Mạo hiểm với... hợp đồng góp vốn

Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện rất lớn, vì vậy cần một khung khổpháp lý hoàn thiện và chặt chẽ để bảo vệ được quyền lợi của người dân vànhà đầu tư

Góp vốn hay thu tiền ứng trước?

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản được đưa vào kinhdoanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như phải có giấy chứng nhận quyềnsở hữu nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng...

Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dàinhiều tháng trong khi các chủ đầu tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện dự ánngay trước mắt nên Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thực hiện việc mua bán,chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước.

Hình thức này chỉ ápdụng đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương laivới điều kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơsở hạ tầng phục vụ cho bất động sản.

Luật Nhà Ở cũng ràng buộc các điều kiện tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từtiền ứng trước của người mua bao gồm có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và xâydựng xong phần móng. Ngoài ra, Luật này còn quy định mức huy động vốn không đượcvượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Chính vì vậy, vào thời điểm cuốinăm 2007, nhiều dự án kinh doanh bất động sản đã phải trả lại tiền đặt cọc trongkhi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thànhtrong tương lai như dự án Sky Garden III của Phú Mỹ Hưng, dự án Blue Diamond củaVạn Phát Hưng …

Ngay sau đó, hình thức đầu tư mua các bất động sản hình thành trong tương laithông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dùchưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng.

Hơn nữa, theo Điều 38 Luật Nhà ở, nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại cóthể xuất phát từ vốn của chủ đầu tư, vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cánhân khác, vốn vay của tổ chức tín dụng, vốn từ tiền ứng trước của bên có nhucầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của phápluật.

Điều 9 Nghị định 70/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 đã cụ thể hóa việc huy động vốnbằng “các nguồn khác” với quy định rằng chủ đầu tư cấp I của các dự án có thểhuy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều hình thức khác nhau,trong đó đáng lưu ý là hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầutư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, phân chia lợi nhuậnhoặc phân chia sản phẩm là nhà ở.

Như vậy, Nghị định 70 đã thừa nhận hai hình thức khác để huy động vốn ngoài cáchình thức truyền thống tại Luật Nhà Ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lýcủa các bên tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dânsự, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho cácbên tham gia góp vốn hay hợp tác đầu tư.

Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu

Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thựcchất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.

Thực tế, có khánhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có cácđiều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng(hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa cócơ sở hạ tầng) như Điều 70 và Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Nhưvậy, ai sẽ chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bịvô hiệu?

Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích vànội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bênhoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợpđồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng muabán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và cácđiều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định sẽ đươngnhiên bị xem là vô hiệu.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước củakhách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặcdù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàngnhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.

Do vậy, việc soạn thảomột hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ hoặc sử dụng tư vấn pháp lýtrong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay sẽ đóng một vai tròquan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên.

Cơ chế nào bảo vệ người tiêu dùng ?

Dự thảo Luật Bảo vệ người tiêu dùng đã có một bước tiến đáng kể so với Pháp lệnhBảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi quy định việc sử dụng hợp đồng theo mẫu củathương nhân. Người tiêu dùng có quyền yêu cầu sửa đổi hợp đồng trong trường hợpkhông đồng ý với nội dung của hợp đồng mẫu.

Quy định này rất phù hợp áp dụng cho các giao dịch kinh doanh bất động sản vìcác chủ đầu tư thường áp hợp đồng mẫu để người mua ký kết và người mua không cóđiều kiện thương lượng đàm phán các điều khoản bất lợi cho mình trên hợp đồng vàcũng không thể nhờ sự tư vấn pháp lý của bên thứ ba. Tuy vậy, Dự thảo chưa đưara định nghĩa về hàng hóa, dịch vụ trong phạm vi điều chỉnh.

Thiết nghĩ, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bấtđộng sản còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch,đặc biệt là bên mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh. Đây làmột kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã cố gắng lách qua nhằm huyđộng vốn cho dự án đầu tư.

Vì vậy, cần phải có một quy định riêng điều chỉnhhình thức huy động vốn này, đặc biệt là các điều khoản của hợp đồng góp vốn vàhợp tác kinh doanh. Đồng thời, vai trò của các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùngcần được đề cao trong việc đại diện quyền lợi của những người có nhu cầu mua bấtđộng sản để đàm phán các hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư áp đặt.

Theo Doanh nhân

TIN LIÊN QUAN