Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Không dễ

Trong khi nhiều công ty bất động sản phảigiãn tiến độ thực hiện các dự án nhà ở, căn hộ chung cư mới vì nguồn vốnvay bị hạn chế thì nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được xúc tiếnmạnh mẽ. Một ví dụ cho xu thế này là việc Công tySaigonLand đang thực hiện dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng Emeral tại Nha Tranggồm 36 biệt thự.

Tăng cường đầu tư

Theo ông Lê Quang Hàng, Tổng giám đốcSaigonLand, dự kiến khu biệt thự sẽ được chào bán từ quí 4/2011 với giá bánkhoảng 1 triệu USD/căn. Công ty này cũng đã lập dự án cho khu du lịch sinhthái nghỉ dưỡng rộng hơn 84 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Ông Hàng tin rằng,xu hướng sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng của những khách hàng có tiềm lực mạnh vềtài chính đang gia tăng. Đó chính là tiềm năng mà các công ty bất động sảnnhắm đến để khai thác, trong bối cảnh các phân khúc nhà hay đất ở vẫn trầmlắng.

Và SaigonLand chỉ là một trong những doanhnghiệp đang tham gia đầu tư vào phân khúc này. Trên thực tế, nhiều dự án đãhình thành và phát triển kéo dài từ Ba Vì, Hòa Bình, Vĩnh Phúc đến khu vựcmiền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang vào đến Mũi Né, Long Hải, Vũng Tàu… và đasố thuộc phân khúc cao cấp.

Theo ước tính, chỉ riêng khu vực từ Đà Nẵng đếnHội An có khoảng 9 dự án với nguồn cung gần 500 căn biệt thự như The NamHải, Furama Resort, Ocean Villas… Hơn 50% trong số đó đã được bán hết chokhách hàng Việt Nam.

Trong báo cáo tháng 4 vừa qua của Công ty TNHHCB Richard Ellis (CBRE), ông Rechard Leech - Giám đốc điều hành của CBRE -nhận định, việc siết chặt giao dịch vàng và đô la cộng thêm hiện tượng mấtgiá tiền đồng gắn liền với sự kém phát triển của thị trường chứng khoán đãkhiến cho bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn và có thể sinh lời.Trong đó bất động sản nghỉ dưỡng được lựa chọn bởi tiềm năng thu hồi vốntrong tương lai thông qua các chương trình cho thuê, chia sẻ thời gian vàgóp vốn.

Tương tự, ông Lê Minh Trí, Tổng giám đốc Công tybất động sản Sapro (đơn vị phân phối dự án biệt thự SeaLinks tại PhanThiết), cũng cho rằng, phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng là sựchuyển hướng của các nhà đầu tư trong năm 2011 này.

Ông Trí phân tích: phânkhúc bất động sản du lịch được xem là lựa chọn sắp đến của nhiều doanhnghiệp Việt Nam do sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam trong thời giangần đây và việc xác định đưa du lịch trở thành một ngành kinh tế mũi nhọncủa cả nước. Người mua nhà nghỉ dưỡng không chỉ để nghỉ ngơi mà họ còn cóthể kết hợp cho thuê lại như một cách đầu tư mới thay vì mua đi bán lại nhưtrước kia.

Bất động sản nghỉ dưỡng được lựa chọn bởi tiềm năng thu hồi vốn thông qua các chương trình cho thuê, chia sẻ thời gian và góp vốn

Phí “đè” người mua

Tùy khả năng, khách hàng có thể chọn cho mìnhmột loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phù hợp: biệt thự, căn hộ hoặc mộtcách khác là sở hữu kỳ nghỉ (time share). Trong đó, mô hình time share làmột hình thức mới  được giới thiệu tại Việt Nam không lâu. Cách thức này chophép chủ sở hữu thay vì sở hữu trọn căn nhà thì có thể sở hữu một phần.

Tuy nhiên, dù lựa chọn bất kỳ loại hình nào thìvẫn có nhiều loại phí liên quan trong suốt thời gian sở hữu bất động sản,nhất là với mô hình time share.

Tùy thuộc vào từng dự án với vị trí của nósẽ có giá bán khác nhau, dao động từ 7.000-15.000 USD cho thời hạn sở hữu từ17-40 năm (kỳ nghỉ 7 ngày trong năm) đối với căn hộ; hoặc lên đến20.000-25.000 USD đối với biệt thự cho thời hạn sở hữu từ 10-15 năm… Thờigian sở hữu ngắn hay dài còn tùy thuộc vào từng dự án với qui định của từngchủ đầu tư khác nhau.

