Bộ Xây dựng đã có văn bản đề xuất NHNN điều chỉnh cho vay linh hoạt đối vớitừng khoản mục bất động sản (BĐS), thay vì “ém” tất cả các khoản vay BĐS vàocùng một lĩnh vực phi sản xuất để siết vốn. Đây có thể xem là một cái “phao”cứu hộ cho thị trường BĐS lúc này?

Không ít nhà đầu tư tỏ ra khấp khởi về khả năng thị trường BĐS sẽ được “giảicứu” khỏi tình trạng đóng băng và xuống giá hiện tại. Nhiều người đã rục rịchlên kế hoạch, đón vốn, gom hàng.

Ông Huỳnh Văn Minh - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM cho biết: Tính đếntháng 6, nhiều DN là các đại gia trong làng BĐS đã rất nguy ngập. Tình trạng“khô máu” do bị hệ thống tín dụng ngưng nguồn cung vốn khiến DN không chỉ đìnhlại các dự án đang triển khai dở dang, mà còn bị chặn luôn cả đầu ra tiêu thụsản phẩm.

Trong trường hợp không được “tiếp máu” kịp thời, ông Minh cho rằng cóhai kịch bản xảy ra : Một là tài sản của nhiều DN BĐS sẽ về tay NH, do bị siếtnợ. Hai là tài sản đó không chóng thì chầy sẽ thuộc quyền sở hữu của các nhà đầutư nước ngoài. Lúc đó, với sự thao túng của những nhóm lợi ích lớn, chưa biết hệquả sẽ ra sao ?

Ý kiến của ông Minh cũng phơi bày một thực tế là ở tất cả các nền kinh tế, thịtrường BĐS và hệ thống tín dụng luôn có một mối liên thông rất bền chặt.

Tại VN,từ năm 2006 đến năm 2010, tăng trưởng tín dụng của hệ thống NH cũng luôn gắnchặt với tín dụng BĐS. Lấy ví dụ về con số tăng trưởng trong 2 năm gần đây nhất,sẽ thấy khi NH có mức tăng trưởng tín dụng cao, thì tín dụng đổ vào thị trườngBĐS cũng “leo thang” tương ứng. Khi tăng trưởng tín dụng NH có chiều giảm, tíndụng đổ vào thị trường BĐS cũng giảm tương ứng.

Năm 2009 và 2010, tỉ lệ tăngtrưởng tín dụng NH - BĐS lần lượt là 37,73% và 41,74%,  27,65% và 27,2%. Hai quýđầu năm 2011, tuy chưa có con số thống kê cụ thể, nhưng nếu căn cứ vào tỉ lệ dưnợ tín dụng phi sản xuất được ấn định ở mức 22% trước thời hạn 30/6, và 16% vàocuối năm 2011, cũng có thể thấy tín dụng BĐS là con số tương đương 1/5 tổng dưnợ tín dụng toàn hệ thống NH.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã khẳng định dư nợ BĐS hiện chiếm 10% dư nợ toàn hệ thống.Đối với một nền kinh tế mà các lĩnh vực phát triển chính đều trông đợi từ nguồnvốn chủ yếu là tín dụng NH, trong khi, NH đã chôn vốn 10% cho các khoản nợ vaydài hạn vào BĐS, thì ngay cả con số đã được giảm thiểu này, cũng không nhỏ.

“Chết” bất động sản - hệ lụy ngân hàng
Tình trạng “khô máu” do bị hệ thống tín dụng ngưng nguồn cung vốn còn bị chặn luôn cả đầu ra tiêu thụ sản phẩm (Ảnh minh họa: icdec.net)

“Phép mầu” kéo tín dụng phi sản xuất

Với mối liên thông hai chiều như vậy, các NH có dễ buông nguồn lợi nhuận củamình, hay sẽ nỗ lực tìm cách nào đó để làm thỏa mãn tỉ lệ 22%, như đã làm đượcvới việc lách lãi suất huy động vốn mà vẫn “êm xuôi trót lọt” suốt thời gianqua? Và các NĐT, chủ dự án BĐS, liệu có dễ đánh mất niềm tin vào cái phao sẽtung ra vào đúng lúc để không chỉ cứu TT BĐS, mà còn tránh được những hệ lụy dắtdây đến toàn bộ nền kinh tế ?

Trao đổi với chúng tôi, TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị kinh doanh Trường ĐHNgân hàng cho rằng giả dụ các NH đạt được đúng yêu cầu của NHNN là đưa tỉ trọngtín dụng phi sản xuất về 22%, nhưng trên thực tế, theo ông, chỉ có “phép mầu”mới thực hiện được điều đó. Bởi tính đến trung tuần tháng 6, vẫn còn 23 NH có cơcấu dư nợ cho vay trong lĩnh vực này trên 23-50%, trong đó có 18 NH có tỉ lệ từ31-37%, một NH có tỉ lệ 50%.

Dù tính đến ngày 10/6, dư nợ cho vay phi sản xuấtcủa toàn hệ thống đã giảm 9,46%, chiếm tỉ trọng 16,92% tổng dư nợ thì chỉ trongvòng hai tuần, với tình trạng TTCK chưa bước ra khỏi vùng đáy, BĐS chưa có dấuhiệu rã băng, tuyệt nhiên không có cơ sở nào để các khoản vay phi sản xuất trướcđây có thể thanh lý đúng hạn. Mặt khác, trong khi ai cũng biết là có thể thỏathuận lãi suất huy động với các NHTM trên mức trần quy định, nhưng khi thanhtra, NHNN vẫn chưa bắt quả tang và xử phạt được NH nào.

