới đầu tư đổ xô đi tìm với hy vọng… đổi đời.Tuy nhiên, đây cũng là cuộc dạo chơi đầy mạo hiểm không dễ ăn.

Vốn ít, lãi to

Ông T - một nhà đầu tư có kinhnghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản mới đây cao hứng tâm sự, thời gianqua trong khi nhiều người lao vào đầu tư đất dự án, đang vò đầu bứt tai do lỡ "mắccạn" vì chính sách mới như nghị định 71 thì ông lại đang rung đùi vì thắng đậmcả mấy vụ đầu tư vào đất xen, đất kẹt tại mấy quận nội thành.

Theo ông T, đầu tư vào phân khúcnày tưởng khó xơi nhưng kỳ thực lại rất ngon ăn. Thứ nhất, vốn bỏ ra để muanhững thửa đất thuộc loại đầu thừa đuôi thẹo, giấy tờ không đầy đủ hoặc chưa cókhông cần quá nhiều. Nếu là đất nông nghiệp nằm lọt giữa đất thổ cư nữa thì lạicàng tốt. Các chủ đầu tư thường mua được với giá rất hời.

Thứ hai, chính vì là các thửa đấtxen kẹt thường có diện tích nhỏ, vị trí thường nằm khá sâu nên rất vừa tiền vớimột số lượng cực lớn các gia đình thực sự có nhu cầu mua nhà với khả năng tàichính từ 1,5 đến 2 tỷ đồng.

Thứ ba, tỷ suất lợi nhuận đầu tưvào đất xen kẹt rất lớn nếu xây từ nhà cấp 4 thành nhà nhỏ đôi ba tầng hoặcchuyển hóa được thủ tục giấy tờ như đất chưa có giấy tờ thành đất có sổ đỏ hẳnhoi. Chỉ cần chịu khó bổ công săn lùng, bỏ tiền lo giấy tờ, đầu tư dăm trămtriệu tu sửa hoặc xây mới thì có thể lãi tiền tỷ như chơi.

Thường các nhà đầu tư phân khúcnày rất nhạy bén với những thông tin quy hoạch như cống hóa, làm đường hoặc mởcông viên, cải tạo kè bờ các con sông trên địa bàn Hà Nội như sông Tô Lịch, sôngNhuệ, Kim Ngưu. Nhiều người đã trúng đậm nhờ đón đầu, mua được những thửa đấttít trong các xó xỉnh tưởng như chẳng ai để ý. Đùng một cái khi dự án triểnkhai, những thửa đất kẹt trên giá tăng gấp vài lần là chuyện thường.

Chị Mai - Quốc lộ 2, huyện Sóc Sơn cho biết, khu đất trước mặt đã vào quy hoạch của một trường Cao đẳng, họ lấy từ con mương trở ra, còn lại không dính vào dự án. Mua đất này vừa rẻ lại có hai mặt tiền kinh doanh

Những khu vực được giới đầu tưthời gian qua bỏ công lùng kiếm nằm dọc sông Tô Lịch như Hoàng Quốc Việt, YênHòa, Cống Mọc, Thanh Xuân hay dọc sông Kim Ngưu như Minh Khai, Lạc Trung, HoàngMai… Dĩ nhiên theo ông T, chủ đầu tư muốn tránh được rủi ro và chắc thắng thìphải có quan hệ tốt với địa chính phường và hơn nữa để được "hoa tiêu" chính xácvà giúp việc hợp thức hóa thủ tục thuận lợi…

Khu vực nằm giữa đường Bạch Maivà đường Võ Thị Sáu, Trần Khát Chân thuộc quận Hai Bà Trưng thời gian gần đâynóng lên từng ngày vì những phi vụ mua bán nhà đất xen kẹt. Có căn nhà diện tíchchỉ khoảng 30 m² vừa được bán giá 1,8 tỷ chỉ mấy hôm sau đã được sang tay vớigiá 2,3 tỷ. Chủ mới của nó vừa sửa sang lại một chút đã có người đến trả hơn 3tỷ.

Một căn khác chỉ rộng hơn 20m²vừa bán sáng chủ nhà mặt méo xệch vì đến chiều đã có người khác trả chênh gần tỷđồng. Thật chẳng khác nào bị mất của, tiếc đứt ruột, chủ nhân cứ ngớ người ra vìkhông hiểu tại sao giá nhà đất ở đây cứ nhảy vòn vọt, vừa bán đã thấy hớ. Giờđây, cơ hội kiếm tiền đã khiến việc săn lùng đất xen kẹt lan ra cả các huyện venđô.

Lan cả ra ngoại thành, trong vaingười mua đất, phóng viên chúng tôi đã tìm đến huyện Đông Anh - một trong nhữnghuyện đang phát triển với nhiều dự án được triển khai. Có mặt tại xã Vân Nội,chị Hương - một cò đất tại xã dẫn tôi đến mảnh đất nằm gần mương và nói, cáchđây 2 năm, mảnh đất này không được giới đầu tư mặn mà. Nhận thấy tính khả thicủa mảnh đất, chị lập tức gom tiền, mua đứt cả thửa với giá chỉ 3 triệu đồng/m².

