Nhiều băn khoăn thi hành luật Nhà ở

Tại mục 3, điều 7 quy định: “Trường hợp dự án phát triển nhà ở (không phân biệtnguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất) có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (baogồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và côngtrình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tờtrình đề nghị UBND cấp tỉnh xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủtrương đầu tư dự án phát triển nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án pháttriển nhà ở độc lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án”.

Tuy nhiên, theo ông Đặng Đình Thông, giám đốc văn phòng luật sư Đặng Đình Thông,nghị định lại không định nghĩa cụ thể thế nào là căn. Căn ở đây là dùng cho cănnhà hay căn hộ? Một toà nhà hỗn hợp cả văn phòng cho thuê, căn hộ, trung tâmthương mại… thì có được gọi là căn hay không?

Tương tự, ông Thông đặt vấn đề, tại điều 9 của nghị định này chỉ quy định có nămhình thức huy động vốn liệu đã ổn chưa? Vì theo ông Thông trong luật Nhà ở, luậtKinh doanh bất động sản không hề giới hạn các hình thức huy động vốn. Nếu quyđịnh như vậy, sẽ gây rắc rối và khó khăn trong quá trình huy động vốn của nhàđầu tư.

Một giám đốc doanh nghiệp địa ốc cho biết, quy định không cho phép chuyển nhượnghợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán nhà được dự đoánsẽ tác động vào thị trường đất nền trong các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự ánở xa, chưa hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng.

Việc hùn vốn trong các dự án bất động sản sẽ khó khăn, do quy định về việc phân chia lợi nhuận (Ảnh: Lê Quang Nhật)

Nghị định 71 quy định, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh vớicác đối tác và nhà đầu tư, thoả thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩmnhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huyđộng vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông quasàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làmxong phần móng của dự án.

Phần còn lại, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trongtương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xongphần móng của công trình và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bấtđộng sản theo quy định.

Theo ông Thông, nếu quy định như vậy thì cũng không đúng với của luật Kinh doanhbất động sản, bởi việc phân chia lợi nhuận như thế nào là thoả hiệp dân sự giữacác bên. “Nếu tôi cùng hợp tác với bạn tôi, vốn bỏ bằng nhau, nhưng về lợi nhuậntôi chỉ được chia 20% lợi nhuận thì thử hỏi tôi có hợp tác không? Đó là chưa kể,theo quy định của nghị định này thì không xác định rõ thế nào là nhà đầu tư cấp1 và thế nào là nhà đầu tư cấp 2”, ông Thông nhận xét.

Tại điểm đ, điều 9 đồng nhất hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai. Đây là hai khái niệm khác nhau, không thể đồng nhấtnhư vậy được.

Lúng túng khái niệm móng

Nghị định 71 quy định về thi công xong phần móng như sau (khoản đ, mục 3, điều9): việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đíchsử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi côngxong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặtbằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuậttheo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hoàng Tuấn, giám đốc một công ty xây dựng tại quận 1,trong xây dựng chỉ có khái niệm đài móng và giằng móng chứ không có khái niệm“đài giằng móng” như luật quy định. Vì móng được hiểu là toàn bộ những kết cấuchịu lực cho khu nhà bao gồm đài móng và giằng móng. Như vậy, khi “chúng tôithực hiện xây dựng một công trình thì sẽ không biết tuân thủ như thế nào vìkhông tìm đâu ra khái niệm “đài giằng móng”, ông Tuấn cho biết.

Theo Vũ Nguyên
Sài Gòn tiếp thị

TIN LIÊN QUAN