Điều đó cho thấy nếu“đến hẹn lại lên” 100% các NH đạt yêu cầu của Chỉ thị 01/ CT- NHNN, cũng chẳngcó gì là ngạc nhiên!

Một tổng giám đốc NHTM trên địa bàn TP HCM đề nghị không nêu tên, bày tỏ: Theoông biết, nhiều NH có quy mô vốn nhỏ mới thành lập hoặc chuyển đổi địa bàn từnông thôn lên thành phố, có cổ đông lớn hoặc thành viên HĐQT là các đại gia BĐS.Dĩ nhiên là các NH này đã được lập ra với mục tiêu không phải thứ yếu là cungvốn cho các dự án BĐS của chính các cổ đông. Khi thị trường BĐS đóng băng triềnmiên, trò chơi “sân trước - sân sau” này khiến thanh khoản của những NH dạng đóluôn nguy ngập.

Đồng thuận với quan điểm này, TS Đinh Thế Hiển - thành viên Hội đồng cố vấn NHEximBank đề xuất NHNN nên đối chiếu, kiểm tra về... cơ cấu cổ đông lớn tại cácNH nhỏ, để thấy phần lớn các vai trò chủ chốt như Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốchay thành viên HĐQT đều là những ông chủ của các dự án chung cư, cao ốc, khucông nghiệp, chủ những khu đất vàng hoặc góp vốn, có tên trong HĐQT của nhiều DNBĐS khác, và để hiểu tại sao các DN BĐS đều đưa ra kiến nghị phải phân biệt rõgiữa BĐS có vai trò sản xuất với BĐS đầu cơ.

Tuy nhiên, thế nào là đầu tư và thếnào là đầu cơ, thì lại chính các NH, của các nhà đầu tư (hay đầu cơ) này, thẩmđịnh.

Khó “ngoảnh mặt”?

Kiểm soát mối liên thông giữa hai thị trường đặc biệt này lại là lĩnh vực đòi hỏi bản lĩnh và năng lực của cơ quan quản lý, cũng như mức độ hoàn thiện và hiệu lực của hành lang pháp lý.

Nhiều chuyên gia đều đồng thuận với quan điểm hiện nay, NH đã hoạt động theo cơchế thị trường, mà đã là cơ chế thị trường thì tất yếu có cạnh tranh, có tăngtrưởng, có phá sản. Không thể để các NH cứ sinh ra, cho vay vốn tràn lan, bừabãi, không kiểm soát được tỉ lệ nợ xấu, luôn thiếu thanh khoản, không đảm bảo antoàn vốn, mà vẫn ung dung tồn tại ngay cả trong khủng hoảng. Đã đến lúc phảichấp nhận để các NH yếu kém, cũng như bất kỳ DN nào khác yếu kém, có thể phásản.

Điều đó buộc các NH phải tự siết lại kỷ luật tín dụng và kiểm soát chặt chẽnợ xấu. Còn để tránh hệ lụy dắt dây toàn hệ thống, với cơ chế thị trường dưới sựquản lý của Nhà nước, NHNN có thể chỉ định một NH quốc doanh sáp nhập, mua lạitổng tài sản, cổ phần của NH phá sản, đảm bảo đồng vốn cũng như niềm tin củangười dân. Hoặc, chính NHNN đứng ra tái cấu trúc NH có nguy cơ phá sản, cử ngườitham gia HĐQT và có chính sách quản lý, giám sát những NH đó.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Bửu Sơn, những giải pháp lâu dài kểtrên sẽ chỉ hiệu quả với điều kiện sau khi đã “dập lửa” từ thị trường BĐS, đưathị trường này trở về giá trị thực, đồng thời không để xảy ra phá sản hàng loạtDN BĐS. Qua đó, cũng “chống cháy” cho khối NH. Bởi các DN BĐS hay NH đều có thểphá sản theo Luật DN, nhưng nếu quá nhiều DN BĐS phá sản, nợ xấu NH tăng vọtkhông thể kiểm soát, thanh khoản khô cạn, khi có một NH phá sản thì sẽ gây liênlụy tới cả hệ thống tín dụng và toàn bộ nền kinh tế - ông Sơn nói.

Mới đây, nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân và tăng cường khả năng chịuđựng rủi ro của các tổ chức tín dụng (TCTD) trước những cú sốc của thịtrường, đặt các  TCTD trước yêu cầu cơ cấu lại danh mục đầu tư theo mức độrủi ro đối với từng loại tài sản trên cơ sở sử dụng nguồn vốn, NHNN đã đưara lấy ý kiến thị trường dự thảo Thông tư quy định về các tỉ lệ bảo đảm antoàn  trong hoạt động của TCTD.

Tạo lề luật trước những gì có thể xảy đếntrong tương lai là trách nhiệm của nhà quản lý. Nhưng kiểm soát mối liênthông giữa hai thị trường đặc biệt này lại là lĩnh vực đòi hỏi bản lĩnh vànăng lực của cơ quan quản lý, cũng như mức độ hoàn thiện và hiệu lực củahành lang pháp lý.

Đại diện Hiệp hội DN TP HCM vừa cho hay đã có nhiều đốitác ngoại tìm đến và đề nghị hội giới thiệu tới các DN BĐS để hỗ trợ cho vaytài chính, giúp giải nguy phá sản với mức lãi suất rất thấp chỉ bằng khoảng1/3 so với lãi suất hiện hành. Cho dù vấn đề này hiện thực ở mức độ nào, đócũng là một tín hiệu cho thấy thị trường BĐS tiếp tục ẩn chứa nhiều vấn đềmà nếu không kiểm soát chặt, hậu họa không chỉ là sự suy thoái của nhiềulĩnh vực kinh tế.

Theo Lê Mỹ
DĐDN