Đầu tư bất động sản “hậu” Nghị định 71: Dễ dài, khó ngắn

Liệu nghị định này sẽ tác động như thế nào lên thị trường bất động sản trongthời gian tới?

Đầu cơ ngắn hạn sẽ khó

Việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư trước khicó Nghị định 71 khá dễ dàng. Hầu hết các công ty bất động sản thanh lý hợp đồnggóp vốn đầu tư cũ và thay thế tên của người mua mới hoặc lập phụ lục hợp đồng.Người bán nộp cho công ty một khoản phí giao dịch do chính chủ đầu tư dự án quyđịnh (thông thường dưới 1% tổng giá trị giao dịch) và thuế chuyển nhượng bấtđộng sản. Thời gian giao dịch đất dự án dạng hợp đồng góp được thực hiện trongkhoảng thời gian 1 tuần. 

Thêm vào đó, để mua loại hình bất động sản này, nhà đầu cơ chỉ cần ở nhà xem bảnđồ qui hoạch để lựa chọn sản phẩm mà không cần phải đi thực địa như đối với cácloại hình nhà đất khác.

Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thịtrường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất độngsản.

Tại Tp.HCM, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọngchủ yếu trong giao dịch bất động sản do giới đầu cơ bất động sản thường lướtsóng đối với đất dự án loại này. Trong khi đó, để thực hiện hợp đồng mua bán nhàở có sổ hồng, nhà đầu tư phải mất ít nhất 2 tuần (thời gian thông thường là 4tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng bộ.

Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượngđối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1,điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ khôngđược phép thực hiện việc huyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. 

Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khănhơn trước rất nhiều. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung ở trên thì nghị định 71chưa thực sự rõ ràng, theo người viết, nội dung này cần phải có thông tư hướngdẫn cụ thể hơn.

Việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư trước khi có Nghị định 71 khá dễ dàng (Ảnh: Getty)

Thị trường của những nhà đầutư dài hạn

Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao dịch đốivới phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân khúc nhà và đất cóchủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về bất động sản sẽ chuyển sang đấtvà nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án ở trên. Đồng thời, cung đối với nhàvà đất có chủ quyền cũng tăng. 

Ví dụ, một người sở hữu hai loại hình bất động sản là đất nhà có chủ quyền vàhợp đồng góp vốn nhận sản phẩm. Khi cần vốn người này chỉ có lựa chọn là bán sảnphẩm nhà đất có chủ quyền. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên về khả năng thanhkhoản thấp của phân khúc thị trường này nên này, nên thị trường này chỉ thu hútnhững nhà đầu tư trung vài dài hạn tham gia.

Thứ nữa, trên thị trường sơ cấp, sẽ không còn nhiều chỗ đứng cho giới đầu cơlướt sóng khi Nghị định 71 quy định về tỷ lệ chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầutư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% sốlượng nhà trong mỗi dự án.

Hình thức huy động vốn góp không được phép chuyểnnhượng cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với phần còn lại củalượng nhà ở trong dự án mới, khó có thể lướt sóng do chi phí giao dịch và thờigian giao dịch cao hơn so với đất dự án dưới dạng vốn góp trước đây. 

Khó tăng giá trong ngắn hạn

Từ góc nhìn của người viết, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam"hậu" Nghị định 71 sẽ khó có khả năng tăng giá, vì những lý do sau: 

Thứ nhất, sự thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị trường khôngcó lực kéo để có thể tăng giá. 

Thứ hai, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng chính sáchtiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng. Thêm vào đó, việcnâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 100% áp dụngtừ ngày 1/10/2019 không khuyến khích ngân hàng cho vay đối với bất động sản đốivới cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư. 

Thứ ba, sau một thời gian dài tăng giá, giá bất động sản hiện tại không hề rẻkhi so sánh với các nước trong khu vực và định giá theo phương pháp chiết khấudòng tiền. Tại Tp.HCM, từ đầu năm 2006 cho đến nay, giá đất tăng khoảng từ 2-4lần, tại Hà Nội, giá đất thậm chí tăng cao hơn trong cùng khoảng thời gian.

Trong dài hạn, Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy độngvốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Điều này tạonên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở. Thêm vàođó, tác động hạn chế đầu cơ bất động sản của nghị định sẽ khiến cho thị trườngphát triển bền vững hơn.

Sự ra đời của Nghị định 71 nhằm giảm đầu cơ và làm giảm tính thanh khoản của thịtrường. Chính sách thắt chặt tiền tệ cùng với quy định nâng hệ số rủi ro đốikhoản cho vay bất động sản sẽ là tin xấu cho thị trường bất động sản trong ngắnhạn. Trong dài hạn, chính sách chính phủ hướng tới thị trường bất động sản pháttriển lành mạnh hơn là việc cần làm.

Tuy nhiên, người viết cho rằng, việc quy định không cho phép giao dịch đối vớiđất dự án góp vốn chỉ là giải pháp tạm thời trong bối cảnh chính phủ mong muốnlàm giảm đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản.

Theo Hoài Thu
VnEconomy

TIN LIÊN QUAN