Theo một số dự báo, thị trườngbất động sản Tp.HCM trong năm 2011 sẽ có những đột biến từ phía chủ đầu tư, songkỳ vọng về một năm gặt hái nhiều lợi nhuận thì dường như khó đạt.
Thị trường của người mua
Khảo sát mới nhất về xu hướng thị trường bất động sản Tp.HCM của Công ty CBREViệt Nam cho thấy, để khắc phục khó khăn, các quỹ đầu tư tại Tp.HCM hiện đang cóxu hướng chuyển dịch từ việc đơn thuần là những nhà kinh doanh sang việc kết hợpvừa là nhà kinh doanh, nhà đầu tư vừa là nhà quản lý dự án, tiếp thị dự án. Màbằng chứng cụ thể là VinaCapital mở thêm VinaLiving & VinaProjects hay SSG mởthêm SSG M&E, sàn giao dịch SSG...
Bên cạnh đó, do dự báo nguồn vốn tiếp tục là chủ đề “nóng” khi lãi suất cho vaydự kiến tiếp tục tăng, thì các quỹ đầu tư sẽ tập trung vào việc phát triển nhữngdự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn, bỏ qua những dự án nằm ngoài mục tiêunày.
Còn ở góc độ các nhà đầu tư, ngay trong bối cảnh hiện nay, phần lớn vẫn đangquan sát những động thái của thị trường năm 2011, được dự báo sẽ có một lượnglớn nguồn cung, đa phần là căn hộ chung cư.
Đặc biệt, trong năm 2011, thị trường bất động sản Tp.HCM dự kiến sẽ có nhiều dựán bình dân được phát triển ven khu vực TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bình Dương...Trong đó, có không ít chủ đầu tư nước ngoài đang nhắm tới những khu vực này dogiá đất rẻ hơn, như Berjaya, Keppel, Posco, Capitaland, Setia Becamex, Gamuda...
Trước viễn cảnh đó, theo nhận định của CBRE, người mua không có lựa chọn nào tốthơn là sẽ tiếp tục “chờ đợi và quan sát”, với hy vọng giá nhà và lãi suất ngânhàng sẽ giảm.
Còn về xu hướng, cũng giống như miền Bắc, khách hàng ở Tp.HCM được khảo sát chothấy, nhu cầu đối với những bất động sản gắn liền với đất tiếp tục được duy trìmạnh. Nghĩa là, người mua bất động sản gắn liền với đất có xu hướng là người sởhữu cuối cùng, mua nhà trong hoặc ngoài thành phố.
Còn lại, căn hộ chung cư trong thành phố, biệt thự ở khu vực ngoại thành (quận7, quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh…) ít nhà đầu cơ, người mua căn hộ chungcư chủ yếu nhằm mục đích mua để cho thuê.
 |
| Nhiều chủ đầu tư khi được hỏi đã không kỳ vọng nhiều với thị trường bất động sản năm nay |
Dự báo của CBRE cho thấy, cho dù những giao dịch bên ngoài sàn giao dịch có thểchiếm ưu thế trên thị trường thứ cấp, song với xu hướng chủ đầu tư có uy tíntiếp tục thành lập sàn giao dịch của riêng họ để kinh doanh dự án thì giá bántrên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục giảm trong năm 2011 trừ khi có một số thayđổi đặc biệt nào đó. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, thị trường năm 2011 sẽthuộc về người mua với nhiều lựa chọn và giá cả cũng sẽ “mềm” hơn.
Vẫn tiềm ẩn rủi ro
Một trong những điểm đáng chú ý trong các dự báo của giới chuyên môn lẫn cáccông ty nghiên cứu thị trường địa ốc cho thấy, đầu tư bất động sản trong năm2011 vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Theo khảo sát của CBRE, lượng căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2011 dự kiến gấp2 lần so với năm 2010, đạt khoảng trên 40 nghìn căn so với hơn 20 nghìn căn củanăm ngoái, trong đó hầu hết các phân khúc trung cao cấp đều tăng nguồn cung từ 2- 5 lần.
Đây sẽ là một thách thức không nhỏ bởi chắc chắn, nếu không có đột biến gì vềchính sách tiền tệ, tín dụng thì áp lực giảm giá sẽ khó tránh khỏi. Và khi đó,tất nhiên lợi nhuận kỳ vọng cũng sẽ theo đó mà giảm dần.
Ngoài phân khúc đất, căn hộ để bán, mảng văn phòng cho thuê cũng được dự báo làgặp nhiều khó khăn. Ngày càng nhiều khách thuê tìm kiếm mặt bằng văn phòng chothuê với mức giá rẻ hơn bao giờ hết.
Còn nhớ, vào quý 3/2010, giới nghiên cứu nhận định giá thuê văn phòng hạng A tạiTp.HCM sẽ chạm đáy và tăng trở lại vào cuối năm 2010, nhưng trên thực tế giátiếp tục giảm. Có không ít các dự án hạng A đưa vào hoạt động trong quý 3/2010đã không thành công trong nỗ lực tăng giá thuê.
Theo điều tra của CBRE, tổng diện tích thực thuê mới trong năm 2011 tại Tp.HCMdự kiến sẽ đạt mức cao nhất từ trước đến nay, ở mức hơn 250.000 m2, trong khidiện tích thực thuê mới năm 2010 là 220.124 m² và tăng gần 50% so với154.458 m² của cả năm 2009.
Trao đổi với chúng tôi về triển vọng thị trường bất động sản năm 2011, ôngNguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho hay, năm 2010 điqua đã khiến không giới đầu tư thất vọng sau khi được kỳ vọng rất nhiều hồi đầunăm. Còn sang năm 2011, giới đầu tư nhận định họ không những không kỳ vọng màcòn có thể thất vọng, ít nhất là trong nửa đầu năm nay.
Có ý kiến bi quan dự báo, sớm nhất phải hết quý 1/2011, khi mặt bằng lãi suấttrên thị trường giảm xuống, thị trường bất động sản mới có cơ hội “ngoi lên được”.
Riêng đối với thị trường căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2, mặc dù cũng cónhững khó khăn nhất định, nhưng vẫn sẽ tiếp tục phát triển bởi phân khúc này chủyếu phục vụ cho nhu cầu mua để ở. Đối tượng mua nhà đã có một sự chuẩn bị về tàichính nhất định, không quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay.
Tuy nhiên, điều “an ủi” duy nhất đối với giới đầu tư bất động sản trong năm 2011có lẽ là khả năng lên xuống mang tính chu kỳ của thị trường. Theo kinh nghiệmcủa nhiều chuyên gia, thông thường bất động sản sẽ có một chu kỳ biến động thăngtrầm trong vòng 2 -3 năm. Tức là nếu thị trường ảm đạm suốt từ cuối năm 2008 đếnnay thì rất có thể sẽ có những biến chuyển tích cực bắt đầu từ giữa năm nay.
Cộng với đó, những chính sách có ảnh hưởng lớn đến thị trường kiểu như Nghị định69, 71... đều đã ra mắt, do đó ít nhiều sẽ không khiến thị trường phải “sốc”theo chiều tiêu cực như vừa qua.
TheoTừ Nguyên
VnEconomy
