"Kích" bất động sản: Khả thi hay bất khả kháng?

Logic của giải cứu

Lại gần một tuần trôiqua sau khi Ngân hàng nhà nước hạ lãi suất về 12%, thị trường bấtđộng sản TP.HCM vẫn... bất động. Thông tin từ một số văn phòng môigiới nhà đất ở quận 2, quận 9, Bình Chánh và huyện Nhà Bè cho thấykhông khí giao dịch đất dự án và phân khúc căn hộ trung - cao cấpvẫn hoàn toàn trầm lắng. Thậm chí, còn trầm lắng hơn cả một thángtrước đây.

Tình hình cũng khôngcó gì sáng sủa hơn ở Hà Nội, nơi mà các dự án Geleximco, Vân Canh,Bắc An Khánh đã được PR là có mặt bằng giá đất dự án giảm đến 40-50%nhưng vẫn không thể thu hút được người mua. Xét ra, điều này là khádễ hiểu vì một khi giá BĐS ở TP.HCM đã từ lâu rơi về vùng đáy mà cònkhông khuyến dụ nổi thanh khoản, thì thị trường nhà đất Hà Nội khôngthể là một ngoại lệ.

Công văn số 1656 doThống đốc NHNN ký ngày 22/3/2012 yêu cầu 5 ngân hàng Agribank,Vietinbank, Vietcombank, BIDV và MHB tiết giảm chi phí và hạ lãisuất cho vay đã không tạo ra được hiệu ứng đáng kể nào cho xu thếcần phải giảm mặt bằng lãi suất cho vay để cứu... ngân hàng. Dù rằngtrước đó, từ giữa tháng 2/2012, BIDV, Vietcombank và Vietinbank đãthực hiện cơ chế từng bước giảm dần lãi suất cho vay, nhưng lượngvốn cung ra thị trường là quá nhỏ bé so với nhu cầu vay của doanhnghiệp, và cũng ít ỏi không kém so với lượng vốn tồn ứ hiện đang bấtđộng trong các ngân hàng lớn.

Hiển nhiên, giữa BĐSvà ngân hàng đang có một mối quan hệ rất chi là "hữu cơ": nhà đấttồn không biết bán cho ai, và vốn tồn không biết cho ai vay. Từnhiều năm qua mới xảy ra một nghịch lý như thế trong nền kinh tếViệt Nam. Nghịch lý đó càng có chiều hướng phát triển tính sắc nhọncủa nó khi giá trị tồn ứ của hai khu vực này đều đã dâng lên đến mức"khủng". Thực vậy, nếu dư nợ của BĐS vẫn luôn hiện diện ở con sốtrên 200.000 tỷ đồng, thì lượng vốn dôi dư không cho vay được củacác ngân hàng có lẽ cũng bằng hoặc vượt giá trị ế ẩm của BĐS.

Không hẳn là tình thếquá đỗi bĩ cực của khối doanh nghiệp sản xuất, nông nghiệp và xuấtkhẩu đã khiến cho NHNN "nao lòng" mà buộc phải giảm lãi suất. Màtrên hết, cho đến khi chính các ngân hàng phải than thở về nguy cơlợi nhuận bị giảm sút và nhiều khả năng sẽ còn sụt giảm mạnh nếukhông cho vay được, người ta mới buộc phải nghĩ đến một giải phápcấp bách, một giải pháp mang tính tình thế hơn là căn cơ.

Cũng bởi thế, vàocuối tháng 3, đầu tháng 4/2012 dường như đã diễn ra một sự thay đổingấm ngầm nào đó trong nhận thức của thị trường đầu cơ. Ngay saucuộc họp của NHNN với nhóm G12 vào tuần đầu tháng Tư và cùng vớinghị định quản lý kinh doanh vàng được Chính phủ chính thức banhành, sang tuần thứ hai đã diễn ra một đổi thay: một loạt văn bản vềhạ lãi suất và văn bản liên quan đến sinh mệnh thị trường BĐS đượcNHNN công bố.

Nhưng có lẽ quan yếunhất vẫn là "khung pháp lý" cho BĐS. Công văn số 2056, được ban hànhkèm theo thông tư về hạ lãi suất về 12% của NHNN, đã chính thức xácnhận những hoài nghi trước đây là có cơ sở, khi thêm một lần nữaloại trừ thêm một đối tượng cực kỳ quan trọng khỏi nhóm BĐS bị hạnchế tín dụng. Đó là đối tượng các dự án nhà ở trong khu đô thị, đượchoàn thành trong năm 2012 và cả sau năm 2012.

