Chủ đầu tư bất động sản chấp nhận giảm giá và lỗ nặng, người có tiền quay lưnglại với nhà chung cư cao cấp và chuyển hướng sang phân khúc nhà giá rẻ là 3 kịchbản “vỡ trận” chung cư được các chuyên gia, nhà đầu tư và lãnh đạo một số doanhnghiệp dự đoán.
Nhà giàu ngoảnh mặt
Trước đây, với mác “cao cấp”, chung cư VIP,…chung cư đã huyễn hoặc được nhiều vịkhách có tiền về một môi trường sống hiện đại, sang trọng, đầy đủ tiện nghi vàtiện ích.
Tuy nhiên, càng ngày những bất tiện tại các khu chung cư nói chung và cả cácchung cư cao cấp nói riêng đã khiến khách hàng phải nhìn nhận lại quan niệm vềchung cư.
Trước hết, những vụ tranh chấp xảy ra liên tục trong thời gian gần đây của ngườidân với chủ đầu tư cho thấy rất nhiều bất cập trong quy định về quản lý cũng nhưsở hữu về nhà chung cư.
Cụ thể, việc quy định không gian sở hữu chung và riêng vẫn chưa có một hành langpháp lý chặt chẽ, dẫn đến rất nhiều các khu chung cư hiện nay không có các khônggian sinh hoạt chung tối thiểu như nhà văn hóa, nhà sinh hoạt cộng đồng, sânchơi, nhà để xe,…Nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp kéo dài xung quanh vấn đề này đãxảy ra ở nhiều chung cư như: chung cư Nàng Hương (Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội),chung cư CT2 Mễ Trì Thượng (Hà Nội),…
Đặc biệt, việc các dịch vụ “chặt chém” quá mức phí quy định của thành phố Hà Nộicũng đã khiến người dân sống ở chung cư vô cùng bức xúc. Một trong những điểmnóng xảy ra vấn đề này lại chính là các chung cư được gắn mác “cao cáp” như:Keangnam, Ciputra, The Manor,…
Nguy hiểm hơn, việc xảy ra hàng loạt các vụ hỏa hoạn tại nhà chung cư đã khiếncho không ít người phải hoảng sợ và đặt dấu hỏi về việc an toàn cháy nổ tại cácnhà chung cư hiện nay. Chỉ riêng trong năm 2011, nhiều vụ cháy kinh hoàng đã xảyra tại một số khu chung cư cao tầng của Việt Nam như: Cháy lớn tại tòa nhà 26tầng 57 Láng Hạ - Hà Nội hồi đầu năm, cháy tòa nhà Toserco – Kim Mã – Hà Nội(7/2011), Cháy lớn ở tầng 7 tòa nhà Keangnam (8/2011), gần đây nhất là vụ cháytại tòa nhà 33 tầng của EVN,…
Ngoài ra, những bất tiện của nhà chung cư như: sửa nhà phải xin phép các hộ giađình xung quanh, vất rác phải đúng giờ và đúng nơi quy định, không được phép làmkinh tế như mở quán bán hàng, cho thuê làm cửa hàng….đã làm hạn chế sự tự do củacủa cư dân sống trong tòa nhà.
Chính vì những bất tiện trên, càng ngày người mua chung cư càng phải quan niệmđúng về nhà chung cư. Và vì thế, những gia đình có tiền, sẽ chuyển sang mua đất,xây nhà riêng, thay vì đầu tư vài tỷ đồng để mua nhà chung cư.
Xưa nay, với giá bán của các chung cư tại Hà Nội thường trên 30 triệu đồng/m2,đối với một số chung cư gắn mác “cao cấp”, giá thậm chí có thể trên 40 triệuđồng/m2, vốn thường được dành có những đối tượng có thu nhập cao và mua để đầucơ là chính. Vì vậy, khi những đối tượng này ngoảnh mặt đi với nhà chung cư,cũng đồng nghĩa thị trường chung cư đã mất đi đối tượng khách hàng chính mà xưanay hướng đến. Đây chính là kịch bản đầu tiên về “vỡ trận” chung cư được dự đoán
| |
Chủ đầu tư giảm giá và chấpnhận lỗ
Chính vì hướng đến đối tượng có tiền và đầu cơ, nên khi thị trường địa ốc trầmlắng và đối tượng khách hàng này không còn mặn mà với nhà chung cư, đã đẩy chủđầu tư vào thế buộc phải giảm giá bán và chấp nhận lỗ.
