Trái phiếu bất động sản: Cơ hội cho những ai?

Điều này sẽ tháo gỡ ít nhiều khó khăn vốn đầu vào cho các chủ đầu tư bấtđộng sản. Nhìn từ phía nhà đầu tư, hành lang pháp lý này sẽ mở ra một cơ hộiđầu tư mới.

Chưa được khai thác đúng tiềm năng

Thực tế ở VN, các Cty/dự án bất động sản đã tìm đến kênh huy động vốn này từnhiều năm trước. Điển hình là trong năm 2008, Cty cổ  phần địa ốc Sài Gòn ThươngTín (Sacomreal) đã thực hiện thành công hai đợt phát hành trái phiếu riêng lẻvới tổng trị giá 850 tỷ đồng với kỳ hạn lần lượt là 6 và 8 tháng và lãi suất8,8% kèm ưu đãi 5% khi mua nhà.

Năm 2009, nhiều Cty như Cty cổ phần tài chínhSông Đà kết hợp với Cty cổ phần Sông Đà- Thăng Long, TCty đầu tư và phát triểnnhà đô thị (HUD), Cty cổ phần tài chính và phát triển DN (FDS)... tiếp tục sửdụng trái phiếu làm công cụ huy động vốn cho hàng loạt dự án phát triển bất độngsản với kỳ hạn dài hạn (3 năm).

Điều này cho thấy, trái phiếu ngày càng trởthành một công cụ hữu ích đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản. Tuy nhiên,từ trước tới nay, việc chưa có hành lang pháp lý và quy định cụ thể gây ra nhiềuý kiến bất đồng về tính hợp pháp của hoạt động này, cũng như phần nào khiến chocông cụ này chưa có điều kiện phát triển, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên.

Cơ hội đầu tư

Thứ nhất, từ  phía chủ đầu tư, trái phiếu là kênh huy động vốn có nhiều ưu thếvà còn nhiều dư địa. Với đặc điểm sinh lợi hấp dẫn của ngành, trái phiếu bấtđộng sản có lợi thế trong việc thu hút đầu tư từ các tổ chức, quỹ cũng như tranhthủ nguồn vốn nhàn rỗi còn rất lớn ở trong dân. So với việc đi vay vốn ngân hàngthương mại, chủ đầu tư có thể vay được từ trái chủ với mức lãi suất thấp hơn nếuđưa kèm theo những ưu đãi mua nhà ở dự án cho trái chủ.

Và không phải Cty/dự ánbất động sản nào cũng có thể huy động vốn cổ phần đủ lớn qua hợp đồng góp vốn,hợp tác đầu tư, chưa tính đến những quan hệ lợi ích- nghĩa vụ pháp lý phức tạptrong trường hợp này cũng là một nhược điểm.

Vốn huy động từ tiền mua nhà ứngtrước lại chỉ được triển khai sau khi “đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt,đã xây dựng xong phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch...”nên không thể trở thành nguồn chính cho dự án. Chính vì vậy, trái phiếu có thểlà kênh thay thế hiệu quả.

Thứ hai, cơ hội đầu tư mới sẽ đến với những nhà  đầu tư tổ chức, có thể giải vốnvào những dự án trung - dài hạn, đa dạng hóa rủi ro và danh mục đầu tư. Với sốvốn lớn, năng lực đánh giá đầu tư, các quỹ, Cty bảo hiểm, tổ chức tài chính cóthể chọn lựa những dự án có mức sinh lời và rủi ro phù hợp.

Trong tương lai, đâylà những bước sơ khai nhất để tài chính hóa thị trường bất động sản, mở ra thêmnhiều cơ hội hơn nữa để đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và dịch vụ tài chính cho cácđịnh chế tài chính chuyên nghiệp và đa năng hơn như ngân hàng đầu tư, nhiều hìnhthức quỹ đầu tư...

Cuối cùng, như đã đề cập, với đặc thù riêng, trái phiếu bất động sản có thể đưara nhiều giá trị gia tăng để thu hút vốn nhàn rỗi từ nhà đầu tư cá nhân. Nhìnngược lại, trái chủ là nhà đầu tư cá nhân sẽ có thể vừa được hưởng khoản thunhập lãi suất vừa có thể có được các giá trị gia tăng khác mà cụ thể là ưu đãimua nhà.

Tuy vậy, nghị định mới quy định “bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên muahoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở”. Chính quy định này cũng chưa rõ ràng về “quyềnưu tiên” ở đây, chi tiết còn cần thông tư hướng dẫn thực hiện. Ý kiến người viếtcho rằng, hạn chế như vậy là không hợp lý và không cần thiết bởi lẽ nó triệttiêu lợi ích cho cả đôi bên.

Không thể đưa ra những “giá trị gia tăng”, nhà pháthành sẽ phải tính tới biện pháp nâng lãi suất cho hấp dẫn, có thể trên mức vayngân hàng; như vậy sẽ làm nâng cao chi phí tài chính, tăng rủi ro cho dự án, vôhình trung cũng giảm giá trị trên khoản đầu tư của trái chủ. Hoặc, khi bị chặn,họ sẽ tìm cách để lách luật, và càng làm cho thị trường thiếu minh bạch, tăngrủi ro cho nhà đầu tư.

Việc cốt lõi mang tính bền vững là minh bạch hóa thôngtin, và đưa ra những tiêu chuẩn chặt chẽ, hợp lý về chất lượng tín dụng và nănglực tài chính của DN. Vì vậy, thiết nghĩ, trong những hướng dẫn, quy định cụ thểhơn, những nhà hoạch định sẽ cân nhắc tạo điều kiện thuận lợi và cơ sở pháp lývững chắc để đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng.

Theo Diễn đàn doanh nghiệp

TIN LIÊN QUAN