Kỳ vọng về nguồn vốn từ cácngân hàng của các doanh nghiệp địa ốc dường như đã “tắt ngấm”, sau khi Ngân hàngNhà nước phát đi thông điệp “không nới lỏng tín dụng bất động sản” trong thờigian tới.

Theo một số ý kiến phân tích đáng quan ngại hơn là với thông điệp đó, rất có thểthị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới sẽ có một bước ngoặt lớn, vớiưu thế thuộc về các nhà đầu tư nước ngoài.

Ai mua, tôi bán?

Từ đầu năm đến nay, đặc biệt là sau khi chủ trương thắt chặt tín dụng, kiềm chếlạm phát của Chính phủ được thực thi từ tháng 2/2011, thị trường bất động sảnbắt đầu lâm vào khó khăn, hàng loạt dự án từ Nam chí Bắc bị đình lại vì thiếuvốn.

Đã thế, đối với các sản phẩm đầu ra, do tín dụng thắt chặt, khách hàng và nhàđầu tư (đặc biệt là tại Tp.HCM) cũng gặp nhiều khó khăn do không tiếp cận đượcvốn từ ngân hàng. 

Đầu vào khó, đầu ra chật vật, nên tất yếu doanh nghiệp bất động sản lâm vào bếtắc. Và khi không còn cách nào khác, việc bán rồi chuyển nhượng một phần haytoàn bộ dự án là giải pháp được nhiều doanh nghiệp chọn lựa, dù không hề mongmuốn.

Hồi tháng 5 vừa qua, CapitaLand đã thông báo, CapitaValue Homes - một công tycon của tập đoàn này - vừa mua vào 65% cổ phần của công ty Quốc Cường Sài Gòn(QCSG), với mức giá là 121,2 tỷ đồng. 

Với việc mua lại 65% cổ phần của QCSG, Capital Land có khả năng sử dụng khu đất9.000 m²tại huyện Bình Chánh (Tp.HCM) mà QCSG sở hữu để xây khoảng 800 căn hộ doCapitaValue Homes bỏ vốn.

Ngoài dự án trên, CapitaValue Homes còn mua được 3 dự án khác tại Việt Nam,trong đó có việc mua lại một phần lớn  dự án bất động sản của công ty  Khang An(tại quận 2, Tp.HCM)... 

Theo thống kê của cơ quan chức năng Tp.HCM, trong vòng gần một năm qua, trên thịtrường bất động sản thành phố này đã có hơn 20 vụ chuyển nhượng thành công đượcghi nhận, trong đó phần lớn là chuyển nhượng giữa các doanh nghiệp Việt chodoanh nghiệp nước ngoài, hoặc liên doanh.

NĐT ngoại sẽ chi phối thị trường bất động sản?
Rất có thể thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới sẽ có một bước ngoặt lớn, với ưu thế thuộc về các nhà đầu tư nước ngoài (Ảnh: Từ Nguyên)

Ngoài ra, các thương vụ giữa các doanh nghiệp nội cũng được ghi nhận, trong đóphải kể đến việc Công ty Cổ phần Đầu tư và Sản xuất Nam Long Bitexco cũng đã chi8 triệu USD để có được tòa cao ốc 10 tầng tọa lạc tại khu đất diện tích 4.350 m²trên đường Võ Văn Tần, (Tp.HCM), từ Công ty Cổ phần Kỹ Thuật Việt. 

Hoặc, Công ty Đông Dương cũng đã mua lại quyền sử dụng lô đất 2.700 m²tại khu Nam Sài Gòn từ Công ty Cổ phần Thương mại - Xây dựng - Bất động sản HoàBình với giá 11,9 triệu USD...

Ở miền Bắc, dù việc chuyển nhượng công ty, dự án không rầm rộ như trong SàiThành, nhưng giới đầu tư cũng được chứng kiến không ít vụ chuyển nhượng, mua lạicổ phần trong lĩnh vực bất động sản. 

Điển hình là chỉ trong quý 2/2011, tập đoàn Archi - một doanh nghiệp có tiếngtrong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, đã “ôm” một khối lượng cổ phần lớn củahai doanh nghiệp bất động sản, xây dựng khác là Công ty Du lịch Hồ Sông Đà(Sudito) 67% cổ phần, và mua đứt Công ty Cổ phần Đầu tư du lịch Kim Bôi.

