Tòa nhà cũ trên miếng đất vàng: Đại gia 10 năm thèm muốn

Trong hơn 10 năm qua, do còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ, không ít đại gia bất động sản muốn nhảy vào những khu đất vàng này cũng phải ái ngại, dẫn đến việc Hà Nội mới chỉ thực hiện cải tạo chung cư cũ, đạt chưa đầy 1%.

“Đặc sản khó ăn” của Hà Nội

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố đã rà soát xong 1.600 chung cư. Riêng trong năm 2017, có 165 tòa chung cư tại Hà Nội được rà soát qua 2 đợt. Dựa trên kết quả rà soát, cơ quan quản lý phân loại ra các hạng các chung cư cũ theo 4 mức độ cấp thiết cần cải tạo. Trong đó, 4 chung cư cũ thuộc nhóm cấp độ D, gồm cả chung cư được xây dựng từ thời Pháp, tập trung ở phường Thành Công, Ngọc Khánh và tập thể Bộ Tư pháp.

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ví chung cư cũ như ‘đặc sản khó ăn' của Hà Nội do khó tìm phương án cải tạo trong giai đoạn hiện nay.

Giai đoạn 2005-2015, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 14 chung cư cũ, hiện triển khai cải tạo 5 chung cư. Còn hàng trăm chung cư cũ trên khắp địa bàn vẫn chưa tìm cách tháo gỡ.

Chung cư cũ khó cải tạo do nhiều vướng mắc

Vị Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc bố trí tạm cư là một trong những trở ngại lớn nhất của công tác cải tạo chung cư cũ. Theo ông, thành phố đã bố trí nhà tạm khang trang, tiêu chuẩn cao tại khu vực Yên Hòa, vốn là khu nhà dành cho công vụ.

Tuy nhiên, Hà Nội phải mất tới 10 năm để vận động 50 hộ dân tại một khu chung cư cũ cấp độ D - cấp cần cải tạo khẩn cấp đến nơi tạm cư, trong tổng số 150 gia đình. Số còn lại vẫn đang tiếp tục vận động.

“Việc vận động di dời đến nơi tạm cư đã là khó khăn, chứ chưa nói đến việc cải tạo chung cư", ông Dũng nhấn mạnh.

Liên quan đến công tác cải tạo chung cư cũ trên cả nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho hay, theo thống kê sơ bộ, hiện cả nước có trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu m2) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống.

Trong đó, Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TP.HCM có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa... Các tỉnh thành khác khoảng 20-60 tòa. Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An,...

Đại gia xếp hàng

Thực tế cuối năm ngoái, UBND TP. Hà Nội đã hoàn tất việc giao 19 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ có chiều cao từ 2-6 tầng.

Trong số các doanh nghiệp được giao triển khai, bên cạnh trường hợp gây chú ý gần đây của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) với Khu tập thể Thành Công, còn có nhiều tên tuổi lớn khác như các Tập đoàn Vingroup, Sungroup, FLC, UDIC, Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội (Geleximco), Vinaconex,...

Bên cạnh những đại gia bất động sản này, các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành lớn như Công ty cổ phần Tập đoàn T&T, Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát,... cũng được giao lập quy hoạch một số dự án.

Gần đây nhất, UBND TP. Hà Nội thống nhất giao tập đoàn FLC lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Kim Giang, Hoàng Mai.

Nhiều đại gia BDDS muốn tham gia cải tạo chung cư cũ

Do các quy định hiện nay nên các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đều “lắc đầu ngao ngán”. Có những khu nhà được liệt vào danh sách nguy hiểm phải khẩn cấp sửa chữa như G6 A-B Thành Công, C8 Giảng Võ, nhà A Ngọc Khánh,... vẫn rơi vào ngõ cụt do chưa nhận được sự đồng thuận.

Dự án cải tạo chung cư cũ Thành Công từng xôn xao với đề xuất của chủ đầu tư lấp 1ha hồ Thành Công, đào hoàn trả đủ diện tích. Dự án dự kiến hoán đổi toàn bộ diện tích khoảng 1ha đất trong phạm vi công viên và hồ Thành Công để xây dựng nhà tái định cư tại chỗ cho người dân và hoàn lại bằng cách điều chỉnh mở rộng ranh giới hồ vào trong khu dân cư mới, lấy ra được khoảng 1ha từ quỹ đất của công viên và hồ Thành Công.

Tuy nhiên, đề xuất này đã bị dư luận phản ứng nên đã tạm thời dừng lại.

Nhiều năm nay, dự án cải tạo chung cư cũ B6 Giảng Võ (Hà Nội) vẫn “dậm chân tại chỗ”, UBND TP Hà Nội chỉ đạo quyết liệt, chậm nhất chủ đầu tư phải hoàn thành, giao nhà cho người dân vào tháng 12/2017.

Theo lý giải của các chủ đầu tư, hầu hết các dự án cải tạo xây dựng chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội các năm qua gặp bế tắc chủ yếu ở khâu đền bù giải phóng mặt bằng, vấn đề tạm cư cho người dân,... 

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, việc có nhà đầu tư thôi chưa đủ, mà còn tồn tại nhiều vấn đề để làm thế nào cải tạo được chung cư một cách hiệu quả. Một trong những nguyên nhân gây khó khăn lớn nhất đến việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội chính là vướng phải một số quy định khống chế về chiều cao và quy mô dân số.

Theo đó, khi cải tạo chung cư cũ, Nhà nước không có tiền, nếu huy động nguồn lực doanh nghiệp thì bị khống chế về mật độ dân số. Nhà đầu tư sẽ khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn tài chính để có thể cải tạo chung cư.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, giải pháp là chúng ta cần minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ. "Cần trả lời các câu hỏi như: cư dân được hưởng bao nhiêu, người dân được hưởng thế nào, nhà nước được hưởng ra sao. Tôi cho rằng câu chuyện vẫn là hồ nghi về lợi ích. Đó là bất lợi nhất. Hai bên phải tin nhau, cộng đồng phải tin nhau”, ông Võ lưu ý.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, cho rằng phải xuất phát từ việc nghiêm túc và minh bạch, và người dân được hưởng, doanh nghiệp cũng được hưởng.