Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà có rủi ro hơn hợp đồng vay vốn?

Các dự án nhà ở tại Việt Nam đang đồng loạt chuyển từ việc ký kết hợp đồng gópvốn sang ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở. TS Phạm Văn Võ, phó trưởngkhoa luật Thương mại, trường đại học Luật TP.HCM phân tích khía cạnh pháp lý vềhình thức giao dịch mới trở nên phổ biến này, nhất là về tính hợp pháp của hợpđồng và những rủi ro của nó.

- Theo ông, tại sao lại có sự thay đổi từ góp vốn sang đặt cọc?

-Trước khi có nghị định 71/2010/NĐ-CP, tuy luật Kinh doanh bất động sản không đềcập đến hình thức giao kết hợp đồng góp vốn nhưng cũng không cấm.

Do vậy, để có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phầnmóng (luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động tiền ứng trước của người muanhà ở hình thành trong tương lai khi đã xây dựng xong phần móng), chủ đầu tưthường chọn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn theo quy định của bộ luật Dân sự,luật Đầu tư.

Hiện nay, nghị định 71 và thông tư 16/2010/TT-BXD đã chính thức cho phép chủ đầutư được ký kết hợp đồng góp vốn và người góp vốn được phân chia sản phẩm là nhànhưng theo hướng không phải “mở” hoàn toàn.

Cụ thể, nghị định 71 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án khu nhà ở được dùng tối đa20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án để phân chia cho người có hợp đồng góp vốn.Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn khi đã có dự án phát triển nhà ở đượcphê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo chosở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.

Trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, mỗi hộ giađình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm lànhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộchung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì chỉ được phân chia lợi nhuận bằngtiền hoặc cổ phiếu.

Số lượng nhà còn lại, chủ đầu tư phải bán thông qua sàn giao dịch và chỉ được kýhợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có thiết kế kỹ thuật nhà ởđược phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở.

Để có thể huy động vốn mà không phải trả lãi như vay tiền từ ngân hàng hoặc pháthành trái phiếu và huy động từ giai đoạn trước khi xây dựng xong phần móng, cácchủ dự án đã chọn giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

- Bản chất của “hợp đồng đặt cọc” trong trường hợp này là gì? Việc ký hợp đồngnày có vi phạm pháp luật hiện hành hay không?

-Chiếu theo quy định của bộ luật Dân sự thì trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà ởvà khách hàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở chỉ là biện pháp bảo đảmgiao kết hợp đồng. Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư, đây còn là một hình thứchuy động vốn trá hình. Có nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến hàng tỉ đồng,thậm chí bằng 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Bộ luật Dân sự không cấm chủ đầu tư và khách hàng được ký hợp đồng đặt cọc giữchỗ mua nhà. Tuy nhiên, quan điểm cá nhân tôi cho rằng nếu xem xét vấn đề nàymột cách toàn diện trên cơ sở quy định của các văn bản pháp luật có liên quanthì ở đây có sự không ổn về pháp lý và có thể dẫn đến rủi ro cho cả chủ đầu tưvà khách hàng.

- Cụ thể, “không ổn” và “rủi ro” như thế nào?

-Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP, nghịđịnh 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 13/2008/ TT-BXD, khi chủ đầu tư bán nhà, bắtbuộc phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ trường hợp bán nhà chongười đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà nhưđã nói ở trên).

Theo đó, chủ đầu tư phải công khai những thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanhtại sàn giao dịch. Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện muanhà (không phân biệt đã có hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư hay chưa đều đượcđăng ký mua nhà ở).

Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xửlý bằng một trong hai cách là: rút thăm hoặc đấu giá. Về lý thuyết, cơ hội muanhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau (nếu rút thăm thìtuỳ thuộc vào sự may rủi, còn đấu giá thì ai trả giá cao, người đó được mua).

- Như vậy bản thân chủ đầu tư cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự áncủa mình cho bên đặt cọc?

-Đúng vậy. Tuy nhiên, vấn đề này chỉ phát sinh khi số người đăng ký mua nhà ở củachủ đầu tư nhiều hơn số nhà được bán. Trong điều kiện thị trường đang đóng băngnhư hiện nay, điều này khó xảy ra.

TIN LIÊN QUAN

Còn nếu thị trường ấm lên, số người đăng ký mua nhiều hơn số nhà ở được bán thìngười đã có hợp đồng đặt cọc cũng chưa chắc được giao kết hợp đồng mua nhà ở.Rủi ro đối với họ là sẽ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn, thậm chí là bị lừa đảo,chiếm đoạt tiền đặt cọc.

Trên thực tế rủi ro này là rất cao vì luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sảnvà các văn bản hướng dẫn chúng có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợicủa người ký kết hợp đồng góp vốn… nhưng những quy định này lại không áp dụngtrong trường hợp ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

- Liệu có thể xảy ra tình trạng chủ đầu tư và sàn giao dịch cố tình công khaithông tin một cách hình thức và dùng những biện pháp khác nhằm ngăn cản ngườikhông có hợp đồng đặt cọc đăng ký mua nhà chào bán trên sàn?

-Điều này có thể xảy ra nhưng rất khó vì khi thị trường rơi vào tình trạng cungkhông đủ cầu, chủ đầu tư và sàn giao dịch không chỉ phải “đối phó” với các cơquan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà còn phải “đối phó” với người có nhu cầumua nhà. Họ có thể khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm, có thể khởi kiện chủ đầutư và sàn giao dịch ra toà án.

- Theo ông, người có nhu cầu mua nhà không nên giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗmua nhà dự án?

-Tất nhiên là không nên. Nhưng trường hợp giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm choviệc giao kết hợp đồng góp vốn để bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ởthì vẫn được vì, trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền quyết định giao kếthợp đồng góp vốn với ai, việc bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn cũngkhông cần phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, cần phải lưu ý là, chủ đầu tư chỉ được dùng tối đa 20% số lượng nhà ởtrong dự án để phân chia cho người góp vốn mà thôi.

- Vậy những người “lỡ” đặt cọc giữ chỗ mua nhà thì nên như thế nào?

-Có thể “đòi” lại tiền đặt cọc với lý do hợp đồng đó bị vô hiệu do “nhầm lẫn” hay“giả tạo”.

Theo DĐDN