Bất động sản Nam Sài Gòn: Khó lấy lại 'ngôi vương'

Trong cuộc trò chuyện mới đây, anh Hoàng Anh – Một nhà đầu tư kỳ cựu cho biết, cách đây 10 năm khu Nam được cho là tâm điểm của thị thường bất động sản TP.HCM với hàng nghìn căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, hiện tại thị trường rơi vào tình trạng bão hoà, nhiều dự án cao cấp rao bán nhưng rất hiếm khách mua.

Đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7 luôn trong tình trạng kẹt xe

Làn sóng “di dân”

Lý do đầu tiên được anh Hoàng Anh đưa ra là từ năm 2018, chính quyền TP.HCM siết chặt cấp phép dự án bất động sản mới. Vin vào việc khó khăn trong cấp phép các dự án làm khan hiếm nguồn cung, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán tăng chóng mặt.

Anh dẫn chứng, một dự án tại đường Nguyễn Văn Linh, Q.7, sau một thời gian mở bán, giá các căn hộ đã được điều chỉnh tăng lên mức từ 48-52 triệu đồng/m2. Các nhân viên bán hàng cho rằng, giá bán cao là do dự án có nhiều tiện ích cao cấp như có chỗ đậu trực thăng, có tòa nhà họp hội nghị thượng đỉnh, các căn hộ đều đạt chuẩn 5 sao, sử dụng công nghệ 4.0… dù không có gì bảo đảm chủ đầu tư sẽ thực hiện những hạng mục này.

Hay như một dự án khác cũng ở Q.7 đang được bán với giá khoảng 5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 77m2, tăng hơn gấp đôi so với mức giá cách đây hơn một năm khi còn thuộc sở hữu của chủ đầu tư cũ.

Theo báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường, nhu cầu giao dịch bất động sản tại khu Nam TP.HCM đang giảm ở các phân khúc, chủ yếu là do giá bị đẩy lên quá cao. Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường hiện nay chủ yếu là căn hộ cao cấp và hạng sang (chiếm khoảng 60% nguồn cung căn hộ đang chào bán tại TP.HCM), trong khi số đông người có nhu cầu mua nhà ở phân khúc tầm trung và giá rẻ.

Với 15 năm quan sát thị trường bất động sản Sài Gòn, giám đốc một sàn địa ốc phía Nam TP.HCM thừa nhận, ngoài giá cao, điểm yếu lớn nhất của khu Nam hiện nay là sự quá tải về hạ tầng giao thông. Chỉ tính riêng quận 7, đã có hơn 100 chung cư, khiến mật độ cư dân rất đông đúc, đó là chưa kể Khu chế xuất Tân Thuận, Khu công nghiệp Hiệp Phước, cảng Hiệp Phước với hàng triệu công nhân làm việc, càng làm gia tăng áp lực giao thông lên khu vực này.

Trong khi đó, hiện nay khu Nam được kết nối với trung tâm Thành phố chủ yếu bằng các cây cầu như Tân Thuận, Kênh Tẻ với mặt đường nhỏ hẹp, nên tình trạng kẹt xe thường xuyên xảy ra và trở thành nỗi ám ảnh cho những cư dân sống ở khu Nam, làm việc ở trung tâm Thành phố.

“Điểm trừ” chưa khắc phục

Để giải quyết bài toán về giao thông, thời gian qua, TP.HCM cũng đã có một số giải pháp nhằm giáp bớt áp lực quá tải, song các biện pháp thực hiện cũng chỉ dừng lại ở việc nâng cấp, cải tạo, chưa giải quyết triệt để được vấn đề. Trong dài hạn, theo quy hoạch sẽ có 2 đại dự án đường trục Bắc - Nam (9.300 tỷ đồng, nối quận 7, quận 4 và Nhà Bè) và cầu Thủ Thiêm 4 (5.200 tỷ đồng nối quận 2 và quận 7) được triển khai, mang lại kỳ vọng giải quyết đáng kể tình trạng kẹt xe ở khu Nam. Tuy nhiên, cả hai dự án này vẫn đang ì ạch.

Một yếu tố nữa cũng được nhắc tới được đó là tình trạng ô nhiễm môi trường. Cho tới nay thị trường khu Nam vẫn còn ảnh hưởng lớn từ khu xử lý rác thải lớn nhất TP.HCM là khu xử lý rác Đa Phước, huyện Bình Chánh tác động trực tiếp vào dân cư toàn khu Nam, trong đó những dự án chung cư bị tác động mạnh nhất.

Bên cạnh đó, việc ngập úng tác động thẳng vào khu dân cư hiện hữu lẫn các tuyến đường giao thông trọng điểm của khu Nam làm cho khách hàng “ngán ngẩm”. Đặc biệt, theo như báo cáo từ UBND TP.HCM và Trung tâm chống ngập TP.HCM thì tình trạng ngập tại khu Nam chưa hề giảm, đặc biệt khu vực quận 7 và quận 8.

Đó là những tác động bên ngoài, còn hiện tại khi mà phân khúc chung cư đang bị đẩy giá quá cao, thị trường đất nền tiềm ẩn quá nhiều rủi ro vì hầu như dự án thuộc phân lô bán nền, chỉ một hai dự án được chủ đầu tư phát triển bài bản, có pháp lý rõ ràng. Còn lại nhan nhản dự án “ma” do ảnh hưởng từ cơn sốt đất nền càn quét.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, đầu tư bất động sản khu Nam phải chấp nhận thời gian đầu tư dài hơn nếu so sánh với một số khu vực khác tại TPHCM. Đồng thời nên chọn sản phẩm được tạo lập bởi các chủ đầu tư uy tín có mức độ đầu tư vào sản phẩm cao, đặc biệt là về mặt chất lượng và pháp lý.

Thiên Bình