Không chỉ gặp khó bởi chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất quá cao, thịtrường căn hộ trên địa bàn TP.HCM hiện đang “tê liệt” sau khi ngành thuế thayđổi cách xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượnghợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai...
Nhiều nhà đầu tư căn hộ rơi vào tình cảnh “dở khóc dở mếu” khi bán cắt lỗ vẫnphải móc hầu bao nộp thuế TNCN, trong khi hàng loạt người dân đứng ngồi khôngyên do hồ sơ bị ngâm tại cơ quan thuế và cũng chẳng biết số thuế TNCN phải nộplà bao nhiêu...
Huề thành lỗ
Cuối tháng 5-2011, sau gần một tháng chờ đợi, anh N. đã được giải quyết nộp thuếTNCN để hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ dự án The Era (quận 7,TP.HCM). Điều bất ngờ với anh N. là khoản thuế TNCN mà anh phải nộp lên tới gần12 triệu đồng, vượt xa khoản lãi chênh lệch từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
“Tôi chẳng hiểu cơ quan thuế căn cứ vào đâu để ấn định khoản thuế TNCN quá caonhư vậy, hỏi thì họ bảo lợi nhuận cao nên nộp cao trong khi thực tế tôi bị lỗnặng chứ chẳng có đồng lợi nhuận nào...” - anh N. nói.
Theo anh N., căn hộ này được anh mua với giá 13,8 triệu đồng/m2 nhưngdo không kham được mức lãi suất vay quá cao hiện nay nên đã chuyển nhượng lạivới giá 13,9 triệu đồng/m2. Với diện tích 85m2, khoảnchênh lệch so với giá mua ban đầu là 8,5 triệu đồng.
Nhưng nếu tính đúng tính đủ các khoản chi phí như môi giới và “phí hành chính”do chủ đầu tư thu khi ký sang tên, anh N. không lời mà còn bị lỗ hơn 25 triệuđồng. Cộng với số thuế phải nộp, anh bị mất đến 37 triệu đồng, xấp xỉ 10% khoảntiền đã góp vốn!
Đây không phải là trường hợp cá biệt. Nhiều người chuyển nhượng hợp đồng mua cănhộ thời gian gần đây đều bất ngờ khi nghe thông báo khoản tiền thuế TNCN phảinộp.
 |
| Dự án xây dựng chung cư, căn hộ tại huyện Nhà Bè, TP.HCM (Ảnh: T.T.D.) |
Anh Nguyễn Minh Hải, một nhà đầu tư bất động sản, cho biết thời gian trước cơquan thuế vẫn chấp nhận phương án nộp 25% chênh lệch giữa giá chuyển nhượng vàgiá mua nếu hợp đồng chuyển nhượng có đầy đủ hồ sơ giấy tờ hợp lệ. Nhưng thờigian gần đây cơ quan thuế không chấp nhận phương án này và các giao dịch này đềuphải nộp một khoản thuế cao hơn nhiều.
Một cán bộ thuế cho biết việc tính thuế TNCN đối với các giao dịch bất động sảnvẫn áp dụng phương pháp thu 25% chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá mua.
Tuy nhiên, giá chuyển nhượng là giá sàn do cơ quan thuế ấn định sau khi đã thựchiện khảo sát giá trên thị trường. Việc ấn định giá sàn, theo vị cán bộ này,được thực hiện theo hướng dẫn của thông tư 12 (có hiệu lực từ giữa tháng3-2011). Cụ thể, nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và trong tờ khai thuếkhông phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng đểtính thuế.
Ông Lê Quốc Duy, tổng giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hòa Bình, cho rằng mộtđiều khá bất hợp lý tại thông tư 12 là người chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộkhông được chọn phương án nộp 2% tổng giá trị vốn đã góp theo hợp đồng. Thay vàođó, trong trường hợp không xác định được giá sàn thì áp dụng thuế suất 2% trêntổng giá mua ghi trên hợp đồng... Như vậy, với những hợp đồng mà khách hàng chỉmới nộp 30-40% thì khi chuyển nhượng vẫn phải nộp 2% trên toàn bộ giá trị (giámua) căn hộ mà không được trừ phần vốn góp còn thiếu cũng như các chi phí liênquan như quy định cũ.
Chờ đợi và... hoang mang
|
Chị Mai Linh, người đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ dự ánThủ Thiêm Xanh (quận 2), khá lo lắng khi cho rằng không biết khoản thuế TNCNphải nộp cho giao dịch này là bao nhiêu, dù hợp đồng đã chốt giá với khách hàng.
Gần một tháng nay, chị Linh nhiều lần ngược xuôi từ quận 10 đến cơ quan thuếquận 2 nhưng vẫn chưa được giải quyết nộp thuế vì... chưa xác định được khoảnthuế phải nộp! Theo chị Linh, dù hồ sơ chuyển nhượng đã được công chứng nhưng dochưa có biên nhận đã nộp thuế, chủ dự án không thể ký vào giấy chuyển nhượng nêngiao dịch bị tắc, trong khi gia đình chị đang rất cần tiền.
“Bi kịch” hơn là trường hợp của chị Diệu, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua báncăn hộ Nhất Lan (Bình Tân) của chị vẫn đang bị ngâm tại cơ quan thuế hơn mộttháng nay, trong khi dự án này đang được chủ đầu tư chuẩn bị bàn giao nhà.
Không chỉ hồi hộp chờ thông báo khoản thuế phải nộp, chị Diệu còn lo lắng giaodịch có nguy cơ bị đổ vỡ vì nhà được bàn giao rồi phải chờ sau khi có giấy chủquyền mới được chuyển nhượng. Chị Diệu cho biết mỗi lần liên hệ đều được cơ quanthuế yêu cầu phải có sự xác nhận của sàn bất động sản rằng giá ghi trên hợp đồnggiao dịch là giá thị trường hoặc phải... chờ.
“Tôi đi khắp các sàn bất động sản nhưng chỗ nào cũng từ chối xác nhận. Tôi chẳngbiết quy định này có từ khi nào trong khi Luật kinh doanh bất động sản không bắtbuộc người dân phải giao dịch qua sàn, làm sao các sàn bất động sản dám xácnhận...” - chị Diệu bức xúc.
Không riêng gì Bình Tân và quận 2, hoạt động giao dịch căn hộ trên địa bànTP.HCM thời gian gần đây đều bị tắc ở chi cục thuế tại hầu hết các quận huyện.
Một cán bộ thuế thừa nhận tình trạng nhiều hồ sơ bị ngâm lâu do việc xác địnhgiá thị trường để ấn định giá sàn chuyển nhượng đòi hỏi nhiều thời gian, do mỗidự án bán ra nhiều đợt và giá cả mua đi bán lại cũng vô chừng tùy theo nhu cầungười bán và người mua.
Theo Hải Đăng
Tuổi trẻ