Có thể hiểu sao vềtinh thần "loại trừ" trên? Với công luận và nhận thức chung của giớiđầu tư, điều có thể gọi thẳng tên chính là động thái "giải cứu BĐS"đã được công khai hóa. Nhóm dự án nhà ở, chỉ được nêu một cách chungnhất trong công văn 2056, trong thực tế lại bao gồm cả phân khúc cănhộ trung cấp và cao cấp. Mà đã như thế thì hai phân khúc này, vớinhiều dự án còn đang dở dang vì thiếu vốn, sẽ có thể được các ngânhàng mở hầu bao cấp tiếp tín dụng cho hoạt động hoàn thiện trongthời gian tới.

Còn nhớ vào tháng 9năm ngoái, trong một đề án về thị trường BĐS trình cho Chính phủ, BộXây dựng đã "thề" sẽ tuyệt đối không cho vay đối với những phân khúcBĐS "xa hoa" như căn hộ cao cấp, mà chỉ đặt trọng tâm vào phân  khúcbình dân, hướng đến an sinh xã hội. Nhưng với quan điểm mới, nhậnthức mới được NHNN hé ra, các doanh nghiệp BĐS cao cấp đã có thểphào nhẹ nhõm.

Quá khó để đượccứu!

Tuy vậy, thị trườngBĐS vẫn còn quá khó để được cứu, nếu không có các biện pháp "đồngbộ" khác. Vốn đã nằm ì quá lâu, thị trường này giống như một cơ thểcòn đang bị bệnh tật hành hạ mà chưa thể bật dậy ngay được. Cứ cholà vốn ngân hàng sẽ ưu ái khu vực BĐS, nhưng làm thế nào để "kích"được thị trường này thì lại là một chuyện khác.

Trong buổi họp báocông bố hạ lãi suất về 12%, thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình đã nêu ramột nhận xét đáng chú ý. Về BĐS, theo tinh thần công văn 2056, sẽ cókhoảng 50% nhóm đối tượng cho vay thuộc lĩnh vực này được loại trừ.Từ thông tin đáng giá này, người ta có thể suy ra là sẽ có một sựgiảm nhẹ đáng kể về rào cản cho vay đối với các ngân hàng, vì côngvăn 674 ngày 13/2/2012 của NHNN đã quy định tỷ lệ cho vay tối đa đốivới những lĩnh vực không khuyến khích như BĐS, chứng khoán và tiêudùng chỉ là 16%. Hẳn nhiên, đã có một logic rõ rệt từ công văn 674đến công văn 2056.

Nhưng về chứng khoán,người đứng đầu NHNN lại cho rằng: dư nợ cho vay chứng khoán là khôngkhuyến khích, do đây là thị trường vốn dài hạn nên không thể sử dụngtín dụng ngắn hạn của ngân hàng để đầu tư; và không cần vốn từ ngânhàng thì TTCK vẫn sẽ tăng trưởng được do thừa hưởng những yếu tốtích cực từ nền kinh tế như lạm phát và lãi suất giảm. Việc tăng củaTTCK sẽ không nhanh nhưng sẽ bền vững.

Quả vậy, dù chưa baogiờ được tiết lộ về nguồn tài chính được đổ vào, nhưng TTCK vẫn đềuđặn phục hồi kể từ đầu năm 2012 đến nay. Và cũng trong quý đầu củanăm 2012, chứng khoán đã trở thành thị trường đầu cơ duy nhất "độngđậy", so với kênh vàng đang dần "chết yểu", còn BĐS "chết lâm sàng".Bức tranh đầy tính phiến diện này có lẽ có nhiều điểm thú vị chogiới nghiên cứu và cả những người muốn đầu tư, đầu cơ tham khảo.

Một điểm khác cũngđáng lưu tâm là trong phát biểu của NHNN, dường như cái nhìn trunghạn cho TTCK đang được xác lập với một vài thay đổi nào đó. Tín dụngdành cho chứng khoán sẽ không tăng lên, ít nhất trên danh nghĩa.Trong khi đó, tín dụng dành cho BĐS lại được "tháo khoán".

Cho tới nay, hai chỉsố chứng khoán đã bứt phá khỏi ngưỡng kháng cự quan trọng và đangchuẩn bị tăng tiến trong sóng mới. Tuy vậy, với đại đa số nhà đầu tưnhỏ lẻ thì mức lời lãi trong con sóng tăng trước đó vẫn chỉ rấtkhiêm tốn. Do đó, hiệu ứng bình thông nhau giữa chứng khoán và BĐSvẫn chưa thể xảy ra.

Như một quy luật, đểnhận ra sự "động đậy" của cái này, người ta lại phải theo dõi sự"động đậy" của cái khác. Nếu sắp tới chứng khoán giảm lại, mọi sựcoi như vô vọng đối với tất cả các thị trường đầu cơ. Còn ngược lại,có thể thời điểm giữa quý 2/2012 mới có thể chứng kiến một "độngđậy" khác.