Một trong những đề xuất để cứu thị trường bất động sản mới đây của BộXây dựng là kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ"từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng vớinhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà.
Nhiều chuyên gia cho đây là một cách làm khó hiểu, giảm được khó khăn cho doanhnghiệp nhưng lại đẩy khó khăn về phía người tiêu dùng.
Đẩy nợ sang phía người mua nhà
"Việc chuyển vốn như vậy, khối lượng dư nợ trong ngân hàng không đổi. Thay vìngân hàng chỉ ký kết với chủ đầu tư nay lại xé lẻ chia cho người mua nhà.
Vấn đềđặt ra khi có rủi ro ngân hàng và cả người dân đều không "túm tóc" được doanhnghiệp. Khi bàn giao dự án chậm hay có những vấn đề pháp lý phát sinh thay vìngười dân giải quyết với chủ đầu tư dự án BĐS thì nếu thực hiện theo đề xuất củabộ XD thì họ lại khiếu kiện ngân hàng hay sao? Đó là những bất cập mà không hiểusẽ giải quyết như thế nào?" - TS Nguyễn Minh Phong (Viện nghiên cứu Kinh tế- Xãhội Hà Nội) đặt vấn đề.
Theo quan điểm của Bộ Xây dựng thì cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụngbất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư. BộXây dựng thống nhất với NHNN sẽ thiết lập cơ chế phối hợp giữa hai cơ quan đểtrao đổi thông tin hàng tháng về tình hình tín dụng bất động sản và tình hìnhthị trường bất động sản, làm cơ sở tham mưu với Chính phủ về quản lý thị trườngbất động sản và tín dụng bất động sản.
Ông Lê Văn Cư, Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết:"Đây cũng chỉ là đề xuất, gửi NHNN tham khảo. Còn việc có thực hiện hay không,thực hiện như thế nào, phía NHNN phải xem xét. Theo tôi, cái cần quan tâm nhấthiện nay là làm sao người thu nhập thấp có thể vay được tiền để mua nhà".
 |
| Theo đề xuất của bộ XD, người dân phải 2 lần vay vốn nếu muốn mua nhà của các dự án? (Ảnh minh họa) |
LS Nguyễn Văn Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) cũng cho rằng quy định trên khó thựchiện. "Khi DN đầu tư dự án bất động sản họ sẽ làm thủ tục vay Ngân hàng, họ phảichứng minh năng lực, trình phương án thực hiện dự án, cam kết tiến độ xây dựng,bán nhà và thu hồi vốn.
Và ngân hàng cũng chỉ cho vay tối đa 70% vốn thực hiệndự án, còn 30% DN phải tự lo. Khi không trả nợ được ngân hàng sẽ xử lý phần tàisản hình thành từ vốn vay. Nếu bây giờ đẩy nợ sang phía người mua nhà thì khó cảcho ngân hàng và cho người tiêu dùng.
Bản thân nhiều người dân, tiền mua nhà họcũng phải đi vay. Vì vậy, nếu họ ký hợp đồng vay vốn đầu tư dự án, rồi đến khimua cũng tiếp tục vay vốn thì họ phải 2 lần đi vay ngân hàng. Khi dự án thựchiện không đúng tiến độ, hoặc phát sinh nhiều vấn đề khác thì chẳng lẽ ngân hànglại túm người mua nhà để quy trách nhiệm. Như vậy, tính rủi ro đối với Ngân hàngcũng rất cao", ông Tú nói.
Đề xuất khó khả thi?
Theo ông Trần Kim Chung -Trưởng ban nghiên cứu Chính sách đầu tư (Viện nghiêncứu Quản lý kinh tế Trung ương), một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là trongkhi thị trường BĐS đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thực hiện thắt chặttín dụng. Sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 - 2010, thị trường BĐS đang cần một lượngvốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng thắt lại do yêu cầucho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế.
Và thêm một nghịch lý khi hệthống thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không cócác kênh hấp thụ tài chính thay thế.
Hệ lụy đối với thị trường BĐS là nếu trong năm 2011, thị trường không có chuyểnbiến gì mà vẫn giữ tình trạng như 5 tháng đầu năm thì ngoài việc một số dự án sẽkhông triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫnphải trả khoản lãi suất 20% cho ngân hàng. Chính vì lẽ đó cần có kênh tài chínhkhác để thị trường BĐS hấp thụ vốn.
Đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm giải toả cơn khát vốn nhằm cứu thị trường BĐS, songnó lại đặt ra những mối lo mới.
Trao đổi với PV, ông Cao Sỹ Kiêm (Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp vừa và nhỏ,nguyên Thống đốc Ngân hàng) cho rằng: "Muốn cứu được thị trường BĐS thì cần phảicó chính sách tín dụng để nó phát triển bình thường; những BĐS có tính chất đầucơ mua đi bán lại, phá hoại thị trường dứt khoát mình phải tách ra không canthiệp, hỗ trợ không đưa vốn vào, buộc các nhà đầu tư này phải đưa nhà đất về giáthực của nó. Giải quyết triệt để vấn đề này mới làm thị trường BĐS phát triểnlành mạnh".
Ông Kiêm không đồng tình với cách làm của Bộ Xây dựng vì cho rằng đề xuất phảidựa trên nguyên tắc chức năng của từng ngành.Chẳng hạn ngành ngân hàng chỉ cóchức năng cho vay thu nợ và bảo lãnh, dự án nào tốt hiệu quả thì cho vay kể cảBĐS.
Tuy nhiên, theo Đề xuất của Bộ Xây dựng thì ngân hàng đứng ra trực tiếp cho cơquan đầu tư vay vốn là chưa có tiền lệ. Bởi lẽ làm như vậy khi có rủi ro biếtquy trách nhiệm cho ai.
"Thị trường BĐS lên xuống bất thình lình theo cung cầu, còn rất nhiều yếu tốkhác nữa gây ra sự rủi ro. Ngân hàng kinh doanh tín dụng, trong trường hợp bịvấp những rủi ro đó không cẩn thận bị thua lỗ sẽ đổ vỡ nhiều thứ khác, ảnh hưởngđến cả nền kinh tế chứ không phải chỉ đổ vỡ BĐS. Một ngân hàng cho vay như vậygặp rủi ro trước hết là đổ vỡ ngân hàng đó sau là cả hệ thống", ông Kiêm nói.
Từ phân tích đó, ông Kiêm cũng như nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính,ngân hàng đều cho rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng phải nghiên cứu xem xét chứkhông thể chấp nhận ngay được. Thực tế hiện nay, thị trường BĐS đang cùng vớichứng khoán, tiêu dùng đang bị đóng băng, là ngòi gây ra lạm phát nên ngân hàngkhông ưu tiên.
Theo Vietstock
