Chắc chắn rằng, sau cơn bĩ cực, sẽ có một lớp đại gia mới trong “giới đất cát”hình thành từ những người đang ngắm nghía, túc tắc mua vào hôm nay.
Cách đây khoảng 6 - 7 tháng, khi giá căn hộ và đất nền tại Hà Nội còn cao chótvót, ngồi tán chuyện với mấy anh bạn làm giám đốc sàn giao dịch bất động sản(BĐS), người viết đã nhận được những cái lắc đầu ngán ngẩm.
Là người trong cuộc, họ đã hình dung ra cái cảnh đóng băng dài hạn của thịtrường khi cả tháng, mỗi sàn chỉ có lác đác vài ba giao dịch thành công. Ngay cảkhi đã qua tháng 7 (âm lịch) - “tháng cô hồn”, thị trường cũng chẳng khá khẩmhơn...
Cuối năm, bốc điện thoại, những mong xin chút ít thông tin cho việc viết láchthì vị nào cũng ừ à ra vẻ lạnh nhạt lắm. Hỏi kỹ mới biết, trong mấy anh bạn kia,người thì đã bỏ nghề, kẻ đóng cửa sàn nghỉ Tết từ trước Noel cả chục ngày để…“đi phượt cho đầu óc thoáng đãng”. Tự nhiên bỗng thấy buồn lây vì vốn chuyênviết mảng nhà đất, nay các đầu mối thông tin quen biết cứ lần lượt đội nón ra đikhông một lời từ biệt!
Thế nhưng, dẫu có bi đát, sàn BĐS cũng chỉ là đứng giữa, nếu không găm hàng thìchỉ cần buông xuôi là nhẹ gánh. Trong hoàn cảnh này, các chủ dự án mới thực sựlà… “người trong khóc thầm”.
Đằng sau những cú sốc mang tên “đại hạ giá”
Tôi vẫn nhớ buổi chiều ngày 25/5/2011, ngồi cà phê với ông Nguyễn Đỗ Việt, Phótổng giám đốc CTCP Sông Đà Thăng Long (STL) tại quán cà phê Nắng Sài Gòn trênđường Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội. Vừa gặp nhau, ông Việt hồ hởi khoe, chương trìnhkhuyến mãi tặng sàn trung tâm thương mại (TTTM) cho khách hàng trả tiền sớm khimua nhà tại dự án Đô thị Usilk City đang rất thành công.
Vào thời điểm STL đưa ra chương trình ưu đãi “khủng” này, rất nhiều người đặtcâu hỏi: tại sao lại có chủ dự án dễ dàng biếu hàng nghìn mét sàn TTTM cho kháchhàng. Thế nhưng, có một bí mật, ấy là vào thời điểm khuyến mãi, STL đang có cáckhoản nợ ngắn hạn lên đến hàng nghìn tỷ đồng đáo hạn. Vì thế, nhanh chân đẩyđược hàng như công ty của ông Việt là vừa hay và đến bây giờ lại còn… may.
Sau cú sốc khuyến mãi mua nhà tặng TTTM của STL vài tháng, làn sóng các chủ dựán từ Nam chí Bắc đua nhau bán nhà khuyến mãi hay tăng chiết khấu diễn ra trêndiện rộng. Cuộc đua khuyến mãi này càng lúc càng nặng đô và tại nhiều dự án,không đơn thuần chỉ là “chấp nhận giảm lãi” như tuyên bố của chủ đầu tư.
Và như một hệ lụy tất yếu thuộc về tâm lý đầu tư tại Việt Nam, càng giảm giá,người mua càng sợ, càng chờ đợi giá giảm thêm. Câu chuyện tâm lý chờ giá thịtrường tiếp tục xuống thêm thể hiện rõ nhất qua việc CTCP Địa ốc Dầu khí giảmgiá đến 30 - 35% giá bán tại dự án Petro Vietnam Landmark để lấy tiền trả nợngân hàng, nhưng chỉ có 6 - 7 khách hàng đáo qua.
Còn một hệ lụy nữa không hề nhỏ như ông Adward Chi, Tổng giám đốc CTCP Đầu tưMinh Việt, chủ đầu tư dự án Tricon tại Hoài Đức, Hà Nội đã tổng kết: thị trườngcàng khó khăn, các vụ kiện tụng, khiếu nại của khách hàng với chủ dự án càngtăng lên. Tại Dự án Tricon, dù đã bán được gần hết sản phẩm và hiện nay, việcchính là thu tiền theo tiến độ, nhưng vì quá khan vốn, nhiều khách hàng sẵn sàng“làm mình làm mẩy” vì những lý do chẳng đâu vào đâu để được chậm nộp tiền màkhông bị phạt.
