Trong số hơn 50 ngàn tỷ đồng BĐS tồn kho của 12 doanh nghiệp niêm yết, có tới 99,2% là BĐS đang xây dựng dở dang và vỏn vẹn chưa tới 1% là BĐS hàng hóa.

Tồn kho BĐS chủ yếu là dở dang, ít có sản phẩm nào xây xong mà không bán được.
Tồn kho BĐS chủ yếu là dở dang, ít có sản phẩm nào xây xong mà không bán được.

Thực tế có bao nhiêu căn hộ đang bán ra thị trường?

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng bất động sản tồn đọng của cả Hà Nội và Tp.HCM lên tới 70.000 căn hộ. Trong khi theo con số thống kê chưa đầy đủ của 44 tỉnh thành, tính tới 30/8/2012 là 16.469 căn hộ chung cư, 4.116 nhà thấp tầng và 1,6 triệu m2 đất nền, với tổng giá trị tồn kho hơn 40 ngàn tỷ đồng.

Tuy nhiên, thực tế thời gian qua báo chí đã liên tục phản ánh nhiều dự án chỉ mới khởi công phần móng mà chưa xây dựng lên, hoặc bỏ hoang khi đã được cấp phép, động thổ khởi công xây dựng. 

Những dự án này vẫn được tính vào hàng tồn kho vì đã khởi công và nhiều dự án đã bán sản phẩm dưới dạng chi trả theo tiến độ. Cũng chính vì thế, con số hàng tồn kho bị đẩy lên cao chóng mặt so với số lượng căn hộ thực tế đã sẵn sàng bán ra.

Dự án vẫn bán ra dưới dạng thu tiền theo tiến độ, một số dự án được chủ đầu tư mang đi thế chấp, số lượng lớn hàng chưa xây dựng xong vẫn được kê khai hàng tồn kho và đẩy áp lực giải cứu thị trường bất động sản ngày càng lên cao. Trong khi đó, nhiều người dân thực tế vẫn khó chọn cho mình một sản phẩm ưng ý khi nhiều căn hộ chào bán vẫn đang xây dở dang.

Theo thống kê của Dân trí với 12 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất trên hai sàn niêm yết, tới cuối năm 2012, các doanh nghiệp này tồn kho bất động sản tới hơn 50,1 ngàn tỷ đồng, tăng gần 13 ngàn tỷ so với cuối năm 2011.

Tuy nhiên, trong hơn 50,1 ngàn tỷ đồng kia có tới hơn 49,7 ngàn tỷ đồng là bất động sản đang xây dựng dở dang. Chỉ có hơn 380 tỷ đồng là hàng hóa bất động sản tồn kho, đây là những mặt hàng đã xây dựng xong chờ bán.

Trong số hàng chục ngàn tỷ bất động sản xây dựng dở dang như vậy, nhiều dự án mới chỉ khởi công phần móng, giải tỏa mặt bằng hoặc xin cấp phép xây dựng. Những dự án như vậy hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, nhằm giải tỏa hàng tồn kho. 

Nhiều chuyên gia cũng đã đề nghị cho phép các doanh nghiệp chuyển đổi công năng dự án sang nhà xã hội, nhà thu nhập thấp hoặc chia nhỏ căn hộ để phù hợp với sức mua của thị trường. 

Điều này cũng phù hợp với những số liệu mà Dân trí đã phản ánh ở trên, vì các dự án hầu hết đều đang nằm ở dạng xây dựng dở dang, hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thực tế trung bình một căn chung cư có giá từ 17-18 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp đã có lãi.
Thực tế trung bình một căn chung cư có giá từ 17-18 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp đã có lãi.

Giá nhà có thể giảm về mức nào?

Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, “quá trình điều chỉnh trên thị trường bất động sản có khả năng còn kéo dài do không ít các doanh nghiệp bất động sản vẫn găm giá đề chờ một sự ‘giải cứu’ từ phía Nhà nước. Tuy nhiên, đây là kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn”.

Mặc dù vậy, việc các doanh nghiệp giảm giá tới mức nào cũng là một vấn đề đáng bàn. Bởi nếu giảm giá quá thấp, các doanh nghiệp sẽ không có lợi nhuận, dẫn tới lực cung ra thị trường sẽ ngày càng yếu ớt. Các dự án đang xây dựng dở dang sẽ phải dừng lại hoặc phá sản, người mất tiền lại chính là người dân mua nhà theo tiến độ và ngân hàng cho vay.

Đồng thời, nếu các doanh nghiệp bất động sản phải hủy bỏ dự án và trả lại tiền cho người mua nhà theo tiến độ, nhiều doanh nghiệp sẽ phải hồi tố một lượng không nhỏ doanh thu và lợi nhuận đã hạch toán theo tỷ lệ phần trăm hoàn thành công trình.

Theo một báo cáo của Turner & Townsend, chi phí xây dựng một khu căn hộ cao tầng tại Việt Nam hơn 16 triệu đồng/m2 vào năm 2011, tương đương 794 USD/m2. Con số này thấp hơn nhiều so với Australia là 2.467 USD/m2, tại Singapore là 2.145 USD/m2 song  cao hơn chi phí tại Malaysia là 655 USD/m2 và Trung Quốc là 620 USD/m2.

Con số này đã cao hơn so với năm 2010 là 14,3 triệu đồng/m2, trong khi tại năm 2008 chi phí trung bình chỉ 11,4 triệu đồng/m2. Điều này xảy ra khi trong mấy năm trở lại đây, nước ta liên tục có mức lạm phát cao, đẩy chi phí nguyên liệu xây dựng cũng tăng cao.

Trong khi đó theo số liệu của Bộ xây dựng, nửa đầu năm 2011, có tới 40% căn hộ được chào bán với giá hơn 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, thực tế trung bình một căn chung cư có giá từ 17-18 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp đã có lãi. Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, đây là một mức giá tương đối phù hợp cho nhiều người có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam.
Theo Dân Trí