Phong trào đổi đất lấy đường sá, trụ sở, công viên,... ở các thành phố lớn đang rầm rộ trở lại. “Tuần trăng mật” của hình thức đầu tư BT (xây dựng - chuyển giao) tưởng chừng đã qua đi sau nhiều năm im ắng bỗng chốc sống dậy với những kế hoạch đầu tư chục nghìn tỷ.

Thời hoàng kim trở lại

7-8 năm về trước, nhiều đại gia bất động sản như Nam Cường, Geleximco,... từng được xem là những ngôi sao trong lĩnh vực “đổi đất lấy hạ tầng” khi đầu tư một loạt tuyến đường như đường Lê Văn Lương kéo dài, đường Lê Trọng Tấn. Đổi lại, các "ông lớn" này được Hà Nội trả cho những mảnh đất lớn dọc các tuyến đường mới mở để làm chung cư, biệt thự.

Đó cũng là thời kỳ “trăm hoa đua nở” của hình thức BT nở rộ khắp các địa phương. Thế nhưng, hình thức đầu tư trên bị đánh giá là gắn với những rủi ro trong xác định giá trị khu đất đem đổi. Có nghĩa, những khu đất được các địa phương đổi cho nhà đầu tư để lấy đường sá hay công trình khác có thể có giá trị cao hơn nhiều khoản đầu tư mà các đại gia đã bỏ ra.

Đường Lê Văn Lương kéo dài (nay là đường Tố Hữu) đã đổi đời cho Nam Cường. Ảnh: L.Bằng

Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận thanh tra việc đổi đất lấy đường sá, nhà máy nước,... trên địa bàn thành phố Hà Nội. Kết quả là 7 dự án BT trong chương trình đổi đất lấy hạ tầng của TP. Hà Nội xuất hiện một loạt sai phạm. Trong đó, có tới 7 dự án BT trong chương trình đổi đất lấy hạ tầng của TP Hà Nội có sai phạm gây thất thoát vốn lớn.

Điển hình là dự án nhà máy nước Yên Sở do Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) thực hiện. Cả Thanh tra Chính phủ lẫn Kiểm toán Nhà nước đều vào cuộc xem xét dự án này. Theo đó, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị Tập đoàn Gamuda Berhad giảm giá trị quyết toán dự án thành hơn 61,9 triệu USD, trong đó yêu cầu nộp trả UBND thành phố Hà Nội hơn 484 tỷ đồng. Đồng thời kiến nghị giảm số được TP. Hà Nội thanh toán so với giá trị quyết toán nhà đầu tư lập tương đương hơn 872 tỷ đồng.

Một dự án tai tiếng khác gắn với “đại gia” CIENCO 5 là Dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây cũ với tổng chiều dài hơn 40km (thực tế mới làm được hơn 18km). Sai phạm ở đây, theo Thanh tra Chính phủ, là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt và tính chi phí lãi vay 920 tỷ đồng trong tổng vốn đầu tư dự án BT là không có cơ sở, dẫn đến xác định giá trị tổng vốn đầu tư để ký hợp đồng sai tăng 920 tỷ đồng.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của PV.VietNamNet, dự án này cũng đang trong tầm ngắm của cơ quan điều tra. Cơ quan an ninh điều tra đang xác định hành vi làm trái quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế trong quá trình CIENCO 5 và CIENCO 5 Land thực hiện dự án BT đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây cũ và 3 dự án khu đô thị để hoàn vốn là Thanh Hà A - CIENCO 5, Thanh Hà B - CIENCO 5, Mỹ Hưng - CIENCO với tổng diện tích gần 600 ha. Tổng mức đầu tư dự án đường BT này là hơn 6.000 tỷ, bao gồm cả 920 tỷ đồng chi phí lãi vay mà Thanh tra Chính phủ kết luận là sai quy định.

Dự án Thanh Hà CIENCO 5 đang bị điều tra.

Cao trào trở lại

Sau giai đoạn im ắng vì bất động sản “đóng băng”, 1-2 năm trở lại đây, phong trào làm dự án BT bỗng sôi động hẳn.

Nhiều nhà đầu tư BOT giao thông như Công ty CP Tasco, Công ty CP Đầu tư Tuấn Lộc, Cienco4,... đã quay sang đề xuất hàng loạt các dự án BT ở nhiều địa phương trên cả nước.

Mới đây, để có 40 tỷ USD làm đường sắt đô thị, Hà Nội cũng đề xuất với Thủ tướng Chính phủ cho phép bổ sung vào quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 thêm 6.000 ha đất để làm quỹ đất đối ứng cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện các dự này. Tổng giá trị quỹ đất này theo tính toán của Hà Nội lên tới 300.000 tỷ đồng (15 tỷ USD).

Khi góp ý cho 1 dự án giao thông “khủng” theo hình thức BT của Hà Nội, Bộ Kế hoạch và Đầu tư không quên lưu ý việc công khai minh bạch trong quá trình đầu tư xây dựng, đảm bảo không thất thoát tài sản nhà nước.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng nhắc Hà Nội “tránh lặp lại các tồn tại hạn chế đã được nêu tại các kết luận thanh tra về các dự án BT đã và đang triển khai trên địa bàn”.

Ngoài ra, một vài năm trở lại đây, hàng loạt địa phương cũng đã đề xuất xây các trung tâm hành chính tập trung bằng cách “đổi đất lấy trụ sở”, tức nhà đầu tư bỏ tiền xây trụ sở rồi Nhà nước sử dụng, đổi lại nhà đầu tư được cấp đất ở những trụ sở cũ của các sở ban ngành di dời. Có thể kể ra một loạt dự án BT xây trung tâm hành chính tại các địa phương, như Khánh Hòa (4.300 tỉ đồng), Hải Dương (2.060 tỷ đồng), Nghệ An (2.200 tỷ đồng), Hải Phòng, Thanh Hóa,...

Khi ngân sách eo hẹp, nợ công chạm trần, việc thu hút tư nhân đầu tư hạ tầng bằng nhiều hình thức, trong đó có BT là dễ hiểu. Nhưng với những hình thức đầu tư ẩn chứa nhiều nguy cơ thất thoát, bắt tay, xin cho như BT, việc kiểm soát chặt chẽ để không lặp lại các sai lầm là cần thiết.

TS Nguyễn Xuân Thành, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright từng khuyến nghị: Trong trung hạn, thay vì việc đổi đất lấy hạ tầng như trước khiến cho hoạt động không minh bạch, làm tăng nợ công, có thể đổi phương thức huy động vốn cho đầu tư công. Đó là nên chấp nhận cho các địa phương đầu tư cơ sở hạ tầng bằng trái phiếu công trình, đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước không bảo lãnh thì không gánh nợ công. Tiến hành đấu thầu cạnh tranh, hạ tầng đầu tư xong thì giá trị càng cao và thực hiện đấu giá đất, thu tiền về và sẽ trả nợ trái phiếu. Như vậy vừa đầu tư cơ sở hạ tầng, không làm tăng nợ công mà vẫn đảm bảo minh bạch.