Sau hơn một năm có hiệu lực,Nghị định 69/CP về bồi thường, thu tiền sử dụng đất bị không ít các doanh nghiệpbất động sản cho rằng bất hợp lý, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Một trong những bức xúc của các doanh nghiệp bất động sản chính là điều khoản“thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường” của nghị định. Nhiều doanh nghiệp chobiết, nhiều dự án của họ đang phải “đắp chiếu”, thậm chí phải đối mặt với nguycơ phá sản chỉ vì điều khoản trên.
Tuy nhiên, theo ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tàichính), những bức xúc của doanh nghiệp cũng là điều dễ hiểu, bởi ít nhiều lợiích của họ cũng bị ảnh hưởng, song điều đó không có nghĩa là Nghị định 69 đã...“làm khó” doanh nghiệp.
Trao đổi với chúng tôi về nội dung trên, ông Cường nói:
- Trong thời gian qua, sau khi nhận được những phản ánh của các doanh nghiệp bấtđộng sản, chúng tôi cũng đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức mộtsố buổi đối thoại để giải đáp mọi thắc mắc cũng như phân tích cho họ hiểu rõ mụcđích và ý nghĩa của Nghị định 69.
Quan điểm của chúng tôi, nếu qua các cuộc đối thoại mà phát hiện ra điều gì đóchưa hợp lý thì có thể xem xét, điều chỉnh cho phù hợp.
 |
| Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) |
Tuy nhiên, việc mà các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là ở Tp.HCM thắc mắcvề tiền sử dụng đất thì tôi có thể khẳng định là vấn đề này đã được giải quyếtcơ bản theo đúng Luật Đất đai. Nghĩa là, việc cho thuê đất, giao đất phải theogiá thị trường, điều này thực ra đã được quy định từ Luật Đất đai 2003, chứkhông phải từ Nghị định 69.
Hiện Bộ Tài chính cũng đang lấy ý kiến các bộ, ngành về dự thảo hai nghị địnhsửa đổi Nghị định 142 về thu tiền cho thuê đất và Nghị định 198 về thu tiền sửdụng đất. Chắc chắn sẽ có thêm một số điểm mới về hai vấn đề này.
Không lợi, doanh nghiệp sẽkhông làm
Vậy, cơ quan quản lý tiếp thuvà giải quyết như thế nào đối với những ý kiến phản hồi của các doanh nghiệp chorằng họ bị thiệt hại, thậm chí phá sản chỉ vì những điều khoản của Nghị định 69?
Việc các doanh nghiệp kêu phá sản là không có căn cứ, bởi khi nhà nước giao đấthay cho thuê đất là trên cơ sở tự nguyện của các nhà đầu tư. Nếu các doanhnghiệp bất động sản thấy nghĩa vụ quá cao thì cũng không ai bắt buộc họ phải đầutư dự án đó, cho nên không có lý do gì để nói họ phải phá sản .
Còn chuyện họ phản ánh thu theo giá thị trường là quá cao cũng không có cơ sở.Khi nhà nước tính tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp nộp thì chủ yếu là dựavào phương pháp tính thu nhập, tức là trên cơ sở tính đầu vào - đầu ra để tínhđược giá đất. Giá đất là một chi phí đầu vào, vì vậy không có cơ sở để nói rằnggiá đất vượt quá chi phí đầu ra.
Bên cạnh đó, việc các nhà đầu tư kêu rằng, đền bù đất theo giá thị trường gâykhó khăn là vì từ trước tới nay chúng ta chưa áp giá thị trường. Vì vậy, đã cókhoảng cách khá cao trong chênh lệch về giá đất, giúp doanh nghiệp có lợi nhuậncao.
Còn hiện nay khi nhà nước áp giá cao vào thì nhà đầu tư cảm thấy lợi nhuận củamình đã bị bé lại. Phản ứng này cũng là dễ hiểu. Nhưng quan điểm của cơ quanquản lý là từ nay trở đi phải minh bạch, nghĩa là nhà đầu tư bất động sản cũngnhư nhà đầu tư ở bất kỳ lĩnh vực khác chỉ có thể có lợi nhuận thông qua việcquản lý tốt, áp dụng công nghệ tiến tiến... chứ không phải thông qua việc muađất với giá rẻ.
| |
| Đền bù đất theo giá thị trường chứ không được định sẵn |
Nhưng nhiều doanh nghiệp bấtđộng sản vẫn phản đối việc đền bù cho dân phải theo giá thị trường, trong khi họchỉ được nhà nước trừ theo mức ấn định sẵn?
