Lượng tiền "bơm" vào thịtrường bất động sản đang có dấu hiệu co lại, buộc doanh nghiệp phải tự lực huyđộng vốn bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu.
 |
| Các doanh nghiệp BĐS đang tăng cường huy động vốn bằng cổ phiếu, trái phiếu để tìm vốn cho các dự án trong năm 2010 |
Vốn ngân hàng co lại
TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoaQuản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng TP.HCM - dự báo, bức tranh bất động sản(BĐS) năm 2010 sẽ có chiều nằm ngang hoặc đi xuống chứ ít có cửa đi lên, ngoạitrừ phân khúc nhà giá rẻ. Do đó, vốn quay vòng cho các doanh nghiệp (DN) BĐS sẽcàng khó khăn vì tính thanh khoản chậm, vốn đọng nhiều. Để tìm khoản vốn lớn táiđầu tư cho các dự án BĐS, DN phải nghĩ đến chuyện đi vay.
Tuy nhiên, theo TS Dương, DN BĐSsẽ không thể trông chờ nhiều vào ngân hàng do kênh tài chính này rất cẩn trọngtrong việc cho vay đầu tư BĐS bởi đây là một thị trường nhiều rủi ro. Thôngthường các ngân hàng khống chế cho vay BĐS không quá 20% dư nợ cho vay, chỉ tậptrung cho vay sản xuất, hàng tiêu dùng do quay vòng vốn nhanh hơn. Hiện nay cácngân hàng hầu như đã tạm đóng khoản vay cho các nhà đầu tư BĐS thứ cấp, mà chỉcho vay sơ cấp để mua nhà ở. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã bắt đầu chiến dịchrút vốn về để cơ cấu lại các khoản nợ, từ đó mới tính đến kế hoạch giải ngântiếp.
Ông Phạm Anh Dũng - Tổng giám đốcNgân hàng Thương mại CP Sài Gòn (SCB) - đánh giá, nhu cầu vốn cho BĐS tại TP.HCMvà Hà Nội rất lớn, cần khoảng 15.000 - 20.000 tỉ đồng/năm, do 2 thành phố nàyđang phấn đấu nâng mức diện tích nhà ở bình quân đầu người lên 8 - 10 m2/người.
Tuy nhiên, theo ông Dũng, khả năng đáp ứng nguồn vốn cho đầu tư BĐS của hệ thốngngân hàng còn nhiều hạn chế, do nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắnhạn trong khi nhu cầu vay vốn đầu tư địa ốc lại có tính chất trung - dài hạn.Hơn nữa, theo quy định, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để chovay trung và dài hạn đối với ngân hàng thương mại giảm từ 40% xuống còn 30% (từtháng 8.2009) kéo theo quy mô nguồn vốn cho BĐS cũng giảm đáng kể.
Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quảnlý đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường, ông Đào Trung Chính cũng nhận xét, hiệnkhông còn tiền để cung cấp cho các dự án BĐS do các ngân hàng không thể cho vayvượt hạn mức cho phép nhằm đảm bảo an toàn. Ông Chính khuyến khích DN nên thiếtlập hệ thống tài chính riêng để dồi dào hóa nguồn vốn.
Bung cổ phiếu, trái phiếu
Trước những khó khăn trên, nhiềuDN BĐS tại TP.HCM đã phải cậy đến phương thức huy động vốn bằng cách phát hànhcổ phiếu (CP) hoặc trái phiếu (TP) dự án. Ông Lương Trí Thìn - Tổng giám đốcCông ty CP dịch vụ xây dựng Đất Xanh - cho biết, công ty vừa chính thức niêm yết8 triệu CP (DXG) tại Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM vào ngày 22.12.2009. ÔngThìn xác định thị trường chứng khoán là một kênh quan trọng để huy động vốn đầutư cho hàng loạt dự án BĐS của công ty như Sunview 1 và 2, Phú Gia HưngApartment, khu đô thị dịch vụ du lịch sinh thái Giang Điền (Đồng Nai)... Cuốitháng 11.2009, Công ty CP đầu tư địa ốc Novaland cũng phát hành 1.922 tỉ đồng TPkỳ hạn 5 năm, lãi suất 12%/năm để huy động vốn cho khu đô thị Sunrise City(Q.7).
Tương tự, Công ty CP Vincom vừaphê duyệt phương án phát hành 1.000 tỉ đồng TP kỳ hạn 3 năm. Đây là loại TP cótài sản bảo đảm là BĐS và tài sản hợp pháp khác (quyền sử dụng đất và tài sảnhình thành trong tương lai của dự án Eco City). Công ty CP đầu tư xây dựng BìnhChánh (BCCI) đang có kế hoạch phát hành 300 tỉ đồng TP để đầu tư vào các dự ánAn Lạc Plaza, Tân Tạo Plaza... Trước đó, các DN khác như Công ty CP đầu tư BĐSViên Nam (VNI), Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), Công ty CP Tập đoàn Hoàng Long(HLG)... cũng đã lên sàn để có thể tận dụng kênh huy động vốn này khi cần.
TS Lê Thẩm Dương cho rằng việc DN"tự thân vận động" bằng cách huy động vay tiền nhàn rỗi từ cá nhân, tổ chứcthông qua CP, TP, TP chuyển đổi... là điều tất yếu. Tuy nhiên, phải cân đối tỷlệ hợp lý giữa phần vốn tự có với phần vốn vay nợ, cứ 2 đồng vay thì nên "thủ" 1đồng tự có. Mặt khác, DN cũng không nên quá kỳ vọng vào mức lợi nhuận cao mà cóthể linh động giảm giá BĐS để bán hàng nhằm quay vòng vốn tái đầu tư khi cần.
Theo Phương Thanh