Nếu mới nghe, mức giá khoảng 147 triệu đồng(7.000 USD) để sở hữu 1 căn hộ mỗi năm 7 ngày trong thời gian 30 năm tưởnglà rẻ. Nhưng thực tế căn hộ này có đến 52 chủ sở hữu (tương ứng với 52 tuầntrong một năm), vì vậy tính tổng giá trị một căn hộ, chủ đầu tư thu về đượckhoảng 7,6 tỉ đồng (tương đương 364.000 USD). So sánh với giá trị của mộtcăn hộ cao cấp tại TP.HCM hiện nay thì chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉdưỡng có thể thu được số tiền cao hơn gấp đôi và thậm chí gấp 3-4 lần.

Ngoàira, bất kỳ dự án nào cũng phải có chi phí bảo trì, bảo dưỡng hàng năm. Hiệnmột số dự án đưa ra mức phí bảo trì cho năm đầu tiên sau khi ký hợp đồnggiao dịch từ 3-4 triệu đồng/năm (tương ứng từ 150-200 USD/năm). Phí áp dụngcho thời gian tiếp theo chỉ được công bố vào đầu mỗi năm, tùy thuộc vào phídịch vụ quản lý của các dự án cũng như có sự biến động theo lạm phát… Hơnnữa, nếu chủ sở hữu muốn cho thuê lại thì phải trả chi phí làm môi giới chocông ty quản lý dự án.

Chưa hết, các dự án thuộc mô hình time share đềucó một ưu điểm được chủ đầu tư thường nhắc đi nhắc lại với khách hàng là cóthể trao đổi kỳ nghỉ với những khách sạn, resort khác thuộc hệ thống tạinhiều địa điểm trên thế giới. Nhưng để làm được điều này, bản thân các dự ánphải trở thành thành viên của Hệ thống trao đổi kỳ nghỉ quốc tế (ResortCondominium International - RCI).

Về phần mình, khách hàng cũng phải đăng kýlàm thành viên của RCI với phí thành viên khoảng 150 USD/năm. Ngoài ra khimuốn trao đổi kỳ nghỉ, tùy thuộc vào địa điểm đến, các thành viên phải đóngthêm phí trao đổi khoảng 100 USD/lần. Khách hàng nên làm phép tính cộng cáckhoản phí nói trên vào giá mua ban đầu để có một con số so sánh với mức giádịch vụ lưu trú mình cần phải chi trả hàng năm.

Không dễ bán

TIN LIÊN QUAN

Các chủ dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều chorằng khi khách hàng mua căn hộ hay biệt thự, ngoài đáp ứng nhu cầu du lịchgiải trí hàng năm thì đây còn là một khoản đầu tư có khả năng sinh lời thôngqua việc cho thuê hoặc chuyển nhượng lại. Tuy nhiên, ông Lê Quang Hàng thừanhận, mặc dù tại nhiều nơi trên thế giới, hình thức time share hay bất độngsản nghỉ dưỡng có giá biến động và có thể bán lại được; song riêng tại ViệtNam, việc tìm được các khách hàng để bán lại không dễ dàng. Hơn nữa, khithời gian sở hữu còn lại ít thì giá trị của bất động sản sẽ càng giảm đi.

Đồng quan điểm trên, một chuyên gia kinh tế tạiTP.HCM cũng cho biết ông đã thử tìm hiểu mô hình bất động sản nghỉ dưỡng nóichung và time share nói riêng trên thế giới với những ưu và khuyết điểm củanó. Khách hàng không nên lầm tưởng đây là một khoản đầu tư đúng nghĩa nhưcác kênh đầu tư khác. Bởi chủ sở hữu chỉ có thể bán lại được bất động sảnhay kỳ nghỉ đó với giá thấp hơn giá mua rất nhiều, thậm chí thấp hơn đến60-70%. Do đó theo vị chuyên gia này, để mua một time share hay bất động sảnnghỉ dưỡng nói chung thì phải là người hiểu rõ về mô hình này.

Mặc dù được đánh giá là có tiềm năng nhưng nhiềudự án hiện tại vẫn rất khó khăn khi tiếp cận với khách hàng. Ngoài việc đâylà dạng sản phẩm mới trên thị trường Việt Nam thì theo ông Lê Minh Trí, cónhiều nguyên nhân dẫn đến khó khăn chung hiện nay của một số dự án bất độngsản nghỉ dưỡng.

Về khách quan, kinh tế vĩ mô khó khăn đã ảnh hưởng rất nhiềuđến thị trường bất động sản nói chung. Hơn nữa, thị trường đang dần đi vàohướng chuyên nghiệp và người mua cũng tinh tế hơn trong lựa chọn của mình.

Đặc biệt, theo ông Trí, ở thời điểm hiện tại, thị trường vẫn chưa quen vớiphương thức time share. Tuy nhiên, ông cho rằng cùng với sự phát triển củanhu cầu nghỉ dưỡng, hình thức mới này sẽ có sự đón nhận mạnh mẽ trong tươnglai không xa.

Theo Lê Yến
Doanh nhân