Có muốn “cứu” bất động sản cũng không được

Với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn, cơ quan này nhấn mạnh.

Nợ nở ra, tài sản co lại

Đặt trong bối cảnh chung về nợ xấu, bản tin cho rằng vấn đề nợ xấu và giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản hiện nay đang được sự quan tâm đặc biệt, thực sự là một vấn đề lớn. Bởi dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, như vay kinh doanh bất động sản, vay đầu tư sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng bất động sản… chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ.

Hơn nữa, nợ xấu bất động sản kéo theo sự trì trệ của hai ngành quan trọng đối với việc làm và an sinh xã hội là xây dựng và vật liệu xây dựng. Khi ngành xây dựng đang tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động, hay 6,4% tổng lao động của nềnkinh tế, lao động trong ngành xây dựng có mức thu nhập thấp hơn so với mức trung bình của nền kinh tế và 88,9% lao động trong ngành này không có bảo hiểm xã hội.

Còn ngành vật liệu xây dựng đang có khoảng trên 500.000 lao động, tức trên 1% tổng số lao động của nền kinh tế và 62,3% lao động trong ngành này không có bảo hiểm xã hội.


Quy mô nợ xấu của lĩnh vực bất động sản là đáng kể, song vấn đề còn lớn hơn, theo quan điểm của cơ quan xây dựng bản tin, là khi phân tích trạng thái động: với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng ở mức cao thì những lĩnh vực nóng nhất và sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là bất động sản sẽ phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững.

Nhìn vào bảng cân đối tài sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang niêm yết với số liệu được cập nhật theo quý với nhiều doanh nghiệp nợ chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng tài sản, Ủy ban Kinh tế cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản được dự báo còn tiếp tục điều chỉnh từ trạng thái giá bong bóng để trở về mức cân bằng dài hạn, giá trị tài sản (bất động sản) sẽ phải co lại đáng kể, trong khi giá trị của các khoản nợ sẽ tiếp tục nở ra (do doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục trả lãi đối với các khoản vay trong bối cảnh lãi suất vẫn còn duy trì ở mức cao).

Sự kéo dài của tình trạng “nợ nở ra, tài sản co lại” sẽ làm không ít các doanh nghiệp bị cạn vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản của các ngân hàng có liên quan và qua đó đe dọa đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng, bản tin đưa ra quan ngại.

Sai lệch lớn

Khái quát về quan hệ cung cầu bất động sản về  nhà ở, Ủy ban Kinh tế cho rằng đã có sự sai lệch lớn, khi nguồn cung các sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp với giá trị cao chiếm tỉ trọng lớn và do vậy hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở bình dân với giá trị khiêm tốn.

Vẫn theo phân tích tại bản tin, tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo ra kỳ vọng sai lệch “giá đất và bất động sản chỉ có tăng chứ không thể giảm”. Cho dù thị trường đã bị đóng băng một thời gian khá dài, song không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cho rằng khó khăn của thị trường bất động sản - kể cả ở phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp, chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy nên sẽ chóng hồi phục.


Điều này, theo quan điểm của cơ quan xây dựng bản tin rõ ràng là không đúng, bởi giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam thuộc loại cao ở trên thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm thấp ở trên thế giới. Nhìn xa hơn, quá trình điều chỉnh đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo tăng trưởng cân bằng và bền vững ở Việt Nam còn cần có thời gian, ít nhất là trong trung hạn, và do vậy nên thu nhập và chi tiêu của người dân, kể cả giới thượng lưu và trung lưu cũng sẽ còn phải điều chỉnh theo xu hướng giảm.

Giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm, giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. Đồng thời giá nhà ở Việt Nam gấp hơn 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.. hàng loạt so sánh đáng chú ý được đưa ra.

Cho rằng quá trình điều chỉnh trên thị trường bất động sản có khả năng còn kéo dài do không ít các doanh nghiệp bất động sản vẫn găm giá để chờ một sự “giải cứu” từ phía Nhà nước. Tuy nhiên, theo Ủy ban Kinh tế,  đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn.

Hơn nữa, Nhà nước cũng không thể chấp nhận giải cứu vì điều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức, làm cho các doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh liều mạng vì “lãi bỏ túi, lỗ sẽ có Nhà nước lo”, tạo ra mầm mống cho các cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai, cơ quan của Quốc hội nhấn mạnh.

Không nên và không thể giải cứu cũng là quan điểm của nhiều vị đại biểu tại phiên giải trình do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức cuối tháng 1 vừa qua về thực trạng, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Dù, tại kỳ họp cuối năm 2012, Quốc hội đã yêu cầu phải phá băng cho thị trường đầy tai tiếng này.