Chị chắc chắn khu vực này sẽ vàoquy hoạch, miếng đất sẽ tăng gấp 3, gấp 4. Đúng như dự đoán, sau một năm, khutái định cư được quy hoạch gần đó, mảnh đất chị Hương mua giờ đã thành mặtđường, khách trả 2 tỷ chị chưa bán. Chị cũng cho biết: “Dạo này khách đến tìmmua toàn hỏi đất xen kẹt, nhỏ lẻ bởi giá vừa rẻ lại làm được sổ đỏ đàng hoàng,vốn ít lợi nhuận lại cao”.

Đi tiếp lên khu vực Sóc Sơn - mộttrong năm đô thị vệ tinh của Thủ đô, biết tôi có ý định mua đất xen kẹt với giárẻ, chị Mai - Quốc lộ 2, phố Thanh Nhàn nhanh nhảu dẫn tôi ra 3 lô đất sau nhà.Chị nói, khu đất trước mặt vừa vào quy hoạch của một trường Cao đẳng, họ lấy đấttừ con mương trở ra, còn lại không dính vào dự án.

Mua đất này vừa rẻ lại có mặttiền kinh doanh, hơn nữa, sổ đỏ làm cực kỳ đơn giản. Khảo sát của phóng viên chothấy, mức giá được chào bán cho dạng đất hiếm này thấp hơn so với giá đất ở khuvực này từ 10 -13 triệu đồng/m².

Tình cờ gặp một “đại gia” chuyênsăn đất, anh Nguyễn Huy Hưng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cho biết, để một thờigian, những mảnh đất loại này cũng lên giá không kém gì so với đất đã có sổ đỏ.Anh có mua một mảnh đất tại quận Hà Đông đầu năm 2009 với giá 4 triệu đồng/m².Sau một năm, mảnh đất xen kẹt của anh đã tăng giá gấp 3 so với ban đầu. Như vậy,với hơn 130 m2 đất xen kẹt trong khu dân cư, anh Hưng đã bỏ túi gần tỷ đồng màkhông phải thực hiện các thủ tụ rườm rà như mua bán đất đã có sổ đỏ.

Con dao hai lưỡi

Quyết định 121/2009/QĐ-UBND ngày22/12/2009 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, aotrong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ởvà đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sang đất phi nông nghiệp trên địa bànthành phố Hà Nội. Tuy nhiên, việc đầu tư vào các mảnh đất này cũng chính là condao hai lưỡi khiến các nhà đầu tư mất trắng nếu không tỉnh táo.

Ông Nguyễn Hữu Đoàn - Chuyên gianhận định thị trường bất động sản cho biết: “Mặc dù lợi nhuận của đất xen kẹtrất cao nhưng tỷ lệ ăn thua là 50/50. Nếu mua đất mà dính vào quy hoạch là coinhư mất trắng, còn nếu không thì thắng lớn”.

Theo ông Đoàn, một trong nhữngđiều kiện để chuyển đổi đất xen kẹt là hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đíchsử dụng đất phải cam kết bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan quảnlý phần diện tích nằm trong phạm vi ranh giới mở đường quy hoạch và lối đichung, diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình côngcộng...

Cũng chính bắt nguồn từ điều kiệnnày mà đã nhiều người sau khi đã mua xong thửa đất đành ngậm đắng nuốt cay vìphát hiện ra mảnh đất đã nằm trong diện quy hoạch.

Khi hỏi về thủ tục cấp sổ đỏ, chịMai cho biết, chỉ cần có chứng nhận của hai bên, sau đó mang lên Phòng Tàinguyên và Môi trường của huyện làm thủ tục là được cấp sổ đỏ. Đây cũng chính làhạn chế của việc mua bán dưới dạng quá "đơn giản" bởi khi thực hiện các giaodịch mua bán, giấy tờ thường chỉ ở dạng phôtô và đã qua tay nhiều người.

Điều này tạo điều kiện thuận lợicho nhiều người bán đất xen kẹt có thể cùng một lúc bán trao tay cho ba bốnngười cùng một mảnh đất. Khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì nhữnggiao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như khôngcó tính pháp lý.

Trao đổi với anh Nguyễn Huy Hưng,thời gian đầu đi làm sổ đỏ cho mảnh đất xen kẹt của anh rất khó khăn nhưng saunày quen dần. “Nói chung, việc cấp sổ đỏ cho các mảnh đất xen kẹt, nhỏ lẻ làkhông hề đơn giản, nói cách khác là đã có dịch vụ và có cơ chế ăn chia cụ thể,không phải cá nhân nào cũng có thể tự xin làm được” - anh Hưng cho hay.

Ở khía cạnh khác, các chuyên giabất động sản chia sẻ: “Lời khuyên dành cho những người có nhu cầu mua đất xenkẹt trong khu dân cư là cần tìm hiểu rõ về nguồn gốc cũng như giấy tờ liên quanđến mảnh đất, tránh nhẹ dạ cả tin mà mất tiền, đất chẳng thấy đâu”.

Theo Lưu Vân
DĐDN

TIN LIÊN QUAN