Việc khiếu nại, kiện tụng không chỉ xảy ra với dự án Tricon của Minh Việt, màliên tục xuất hiện tại hàng chục dự án khác trên địa bàn Hà Nội. Không ít chủ dựán vẫn đang khốn đốn, mướt mồ hôi giải quyết những yêu cầu, cả chính đáng vàkhông chính đáng, của khách hàng.
 |
| Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn ít nhất đến cuối năm 2012. |
Thay đổi để… tồn tại
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khănít nhất đến cuối năm 2012. Nếu muốn tồn tại, doanh nghiệp phải chịu đaucắt bỏ các khoản đầu tư có nguy cơ trở thành gánh nặng. Con đường cơ cấulại hoạt động có thể từ việc hạ giá thành, chấp nhận chịu lỗ để bán đượcsản phẩm như vừa qua. Hoặc có thể tính đến việc bán toàn bộ dự án, thậmchí sáp nhập toàn bộ công ty vào một công ty khác có tiềm lực.
Tại TP. HCM, những thương vụ mua bán, sáp nhập BĐS đình đám đã và đangdiễn ra. Có thể kể đến thương vụ Quỹ đầu tư JSM Indochina chuyển nhượngdự án Peninsula cho Công ty Sao Sáng Sàn Gòn; Công ty Đầu tư địa ốcKhang An chuyển nhượng 80% vốn góp dự án khu dân cư tại phường Tân TạoA, quận Bình Tân cho đối tác Dacin Holdings của Singapore; thương vụ Tậpđoàn Hoa Sen (HSG) chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số dự án cho đốitác...
Tại thị trường Hà Nội, việc giảm mạnh giá bán chỉ xuất hiện trong thờigian gần đây. Dự án giảm giá mạnh nhất phải kể đến như dự án VP 3 LinhĐàm hay CT6 Kiến Hưng của Công ty Bemes, khi giảm giá đến 5 - 7 triệuđồng/m2 căn hộ. Trong khi đó, các thương vụ mua bán, sáp nhập cũng đangbắt đầu manh nha.
Tập đoàn Hà Đô có thể nói là đơn vị đầu tiên tại Hà Nội công khai raomua dự án BĐS. Ông Phạm Đức Thành, Giám đốc đầu tư Hà Đô, người trựctiếp tiến hành các cuộc đàm phán mua bán dự án, cho biết, tại Hà Nộicũng có rất nhiều doanh nghiệp vì quá khó khăn đang muốn bán đứt dự án.Một hiện tượng tưởng như nghịch lý là doanh nghiệp càng lớn lại càngmuốn bán đứt dự án để thu tiền về một cục.
Còn ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tiếp thị BĐS NaViGat, đơn vịtừng tiến hành nhiều đợt khảo sát và môi giới mua bán dự án BĐS cho đốitác nước ngoài cho rằng: chuyện mua bán, sáp nhập dự án BĐS tại Hà Nộiphần lớn chỉ diễn ra trong hậu trường. Điều này chủ yếu do tâm lý tạiphía Bắc thường đánh đồng doanh nghiệp phải bán dự án là công ty có vấnđề lớn, thậm chí sắp phá sản... Vì vậy, cho đến nay tại thị trường HàNội, dường như mới chỉ có CTCP Vincom là doanh nghiệp dám công khainhững vụ chuyển nhượng dự án cho đối tác.
Dường như tái cấu trúc đang là câu chuyện sống còn đối với các doanhnghiệp BĐS. Song, tái cấu trúc theo hướng nào để ít tổn thất nhất lạikhông dễ. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong bối cảnh khókhăn hiện nay, doanh nghiệp cần tái cấu trúc từ cơ cấu sản phẩm, đến vốnvà công nghệ. Thậm chí, ông Dũng nhấn mạnh, nếu vì quá khó khăn, một bộphận doanh nghiệp phải giải thể cũng là chuyện bình thường.
Có lẽ những “tiên đoán” của vị tư lệnh ngành xây dựng, bất động sản sẽứng nghiệm trong năm Nhâm Thìn này. Bởi theo dự đoán của nhiều chuyêngia, năm 2012, việc mua bán, sáp nhập sẽ diễn ra nhiều hơn, công khaihơn. Sẽ có nhiều doanh nghiệp BĐS “ra đi”, hoặc công khai hoặc âm thầm.Nhưng chắc chắn rằng, sau cơn bĩ cực, sẽ có một lớp đại gia mới trong“giới đất cát” hình thành từ những người đang ngắm nghía, túc tắc muavào hôm nay.
Theo Đầu Tư Chứng Khoán