Theo tính toán của những người trong ngành xây dựng, thì tính chung tất cả cácchi phí xây dựng một m2 nhà chung cư dưới 20 tầng ở Hà Nội, giá thành không dưới16 triệu đồng.
Trong khi đó, với những chung cư gắn mác “cao cấp” thì các chi phí xây dựng, sửdụng thiết bị, công nghệ, vật liệu xây dựng,…sẽ còn cao hơn nữa, tức là khôngdưới 20 triệu đồng/m2. Với mức giá này, khi thị trường đang đi xuống như hiệnnay và khi chung cư hiện nguyên hình là loại nhà ở dành cho người thu nhập thấpthì vẫn là một con số xa vời với thực tế, người mua khó chấp nhận được.
Cách đây 3 - 5 năm, khi thị trường chung cư đang “sốt”, hầu hết các chủ đầu tưđều nhìn thấy đây là một phân khúc rất tiềm năng, vì dù đưa ra mức giá cao,nhưng người dân vẫn tranh nhau đặt chỗ.
Cũng chính vì vậy, nhiều chung cư đã hoàn thành hoặc đang làm dở dang vẫn đượcthực hiện theo tư duy trên 30 triệu đồng/m2. Hơn nữa, việc thổi giá lên quá caođã được duy trì suốt một thời gian dài khi chủ đầu tư vẫn tự coi mình là “thượngđế” vì cầu lớn hơn cung và việc đầu cơ nhà chung cư rất phổ biến.
Vì thế, kịch bản “vỡ trận” sẽ xảy ra, nếu chủ đầu tư muốn bán được hàng, thìbuộc phải giảm giá về giá trị thực và phù hợp với tình hình thị trường hiện nay.Tuy nhiên, việc giảm giá để người mua có thể chấp nhận được thì chủ đầu tư phảichấp nhận lỗ nặng, vì giá thị trường chấp nhận được ở thời điểm hiện nay chỉkhoảng 11 – 12 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, nếu không giảm giá, không bán được hàng, chủ đầu tư cũng khó có thểtất toán để trả nợ ngân hàng (hầu hết các dự án bất động sản trước đây đều thựchiện bằng các khoản vay ngân hàng) và cũng không có vốn để thực hiện tiếp dự án.
Chuyển hướng sang nhà giá rẻ
Đây được coi là hướng đi chiến lược để tồn tại trong thị trường hiện nay củanhiều doanh nghiệp bất động sản.
Như đã phân tích ở trên, khi chung cư được nhìn nhận lại và thị trường địa ốcđang trầm lắng như hiện nay, việc hướng đến đúng đối tượng của chung cư là ngườicó thu nhập thấp lại là một thị trường đầy tiềm năng và có cầu lớn.
Có thể thấy, hàng loạt các tập đoàn, công ty lớn đều có xu hướng chuyển sang đầutư cho nhà chung cư giá trung bình. Mới đây, Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị(HUD) chính thức mở bán nhà thu nhập thấp dự án chung cư An Bình tại TP NhaTrang (Khánh Hòa) với mức giá đề xuất 300-600 triệu đồng/căn. Diện tích căn hộ46 m2 đến 64 m2.
Trước đó, theo kế hoạch Công ty Cổ phần Vinaconex Xuân Mai cũng đã phối hợp vớiđối tác Bình Dương để xây dựng tại Hà Nội căn hộ giá 150 triệu đồng/căn.
Hay trong số 10 dự án nhà ở sẽ đưa ra giới thiệu, Tập đoàn Novaland Group dựđịnh sẽ phát triển 2 dự án căn hộ có giá trung bình tại quận 9, TP.HCM là dự ánLucky Dragon Residence và dự án Phú Hữu Residence với mức giá 14-15 triệuđồng/m2.
Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) cũng có kế hoạch pháttriển dự án căn hộ nhắm vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình và dướitrung bình với diện tích vừa phải, có giá 500-600 triệu đồng/căn.
Theo Châu Anh
VTCNews
