Quý II: Bất động sản sẽ bung hàng sôi động

Ngay khi giá xăng, điện, gas, hàng hóa, thực phẩm thi nhau leo thang, cácchuyên gia địa ốc nhận định, bất động sản tạm thời yên ắng, nghe ngóng, chờthiết lập mặt bằng giá tiêu dùng mới rồi sẽ ồ ạt bung hàng vào quý II.

Thống kê của hệ thống sàn giao dịch bất động sản Vinaland, Sacomreal, tháng 2hầu như không có giao dịch. Có đến 99% bất động sản trên toàn địa bàn thành phốkhông bị thay đổi giá, tức không có dấu hiệu tăng hay giảm giá. Trong khi đó,Bình Dương, Đồng Nai, hai thị trường địa ốc lân cận TP HCM cũng chỉ khởi độngnhẹ sau Tết, giao dịch không nhiều.

Sự im ắng của toàn thị trường TP HCM và các thị trường lân cận được các chuyêngia dự báo, nhiều khả năng, quý II là thời điểm bất động sản xả hàng với một mặtbằng giá mới hấp dẫn và giàu tính cạnh tranh hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu đánh giá:"Thịtrường địa ốc năm 2011 không tránh khỏi cảnh đương đầu và hứng chịu nhữngthách thức rất lớn".

Cácdoanh nghiệp đứng trước áp lực trả nợ ngân hàng, xoay đồng vốn, tiếp tụchoàn thành các công trình còn dang dở nên giới kinh doanh phải tính toánchính sách giá như thế nào để thị trường chấp nhận. Từ đó chủ đầu tư mới cóthể thu hồi đồng vốn nhanh. Điều này dẫn đến một kịch bản sẽ có nhiều bấtđộng sản được tung ra thị trường với mức giá hấp dẫn, thậm chí rẻ hơn trướcđây.

Thị trường bất động sản ngóng lãi suất, chỉ số giá tiêu dùng mới, tâm lý nhà đầu tư để chốt thời điểm tung hàng hoặc giam hàng (Ảnh: Vũ Lê)

Theo ông Châu, giai đoạn căng thẳng nhất là khi các doanh nghiệp phải đáo nợngân hàng. Nhiều khả năng địa ốc sẽ có đợt tung hàng vào tháng 6 giữa năm hoặccuối năm, cũng là thời điểm then chốt để doanh nghiệp định đoạt chiến lược sốngcòn.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty cổ phần An cư lạc nghiệp Nguyễn Vĩnh MinhThành nhận xét: "Khigiá cả đang leo thang, bất động sản sẽ phân hóa thành hai nhóm được hưởng lợi vàgặp bất lợi".

TIN LIÊN QUAN

Theo ông Thành, nhóm gặp bất lợi là các dự án phát triển địa ốc thương mại sửdụng vốn vay để triển khai. Nếu là dự án đang xây dang dở, bị "đói" vốn hoặcphải trả lãi vay thì bài toán càng thêm hóc búa. Nếu dự án căn hộ chưa thực hiệnthì án binh bất động chờ qua cơn sóng dữ sẽ lập bàn cờ mới. "Bởi vì với lãi suấthiện nay cộng thêm chính sách thắt chặt tín dụng cho bất động sản, không ai canđảm đi vay đề đầu tư kinh doanh", ông Thành nói.

Nhóm bất động sản được hưởng lợi theo chuyên gia này, là đất nền có sổ đỏ, quyhoạch ổn định nằm ở rìa TP HCM hoặc các tỉnh láng giềng giáp ranh thành phố nhưquận 7, 9, Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, thậm chí là Bà Rịa - Vũng Tàuhoặc xa hơn là Đà Nẵng.

Nguyên nhân, theo ông Thành, vì đất nền có pháp lý đầy đủ hiện là kênhchuyển đổi vốn nhiều tiềm năng nhất vì tính an toàn và tốc độ sinh lời cao,giá không giảm. Tuy nhiên, ông cho rằng, chỉ có nhóm đất nền quy hoạch ổnđịnh, pháp lý đầy đủ nhưng mặt bằng giá còn thấp mới là kênh đầu tư hấp dẫn.Đất nền giá cao thì tỷ lệ tăng giá sẽ thấp và ngược lại, đất nền giá càngthấp thì cơ hội tăng giá càng nhiều. "Trongđầu tư luôn tồn tại khái niệm ngưỡng lợi nhuận, tức là khi địa ốc đã tănggiá quá nhiều lần thì mức độ tăng về sau sẽ rất thấp", ôngnói.

Chuyên gia này nhận xét thêm, với những dự án nhà ở đang gặp khó khăn về tàichính trong quý I, nhiều khả năng các chủ đầu tư sẽ chọn quý II để tung hàng vàđiểm rơi có thể là tháng 5 để chốt lời lỗ và đáo hạn giữa năm.

Đa phần các nhàđầu tư thứ cấp, chủ đầu tư đều tạm ngưng trong quý I bởi vì bản chất của dòngvốn kinh doanh bất động sản là 3 phần chặt (vốn tự có) 7 phần lỏng (tức dùng đònbẩy tài chính). "Chođến khi nào mặt bằng giá mới (tiêu dùng) thiết lập xong hành lang an toàn và đivào ổn định, bất động sản mới thực sự khởi động trở lại", ôngThành dự báo.

Trái với bức tranh màu xám được phác họa ở trên, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ởCông ty CBRE Việt Nam, Nguyễn Nguyên Thái vẫn tỏ ra lạc quan. Ông nhận xét: "Ngườimua nhà để ở sẽ vẫn ổn định. Phân khúc dưới 2 tỷ và trên 8 tỷ là dòng sản phẩmchúng tôi đã bán tốt trong 2 năm qua và trong năm 2011 cũng sẽ tương tự".

Một mặt vẽ ra bức tranh sáng sủa về nhà ở, mặt khác, ông Thái đánh giá đất ở cósức hút mạnh hơn nhà. Theo chuyên gia này, bất động sản gắn liền với đất (đấtnền, biệt thự, nhà liên kế) sẽ có xu hướng được săn lùng từ nay trở về sau. Dòngsản phẩm này ở TP HCM hay các tỉnh, vùng lân cận cũng có sức hấp dẫn trong thờigian tới. Các tỉnh lân cận gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long Anđược dự báo sẽ trở thành thị trường được thăm dò nhiều nhất trong năm 2011.

Khi được chất vấn về vấn đề vườn không nhà trống của các khu đô thị vệ tinh,nhà đầu tư F1 mua ồ ạt, bán dễ dàng nhưng F2, 3 bán không được, tính thanhkhoản kém, ông Thái giải thích: "Phát triển bất động sản không có nhà ở, chủyếu là đất nền, luôn có tầm nhìn dài hạn". Ông cho hay, việc chia giai đoạnđể phát triển các khu đô thị không phải là vô nghĩa. Vì vậy, người có nhucầu mua đất để dành cần có cái nhìn dài hơi, bởi quá trình phát triển mộtkhu đô thị 15-20 năm là hết sức bình thường.

Theo Vũ Lê
Vnexpress