Sau thời gian dài liên tục nóng, thị trường bất động sản đã có phần trầmlắng sau chính sách thắt chặt tín dụng đối với sản phẩm này. Tuy nhiên, vớihàng loạt dự án sắp bung hàng để thu hồi vốn, dự báo “quả bóng” bất động sảnkhó có thể cầm cự được lâu.
Việc mua bán dự án trên giấy, đầu cơ, “găm” hàng, “thổi” giá... đang đẩy giá BĐS vượt quá sức tiêu dùng, đang áp sát biên độ sụp đổ.
Người dân VN có tâm lý “mảnh đất cắm dùi”, hầu hết họ đều nhận định “người dânthì luôn đông lên chứ đất có sinh thêm được bao giờ”. do đó, đầu tư bất động sảnđược coi là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả và đơn giản nhất. Đó cũng là lý do màtài sản tích lũy lớn nhất của đại bộ phận thành phần dân cư hiện nay chính làbất động sản. DN cũng đang bị cuốn vào vòng quay “vũ bão” này.
Miếng bánh và rào cản
Với một thị trường dân cư tiềm năng và hấp dẫn, lại trong hoàn cảnh các kênh đầutư khác hầu như không hiệu quả (lạm phát của VN cao trong top 5 thế giới (thôngbáo của UN), lãi vay ngân hàng thực tế xấp xỉ 25%, chứng khoán chưa thấy bất kỳdấu hiệu phục hồi, sản xuất hàng hóa bị ứ trệ bởi sức mua chịu ảnh hưởng của lạmphát và sự yếu kém về sản xuất so với hàng hóa cạnh tranh từ Trung Quốc và quốctế)... thì thị trường bất động sản đang là miếng bánh ngon nhất cần tranh thủđầu tư kiếm lời.
Có thể khẳng định, dòng tiền của nền kinh tế đang chảy rất mạnh và tập trungvào bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản cũng đang là rào cản cho sự phát triểnkinh tế quốc gia vì nó làm giảm dòng tiền tệ lưu thông trong thị trường, và nhìnmột cách thông suốt hơn thì nó đang phục vụ mục đích kiếm lời, hay nói khác đi,nó là công cụ hốt bạc của một bộ phận nhà đầu tư.
Việc mua bán dự án trên giấy,đầu cơ, “găm” hàng, “thổi” giá, mua qua mua lại đang đẩy giá bất động sản vượtquá sức tiêu dùng thật của đại bộ phận cư dân, và vô hình trung, nó cũng đang ápsát biên độ sụp đổ. Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Giá trị sử dụngcủa nó bao gồm: giá trị cư trú, giá trị lưu trữ vốn.
 |
| Việc mua bán dự án trên giấy, đầu cơ, “găm” hàng, “thổi” giá... đang đẩy giá BĐS vượt quá sức tiêu dùng, đang áp sát biên độ sụp đổ (Ảnh minh họa: cenrea.com) |
Bất động sản là loại hànghóa không bao giờ cũ, không bị khấu hao nên so với các loại hàng hóa thôngthường khác thì nó dường như không bao giờ mất giá trị. Ngược lại, bất động sảnkhông hề có giá trị sản xuất, không tạo ra của cải vật chất, hay nói cách kháctrên thực tế, bất động sản thực ra “không bóc ra mà ăn được”.
Giá bất hợp lý
Trong nền kinh tế hiện đại, có rất nhiều căn cứ và cơ sở để tính toán, định giágiá trị thực của hàng hóa, nhưng không thể phủ nhận rằng thị trường vẫn là thướcđo giá trị trung thực, chính xác nhất. Giá bất động sản hiện nay đang vượt quásức mua thực của người dân, giá trị giao dịch của bất động sản đang dựa trên chủyếu vào việc bán bất động sản cũ để mua bất động sản mới. Do đó, tự bất động sảnđã đẩy giá bất động sản lên chứ không phải do năng lực chi tiêu và sản xuất củathị trường.
Nếu với mức thu nhập trung bình của người dân VN hiện nay, thì thôngthường, tính cả tới một đời người, họ sẽ không bao giờ có cơ hội được sở hữu mộttài sản bất động sản. Điều này vô lý với cách tính phổ thông của thị trường bấtđộng sản thế giới (các căn hộ cho vay trả góp dành cho đại bộ phận cư dân sẽphải hoàn thành trong vòng 10 đến 20 năm). Phải khẳng định lại, với hiện trạngcủa VN ở thời điểm hiện tại, khi không có đòn bẩy bất động sản x để mua bất độngsản y thì việc thực hiện hoàn trả trong vòng 10 đến 20 năm là không thể.
Bên cạnh đó, một khía cạnh nhỏ khác nữa mà người viết muốn đề cập ở đây là: ởcác nước phát triển, khi nền kinh tế đã đạt tới trình độ cao, đại bộ phận ngườidân chỉ có nhu cầu “cư trú” và bỏ đi nhu cầu “lưu trữ vốn” (có nghĩa là, họ sẽđi thuê nhà cả đời, và vốn mà họ có sẽ dành cho các kênh đầu tư khác ngoài bấtđộng sản để dòng tiền tệ lưu thông linh hoạt hơn, hay sẽ dùng số vốn đó để vuichơi và tận hưởng cuộc sống hơn là “chôn” vào một hàng hóa bất động là bất độngsản), VN dù có các đặc thù văn hóa riêng, nhưng cũng khó hoàn toàn nằm ngoài quyluật chung về sự phát triển đó.
Các ngân hàng đang khát vốn, nền kinh tế đang chậm phát triển bởi lượng vốnquá lớn đang “ở trong lòng đất”. Các nhà đầu tư sản xuất và thương mại đang“gõ cửa” ngân hàng, ngân hàng đang “gõ cửa” các nhà đầu tư bất động sản,trong khi đó, các nhà đầu tư bất động sản đang “găm” giá để hòng thu lợinhuận cao. Người dân đang muốn mua nhà mà không có tiền để mua. Tổng giá trịgiao bán của bất động sản đang vượt quá cao so với khả năng thanh toán củacư dân và tổng giá trị thực của nó...
Một loạt mâu thuẫn của thị trường bấtđộng sản đang phình to như quả bóng bơm dồn. Và đương nhiên, quả bóng đó sẽkhông cần chờ quá lâu để vỡ...
ThS Phương Thảo Bộ môn Quản trị tài chính, Trường Đại học Thương mại
Theo DĐDN