Trao đổi với chúng tôi, ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bấtđộng sản Gia Vinh, cho hay, hiện tại sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệpnày cũng có khá nhiều doanh nghiệp, đối tác gửi bán một phần dự án.

Lo thị trường “đổi màu”

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Công ty Bất động sản ĐấtLành, xưa nay ở thị trường bất động sản miền Nam, cả bán và mua phần lớn đều dựavào ngân hàng. Nay, ngân hàng không chỉ khép cửa cho vay, mà có vay được thì lãisuất ở mức cao, nên doanh nghiệp càng khó khăn hơn.

Theo ông Đực, đây là một thực tế nguy hiểm đối với thị trường bất động sản ViệtNam, bởi lẽ, như ông kể lại, một “đại gia” bất động sản Thái Lan mới đây đã từngtuyên bố, chờ đến sau năm 2012, doanh nghiệp này sẽ sang Việt Nam để mua lại cácdự án bất động sản với giá “bèo”.

Do vậy, lo ngại của vị này là nếu không cẩn thận, hầu hết các dự án bất động sảncó tên tuổi sẽ rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài.

“Theo phân tích của chúng tôi thì khó khăn của bất động sản hiện nay vẫn chủ yếulà do cung - cầu không gặp nhau. Người dân thì không có nhiều tiền để mua cănnhà vài ba tỷ đồng, trong khi không ít doanh nghiệp vẫn đang phải ôm khá nhiều“cục nợ” là bất động sản, căn hộ cao cấp, diện tích lên tới hàng trăm m²”,ông Đực nói.

Do vậy, trong kiến nghị vừa được này gửi lên Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng,doanh nghiệp này nhấn mạnh cơ quan quản lý nên phân biệt được bất động sản nàohiệu quả, bất động sản nào không.

Đặc biệt, đề xuất khá sốc của doanh nghiệp này là cơ quan chức năng nên cho phépchia nhỏ các căn hộ chung cư có diện tích trên dưới 100 m²đang “đắp chiếu” thành 2 - 3 căn hộ nhỏ để phù hợp với nhu cầu và khả năng thanhtoán của khách hàng. Còn nếu để doanh nghiệp khó khăn rồi phải tính bán lại dựán cho nhà đầu tư nước ngoài thì không biết viễn cảnh thị trường trong vài nămtới sẽ như thế nào.

Theo ông Ngô Thế Vinh, ở thị trường Hà Nội hiện có một số doanh nghiệp đang xúctiến bán bớt một phần dự án cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh hoặccác doanh nghiệp nước ngoài. Song, theo ông, điều quan ngại lớn nhất là các nhàđầu tư ngoại rất khôn khéo, họ chỉ mua các dự án đắc địa, tuyệt đối không mua dựán có vị trí xấu.

“Do vậy, sau khi làm chủ được các dự án đắc địa, nhà đầu tư ngoại sẽ nghiễmnhiên thâu tóm thị trường, chờ khi tình hình ấm lên thì sẽ chi phối thị trườngtheo mục đích của họ”, ông Vinh khuyến cáo.

Theo ông Neil MacGregor, Phó giám đốc Savills Việt Nam, với tình hình lạm pháttăng cao, nguồn vốn khó khăn, lãi suất chưa có dấu hiệu giảm, thì năm 2011 sẽ lànăm của mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản, trong đó đáng chúý là số lượng nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều lên.

Song với cái nhìn tích cực hơn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê HoàngChâu lại cho rằng, trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản gặp khó về tài chínhthì việc chuyển nhượng, bán dự án cũng là một giải pháp giúp họ có lối thoát phùhợp.

“Có doanh nghiệp chọn giải pháp bán nhà với giá thấp, thậm chí là hòa hoặc lỗvốn, nhưng cũng có doanh nghiệp lại chọn giải pháp chuyển nhượng dự án cho cácdoanh nghiệp trong và ngoài nước có tiềm lực về tài chính mạnh hơn... Nhìnchung, đó là giải pháp để tồn tại trong hoàn cảnh hiện nay. Và, đó là điều bìnhthường để tiến đến một thị trường bất động sản chuyên nghiệp”, ông Châu nói.

Theo Từ Nguyên
VnEconomy