Lường trước rủi ro khi đi vay tiền mua nhà

Giá căn hộ từ 600 triệu đồng. Ngân hàng hỗ trợ cho vay 70%" hoặc "Chỉ cần 200 triệu đồng, bạn có cơ hội sở hữu ngay một căn hộ. Ngân hàng hỗ trợ cho vay 60%"... Đó là những ưu đãi mà nhiều công ty kinh doanh bất động sản dành cho khách hàng.

Từ đầu năm, các ngân hàng đã quay trở lại thị trường bất động sản, tiếp tục cấp tín dụng cho chủ đầu tư triển khai dự án, cũng như hỗ trợ khách hàng vay vốn mua căn hộ. Động thái này của ngân hàng đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều bên.

Sôi động ngân hàng hỗ trợ cho vay

Nhằm chuẩn bị cho đợt bán 290 căn hộ tại dự án Riverpark Residence trong tháng 7-2009, đại diện Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cho biết, khách hàng sẽ được hỗ trợ vốn từ nhiều ngân hàng đối tác của đơn vị này.

Cụ thể, khách hàng được vay vốn đến 70% giá trị căn hộ với thời hạn tối đa 20 năm, lãi suất trung bình từ 10.5-13%/năm. Đặc biệt, một số ngân hàng như Bảo Việt, VIB...cho vay tới 80-90% giá trị căn hộ. Ngân hàng cũng cam kết, lãi suất cho vay tại mọi thời điểm sẽ không vượt quá lãi suất tiết kiệm 12 tháng của ngân hàng cộng với 5%.

Tương tự, cuối tháng 6-2009, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản An Bình đã ký kết với Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh để được độc quyền phân phối hơn 100 căn hộ tại block A, trong dự án Hoàng Anh River View Q.2, TP. HCM. Ông Hoàng Việt, Phó tổng giám đốc công ty này cho biết, khách hàng mua căn hộ này được ngân hàng hỗ trợ cho vay từ 70-90% giá trị căn hộ. Thời hạn cho vay đến 20 năm.

Bạn cần phải ước lượng kỹ khả năng thanh toán của mình trước khi quyết định vay tiền mua nhà.(Ảnh minh họa)

Bạn cần phải ước lượng kỹ khả năng thanh toán của mình trước khi quyết định vay tiền mua nhà.(Ảnh minh họa)

Nhiều công ty bất động sản khác cũng kết hợp với các ngân hàng như Sacombank, Techcombank, Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long...hỗ trợ khách hàng với mức vay lên đến 70% giá trị căn hộ tại các dự án.

Nhận định về xu hướng này, ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc sàn giao dịch bất động sản ACBR, cho biết: "Việc chủ đầu tư bắt tay với các nhà cung cấp tín dụng để hỗ trợ khách hàng là một phương án đem lại lợi ích cho cả ba bên".

Theo ông Hải, với giao dịch tay ba này, ngân hàng được lợi là có nguồn khách hàng lớn. Người mua nhà cũng hưởng lợi là không cần có đủ tiền nhưng vẫn có điều kiện để sở hữu một căn hộ và góp vốn dần. Cuối cùng là chủ đầu tư, vừa bán căn hộ vừa tạo thanh khoản cho sản phẩm. Ông Hải cho rằng, đây cũng là những lý do khiến bất cứ chủ đầu tư nào khi triển khai dự án cũng tìm cách tiếp cận với các ngân hàng để có được sự hậu thuẫn.

Theo các chuyên gia bất động sản, cái bắt tay giữa chủ đầu tư và ngân hàng đem lại lợi ích lớn cho cả hai đối tác. Thế nhưng, không phải lúc nào các dự án cũng tìm được sự hậu thuẫn của ngân hàng.

Nỗi lo của ngân hàng cho vay và người đi vay

Vào thời điểm thị trường bất động sản đóng băng năm 2008, quan hệ hợp tác giữa ngân hàng và các công ty bất động sản bị ngưng trệ. Có rất nhiều lý do, nhưng quan trọng nhất là chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng nhà nước, buộc các ngân hàng thương mại không được "vung tay quá trán" trong tín dụng bất động sản.

Cho khách hàng vay để mua căn hộ là một nghiệp vụ có rất nhiều rủi ro. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, ngân hàng sẽ mất vốn hoặc gặp khó khăn khi thu hồi nợ. Thông thường, khách hàng mua căn hộ khi vay vốn thường thế chấp bằng chính căn hộ, trong khi đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Ông Phạm Văn Hải cho biết, việc cho khách hàng mua căn hộ vay vốn và được thế chấp bằng chính căn hộ đó, ngân hàng phải chịu hai loại rủi ro. Thứ nhất là rủi ro về tài sản. Không ai đảm bảo được chủ đầu tư triển khai dự án và hoàn tất đúng tiến độ. Thứ hai là rủi ro về trả nợ. Nếu khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng chỉ còn một cách duy nhất là "nắm" chủ đầu tư, vì tài sản thế chấp của khách hàng chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng chẳng có gì phát mãi để thu hồi nợ.

