Nhiều chi phí làm đội giá nhà

Giá caovì DN phải mua đất 2 lần

Theo TS Lê ChíHiếu - Chủ tịch, TGĐ Thuduc House, cơ cấu tiền sử dụng đất cao là một trongnhững nguyên nhân đẩy giá thành căn hộ cao. “Thời gian qua có rất nhiều ýkiến về giá BĐS và giá căn hộ, trong đó không ít ý kiến cho rằng giá bán cănhộ vẫn còn cao nhưng cũng có ý kiến ngược lại là đã chạm đáy, thậm chí nhiềuDN cho biết đang bán lỗ vốn. Tuy nhiên, theo tôi, chúng ta phải xem xét cụthể từng dự án tiền sử dụng đất là bao nhiêu, cấp độ đầu tư là trung hay caocấp... Ngoài ra còn hàng loạt chi phí khác như xây dựng, phí quản lý côngtrình, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho dự án... Trong tình hình hiện nay, ở phânkhúc căn hộ bình dân dù muốn cách nào cũng không thể hạ dưới 12 triệuđồng/m2 được”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu phântích, hiện giá xây dựng hoàn thiện một căn hộ ở mức bình thường khoảng 8triệu đồng/m2, hầu hết dự án chung cư mật độ xây dựng được duyệt khoảng30-40%, cộng với hàng loạt hạng mục phải đầu tư trong dự án như cây xanh,đường giao thông, hệ thống điện-nước... Vì vậy xem xét giá bán một dự án cănhộ cao hay thấp cần phải tính toán cụ thể. “Thí dụ, một dự án tại TPHCM cómật độ xây dựng 30%, xây theo tiêu chuẩn bình dân khoảng 8 triệu đồng/m2.Nếu dự án này có giá đền bù đất 10 triệu đồng/m2, cộng với hàng loạt chiphí, đầu tư khác, chắc chắn giá thành sẽ đội lên rất nhiều. Vì thế sẽ xảy ratrường hợp một căn hộ ở huyện Bình Chánh có giá 17 triệu đồng/m2, khách hàng“chê” đắt nhưng một dự án tương tự ở quận Bình Thạnh có giá 25 triệu/m2nhiều người vẫn xem rẻ” - ông Hiếu cho biết.

Ảnh: BÌNH AN

Cũng theoông Hiếu, hiện nay DN đang nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 vớigiá thị trường cộng với giá đền bù, nhưng DN lại không được khấu trừ giáđền bù thực tế, nói nôm na là mua đất 2 lần. Vì vậy, hiện nay hàng loạtdự án nếu DN nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì coi như lỗ,bán không được, vì giá thành quá cao. “Tôi cho rằng để hạ giá nhà, mộtmình DN không thể làm được mà cần có “bàn tay” của Nhà nước trong việcthiết kế chính sách phù hợp, trong đó Nhà nước cần phải xem xét hạ mứctiền sử dụng đất hợp lý hơn và kéo dài thời hạn nộp cho DN, thay vì quyđịnh đóng ngay một lần, nếu chậm sẽ bị phạt như hiện nay” - ông Hiếuthẳng thắn kiến nghị.

Chi phílãi vay quá cao làm đội giá nhà

Theo phản ánhcủa các DN xây dựng, thị trường BĐS trầm lắng đã tác động mạnh đến tình hìnhhoạt động kinh doanh năm 2011, khiến lợi nhuận của hầu hết các DN đều giảmmạnh, thậm chí chỉ bằng 1% so với năm 2010. Bên cạnh nguyên nhân khách quannhư do thị trường khó khăn kéo dài, các dự án gần như không bán được hànghoặc bán hàng rất chậm thì nguyên nhân do chi phí lãi vay NH quá cao đượcmột số DN nhận định là nguyên nhân chính đẩy họ rơi vào tình cảnh thua lỗ.

Căn cứ vào BCTCnăm 2011 vừa công bố của một số DN BĐS niêm yết trên TTCK có thể nhận thấyđiều này khá rõ. Đơn cử như Cty Phát triển nhà Thủ Đức, chi phí lãi vay NHlên tới 49 tỉ đồng trong năm 2011, tăng đáng kể so với mức 11 tỉ đồng năm2010. Hay Cty BĐS Sacomreal cũng phải chi tới 249,5 tỉ đồng trả lãi vay ngânhàng, tăng khoảng 10% so với năm 2010...

Chủ một DN BĐStên tuổi của Hà Nội cũng phải thừa nhận rằng, tùy vào quy mô, hầu hết các DNđịa ốc hiện nay đều đang là con nợ của các NH, DN ít thì vài trăm, nhiều thìđến cả ngàn tỉ đồng. “Chi phí lãi vay quá cao như vậy mà cứ kêu gào giá nhàxuống thì khó quá” - ông này nói.

Chi phí"không tên" – không biết tính vào đâu

Về nguyên nhânđẩy giá nhà cao, một số lãnh đạo DN địa ốc khi được hỏi cũng thừa nhận, cácchi phí không tên “chạy” dự án cũng là một trong những yếu tố làm tăng giánhà. Theo cách nói của người trong ngành, các khoản chi phí này được gọi là“tiền dưới gầm bàn”.

Một DN khôngngần ngại phân tích: Suất vốn đầu tư cấu thành nên một mét vuông căn hộchung cư đều cơ bản dựa trên 3 yếu tố: Giá đất, giá thành xây dựng và chiphí đầu tư cho các tiện ích sử dụng chung của cả tòa nhà. Trong đó, giá đấtphụ thuộc nhiều vào khâu GPMB, đền bù, chi phí cho các thủ tục hành chính,các loại thuế sử dụng đất, chiếm từ 15 - 20%  chi phí của suất đầu tư. Tuynhiên, trở ngại lớn nhất là các thủ tục hành chính vì nếu triển khai nhanhthì giá thành giảm xuống, còn ngược lại, kéo dài càng lâu thì phải gánh lãisuất cũng như chi phí quản lý, do đó giá thành sẽ đội lên.

“Thông thường đểcó được một dự án BĐS thành hình hài, thời gian từ lúc xây dựng dự án đếnlúc dự án ra được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là cả một quãng đườngdài, nhanh cũng từ 2-3 năm, thậm chí có dự án kéo dài đến 5-7 năm, các chiphí DN bỏ ra để theo đuổi dự án khó có thể đo đếm được, đấy là chưa nói đếnlà nhiều khoản chi phí rất khó cân đối tài chính vì không biết tính vào đâu”- một DN BĐS than thở.
Và như vậy, giá nhà khó có thể hạ!

Theo Lao động