Theo ông Trần Kim Chung,chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), chính sáchkhông cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao là những trở ngại chính đốivới thị trường BĐS.
Tại hội thảo về chính sách tàichính cho thị trường bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chứcchiều ngày 29/6, ông Trần Kim Chung, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinhtế Trung ương (CIEM) cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bị tácđộng của một loạt các yếu tố như phòng chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồnlực (lượng tiền từ kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ chuyển vào bất động sản), sựđón đầu quy hoạch vùng Thủ đô và yếu tố thanh toán một lần (chính sách thắt chặttiền tệ nên dòng tiền chỉ vào một lần và không có dòng vốn tiếp theo).
Những yếu tố trên đã làm cho thịtrường bất động sản suy giảm đáng kể, giao dịch thành công ít và giá sản phẩmthiết lập đáy mới. Trong đó, nguyên nhân cơ bản nhất là không có nguồn tiền bổsung, dẫn đến cả người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, vì thếthị trường đã rơi vào tình trạng trầm lắng.
 |
| Ông Trần Kim Chung (Ảnh: vnbusiness.vn) |
Ông Chung cho rằng, chính sáchkhông cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao là những trở ngại chính.Nếu tính bình quân lãi suất trên thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hànhkhoảng 5 năm thì giả định, doanh nghiệp bất động sản có 20% và phải đi vay 80%và trả lãi suất trong 5 năm, chi phí lãi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phảitrả thêm một khoản chi phí rất lớn và hệ lụy là các nhà đầu tư sẽ rút lui đốivới thị trường truyền thống.
Nhưng theo ông Chung, điều cần nhấn mạnh hiện nay là, thị trường bất động sảnphát triển không đồng đều, trái chiều giữa các địa bàn như Hà Nội, Tp.HCM và ĐàNẵng. Thị trường bất động sản Hà Nội phát triển một cách sôi động chỉ trầm lắngsau khi có Nghị định 71 của Chính phủ, còn thị trường TP HCM không có nhiều biếnđộng trong 3 năm gần đây.
Thị trường cũng phát triển khôngđồng đều giữa các phân khúc. Chẳng hạn như các sản phẩm cao cấp như nghĩ dưỡngcó xu hướng đi xuống, còn các sản phẩm như nhà thu nhập vừa phải thì người tiêudùng khó tiếp cận, nhất là các sản phẩm nằm trong khoảng 1 tỷ đến dưới 2 tỷ.
Ông Chung nhận định, ngay ở địabàn Hà Nội, phân mảng thị trường cũng có nhiều biến động: nơi bùng phát cục bộ,nơi không có biến động; đặc biệt có những nơi trong nội thành còn được phát giágiao dịch tới 1 tỷ đồng/m².Ngoài ra, có những khu vực như Hoài Đức, Sóc Sơn mới có dự kiến phát triển do didời các trường đại học, bệnh viện… cũng xảy ra tình trạng tăng giá để đón đầu.
Thị trường đang khát vốn
Trong khi thị trường đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thực hiện thặt chặttín dụng. Thị trường bất động sản sau 3 năm điều chỉnh đang rất cần một lượngvốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng thắt lạị do yêu cầucủa mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.
Nhiều các chuyên gia và đại diệncác doanh nghiệp tham gia Hội thảo đều khẳng định rằng, giai đoạn hiện nay thựcsự là một thử thách lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu trong năm2011, thị trường không có chuyển biến mà vẫn giữ tình trạng như những tháng đầunăm thì ngoài một số dự án sẽ không thể triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khókhăn mà vẫn phải trả lãi suất 20% cho ngân hàng.
Nhận định về thị trường trongngắn hạn, ông Trần Kim Chung cho rằng, trong ngắn hạn từ tháng 6/2011 - 1/2012,thị trường sẽ có nhiều bất ổn. Ông Chung đưa ra ba kịch bản cụ thể như sau:
Thứnhất, thị trường sẽ phát triển một cách cầm chừng và suy yếu dần, giả định tấtcả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giớikhông có biến động thì thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hộiphục hồi. Lý do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãivay ngân hàng quá lớn.
 |
Thứ hai nếuchính sách không thay đổi, cụ thế là chínhsách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảmđầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao(trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) thì thịtrường bất động sản sẽ lâm vào tình trạngđóng băng, các dự án bất động sản sẽ đìnhtrệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khókhăn toàn diện.
Thứ ba, nếu chính sách tiền tệ được nới lỏngtừ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy vềthị trường thế chấp thứ cấp được ban hànhđồng thời, nghị định hướng dẫn thi hành LuậtChứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung LuậtChứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tưbất động sản được ra đời, văn bản pháp lý vềquỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được banhành thì trong trung hạn 1 đến 2 năm, thịtrường bất động sản Hà Nội sẽ có sự điềuchỉnh giá giảm xuống, trong khi Thành phố HồChí Minh có thể sẽ nhích lên.
Còn về dài hạn, để giúp thị trường bất độngsản phát triển trở lại mà không bị ảnh hưởngbởi những thay đổi của chính sách cũng nhưkhông bị phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tíndụng từ hệ thống ngân hàng thì cần tìm thêmcác nguồn tài chính, tiền tệ ngoài hệ thốngngân hàng, thay thế kênh cung cấp tài chínhcho thị trường.
Theo Huyền Anh
VTC