Riêng khách hàng mua nhà dự án, trong vai trò là người đi vay, cũng đối mặt với nhiều áp lực.

Trong tháng 6-2009, một loạt khách hàng mua căn hộ của một dự án tại Q. Tân Bình đã lên tiến than phiền việc chủ đầu tư và ngân hàng không thực hiện đúng cam kết về cho vay.

Theo một số khách hàng, trong cam kết ban đầu, chủ đầu tư khẳng định khách hàng sẽ được vay 70% giá trị còn lại của căn hộ. Trước đó, khách hàng phải đóng đủ 30% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều khách hàng chỉ được duyệt vay thấp hơn nhiều so với mức cam kết. Điều này khiến người mua rơi vào thế bị động, phải vay thêm bên ngoài với lãi suất cao để góp đủ số tiền.

Như trường hợp của chị Nguyễn Hoài Thư, 36 tuổi, nhà ở đường Lý Thái Tổ, Q.10, TP. HCM, là một điển hình. Tháng 6-2009, qua Công ty cổ phần Bất động sản Nam Việt, chị đăng ký mua căn hộ Tân Mai ở Q. Tân Bình, TP. HCM, do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Tân Bình làm chủ đầu tư. Giá căn hộ hơn 884 triệu đồng, diện tích 67m2.

Theo lời nhân viên kinh doanh tư vấn, ngân hàng hỗ trợ cho chị Thư vay 70%, tức khoảng 620 triệu đồng và trả góp 20 năm với lãi suất 1,07%/tháng. Trong thời gian chờ ngân hàng xét duyệt cho vay, chị đã đặt cọc 50 triệu đồng, thanh toán theo tiến độ đợt một là 20% giá trị căn hộ.

Thế nhưng sau đó, ngân hàng chỉ duyệt cho chị vay hơn 400 triệu đồng, tức khoảng 50% giá trị căn hộ. Lý do là điều kiện thu nhập của chị chỉ được xét duyệt vay ở mức trên. Điều này khiến chị Thư phải đi vay thêm 200 triệu đồng từ người quen. Tuy nhiên, trường hợp của chị Thư vẫn chưa đến mức bi kịch vì các đợt thanh toán tiền mua căn hộ còn theo tiến độ. Với những khách hàng mua căn hộ đã hoàn tất, việc chạy tiền thanh toán cho chủ đầu tư còn khốc liệt hơn.

Lường trước các yếu tố rủi ro

Những khách hàng có mức thu nhập khoảng 10-15 triệu đồng/tháng phải trả khoảng hơn 6 triệu đồng tiền gốc và lãi, nếu mua căn hộ có giá khoảng 600-700 triệu đồng. Khi mua căn hộ từ 800 triệu đồng trở lên, họ phải trả nợ gốc và lãi trung bình khoảng 12-13 triệu đồng/tháng.

Ngoài ra, khách hàng vay với thời hạn kéo dài nên mức lãi suất còn điều chỉnh tăng, giảm tùy theo chính sách của mỗi ngân hàng. Như vậy, người vay luôn bị đặt vào tình thế bị động, vì khả năng lãi suất tăng theo thời gian là rất lớn. Có trường hợp ngân hàng không chịu tiếp tục giải ngân.

Kết cục, người mua buộc phải trả lại căn hộ, chấp nhận bị phạt một khoản tiền nếu ngân hàng không chịu giải ngân để thanh toán đúng tiến độ cho nhà đầu tư. Giấc mơ sở hữu căn hộ bằng hình thức trả góp xem như tiêu tan.

Đó là chưa kể một số dự án ban đầu được chủ đầu tư cam kết có ngân hàng tham gia hỗ trợ cho vay. Thế nhưng cuối cùng, khách hàng phải tự xoay xở. Nguyên nhân là chủ đầu tư chẳng tìm được đối tác hoặc có đối tác ngân hàng ,nhưng khách mua căn hộ không được duyệt cho vay.

Trong giao dịch tay ba này, khách hàng vay là đối tượng gồng gánh thanh toán tài chính nặng nề nhất. Do đó, bạn cần phải ước lượng kỹ khả năng thanh toán của mình trước khi quyết định vay.

Lời khuyên

Trước khi quyết định ký hợp đồng mua căn hộ của một dự án nào đó, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, khả năng vay được vốn cũng như năng lực trả nợ của mình. Đó là cách bạn tránh trường hợp dự án kéo dài, chưa được vào ở căn hộ nhưng phải vừa trả lãi ngân hàng, vừa góp tiền theo tiến độ.

Ngoài ra, khách hàng cũng nên xem xét các điều kiện về lãi suất, biến động lãi suất để lường trước khoản tiền lớn, cũng như nợ gốc mà mình có thể thanh toán được suốt một thời gian dài.

Theo Lan Vy - Th.Sĩ Nguyễn Văn Vẹn