Thực tế mấy năm trước đây là có chuyện đó, tức là họ phải đền bù cho dân cao hơnđịnh mức thì dân mới chịu di dời, song khi Nghị định 69 ra đời đã giải quyếtđược việc đó. Hiện nay đã cho khung đền bù lớn hơn và khung này đã được nhà nướcchấp nhận. Như vậy rõ ràng là nhà đầu tư sẽ được trừ nhiều hơn so với trước khicó Nghị định 69.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản ở Tp.HCM vừa qua có phản ánh, bắt họ đền bùtheo giá thị trường tại khu vực đó, song có nhiều khu vực, nhiều địa bàn cả nămkhông có giao dịch đất đai nên họ không biết đâu là “giá thị trường” để mà đềnbù?
Vấn đề này là do nhà đầu tư phải tính toán khi đặt dự án. Giá thị trường thì cónhiều phương pháp xác định, có những nơi thị trường sôi động thì ở đó có mộtkhung giao dịch, còn những nơi không sôi động, thậm chí không giao dịch thì cũngsẽ có những phương pháp để tính toán giá đất theo thực tế. Chúng tôi đã có hướngdẫn tới các doanh nghiệp 4 phương pháp để tính cho những trường hợp này.
Theo tôi, hiện nay do thị trường chưa ổn định nên thông thường các cơ quan quảnlý sẽ tính bằng phương pháp thu nhập, nghĩa là làm sao vẫn phải đảm bảo chodoanh nghiệp tính đủ chi phí và có lãi.
Đất rẻ, nhưng nhà có rẻ đâu?
 |
| Đất rẻ nhưng nhà vẫn không rẻ |
Nhưng nếu tính toán theo cáchtrên thì khi giao đất có nảy sinh tiêu cực và làm cho giá đất giao cho doanhnghiệp thấp hơn giá thị trường?
Nhiệm vụ của chúng tôi là phải làm theo những gì nhà nước đã công bố, đó là phảitính sát theo giá thị trường. Nếu chưa sát giá thị trường thì nhiệm vụ quản lýnhà nước của chúng tôi chưa hoàn thành vì Luật Đất đai 2003 đã nói khi giao đất,cho thuê đất phải sát giá thị trường.
Tuy nhiên vấn đề ở đây là một khi đầu ra của các dự án đã là giá thị trường rồi,nghĩa là hiện nay giá bất động sản bán ra của nhà đầu tư chưa hề có sự kiểm soátcủa nhà nước, nhưng họ vẫn được tính theo chi phí cộng với lợi nhuận để đưa ragiá thành.
Còn giá đầu vào của nhà nước là chúng tôi tính thị trường sẽ đảm bảo loại trừcác yếu tố đầu cơ, và các nhà đầu tư vẫn bảo đảm được các chi phí và có lãi
Tôi cũng lưu ý, các quy định hiện nay, nếu để thoả mãn tất cả các doanh nghiệp,nhà đầu tư là điều không thể. Tuy nhiên những quy định và nghị định bổ sung sắptới sẽ đảm bảo được những nguyên lý là các nhà đầu tư bất động sản hay bất kỳ một lĩnh vực nào đều phải hoạt động có lãi, nhưng không được lãi từ việc mua đấtrẻ.
Liệu việc áp dụng thu tiền sửdụng đất này có làm cho giá bất động sản trên thị trường sẽ bị đẩy lên cao?
Tôi nghĩ không phải như thế bởi thị trường bất động sản có nhiều biến động và nóphụ thuộc vào cung - cầu chứ không phải phụ thuộc vào việc mua đất hay giao đấtvới giá rẻ. Trên thực tế là có nhiều doanh nghiệp đã mua được giá đất rẻ nhưngrồi họ có giảm giá bán nhà xuống đâu.
Tuy nhiên trên thị trường luôn có lực lượng đầu cơ, thổi giá vì vậy phải cónhững biện pháp như bắt buộc giao dịch đưa ra là phải giao dịch trên sàn, côngkhai minh bạch thông tin các dự án... thì chắc chắn sẽ loại bớt dần yếu tố đầucơ.
Theo TừNguyên
VnEconomy
