Bất động sản Hà Nội: Vòng tròn giá và "vùng trũng" cơ hội

Thị trường BĐS Hà Nội đang phân chia và lan tỏa theo vòng tròn giá. Càngtrong khu vực trung tâm giá càng đắt và ra phía ngoài giá sẽ mềm dần theo cựly và tốc độ đô thị hóa, xây dựng hạ tầng. Nhiều nhà đầu tư đang theo sátnhững "vùng trũng" cơ hội để thắng đậm.

“Ăn” theo hạ tầng

Quốc lộ 32 - tuyến đường chính kết nối hàng loạt khu đô thị, dự án phía Tâyvào trung tâm Thành phố vừa được Ban quản lý dự án đầu tư phát triển giaothông đô thị Hà Nội, Sở Giao thông Vận tải cam kết đẩy mạnh tiến độ để hoànthành dự án vào tháng 7/2011. Thông tin trên khiến thị trường BĐS khu vựcnày như được đón thêm “làn gió mới”.

Việc thông xe, khiến khoảng cách từ Hoài Đức về Cầu Giấy chỉ mất 15 phút, vềđến hồ Hoàn Kiếm khoảng 45 phút. Hơn nữa, đây lại là tuyến đường chính củadự án xây dựng tuyến đường sắt đoạn Nhổn - Ga Hà Nội dài 12,5km với tổng vốnđầu tư hơn 1 tỷ USD khiến khu vực này càng thêm nhộn nhịp.

Theo khảo sát của phóng viên chúngtôi,trong những ngày này, các giao dịch đất dự án nằm trên trục quốc lộ 32 nhưKĐT Bắc QL 32 của Lideco; KĐT Tân Tây Đô; Phương Bắc Land... rất sôi động.

So với thời điểm đầu quý IV/2010, giá đã tăng khoảng 20%, hiện ở mức hơn 30triệu đồng/m²với đất biệt thự và trên dưới 50 triệu đồng/m² đối với đất liền kề tuỳ dựán. Giá giao dịch các lô đất liền kề thuộc các dự án Kim Chung - Di Trạchcủa Vietracimex từ 40 - 60 triệu đồng/m², so với mức 30 - 40 triệu đồng/m²cuối năm 2010.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, Quốc lộ 32 đông dân cư, nhiều trường đại học nênnhu cầu nhà ở cao, các dự án khu vực này lại được quy hoạch khá đồng bộ, nằmtrong quần thể chung nên có thể tận hưởng được tiện ích từ nhiều các khu đôthị lân cận. Vì vậy, về lâu dài đất dự án các khu vực này sẽ càng hấp dẫnkhông thua kém gì phía tây Hà Nội.

Những vực đường mới mở, to, rộng, đông dân cư luôn là sự lựa chọn hàng đầu (Ảnh: DĐDN)

Không chỉ có Quốc lộ 32, thông tin đầu năm 2011, đường Lê Trọng Tấn kéo dàisẽ chính thức được thông xe nối liền một số tuyến đường quận Hà Đông với Đạilộ Thăng Long được dự báo là cú hích mới cho thị trường bất động sản tại khuvực này.

Hiện, khu A dự án Lê Trọng Tấn Geleximco giá các ô liền kề mặt đường 42m LêTrọng Tấn cũng đã tăng từ 85 - 90 triệu đồng/m². Khu C và D giá thấp nhấtcũng xấp xỉ 50 triệu đồng/m². Dự án An Hưng lô vị trí đẹp giá 74 - 75 triệuđồng, lô đường nhỏ giá 70 triệu đồng/m² trong khi khoảng 2 tháng trước đâygiá chào bán chỉ khoảng 55 triệu đồng/m²...

TIN LIÊN QUAN

Dự án Văn Phú mặt đường to 40m² lên trên 125 triệu đồng/m², lô đất nằm trongđường nội bộ 11,5m có giá khoảng 80 triệu đồng/m², đường lớn hơn trên 19mkhoảng 75 - 76 triệu đồng/m². Khu đô thị Văn Khê, liền kề mặt đường to giáhơn 100 triệu đồng/m², đường nhỏ 80 - 85 triệu đồng/m².

Ngay cả một số khu chung cư nằm ở vị trí  sát trục đường Lê Văn Lương hiệncũng đang được rao bán từ 36 - 38 triệu đồng/m². Đất tại khu đô thị mới NamAn Khánh Sông Đà Sudico với diện tích 241 m², mặt đường 42m được giao dịchvới giá 40 triệu đồng/m². Còn đất trên trục đường Lạc Long Quân cũng trên100 triệu đồng/m²....

Không chỉ có vậy, khu vực Dịch Vọng, ngay gần đường Nguyễn Phong Sắc kéo dàilà đường Yên Hòa có điểm đầu là Keangnam (đường Phạm Hùng) đâm thẳng đến khuđô thị Dịch Vọng với hàng loạt dự án chung cư của Constrexim, Vinaconex… đãvà đang làm đất nền tại đây “sốt” từng ngày. Giá đất nền mặt đường được raobán với giá 200 - 250 triệu đồng/m², vào sâu bên trong giá đất thổ cư đượcngười dân bán từ 100 - 200 triệu đồng/m².

Thị trường BĐS Hà Nội đang phân chia và lan tỏa theo vòng tròn giá. Càngtrong khu vực trung tâm giá càng đắt và ra phía ngoài giá sẽ mềm dần theo cựly và tốc độ đô thị hóa, xây dựng hạ tầng.

Khu vực phía Tây Hà Nội, nếu tínhkhu Cầu Giấy và Mỹ Đình là một đường vành của vòng tròn thì hiện Cầu Giấytương ứng với giá đắt nhất bởi hạ tầng đồng bộ, thông thoáng, với hàng loạttuyến đường đã và đang đưa vào hoạt động như Nguyễn Phong Sắc kéo dài, TônThất Thuyết, đường Yên Hòa. Khu vực này giá đất dao động từ 250 - 400 triệuđồng/m² tùy từng vị trí.

Một vành đai khác là khu vực Mỹ Đình với hàng loạt công trình được xây dựng,nơi đây tập kết trụ sở của một số bộ ngành, cơ quan Chính phủ khi chủ trươngxây dựng trung tâm hành chính ở Ba Vì đã bị hủy bỏ. Khu vực này chắc chắn sẽtrở thành một trung tâm mới sầm uất ở cửa ngõ phía Tây Hà Nội, giao thôngcũng rất thuận lợi. Do đó, giá đất khu vực này dao động quanh ngưỡng 150- 250 triệu đồng/m².

Vòng giá nữa hiện nay là khu vực giá tương đối “dễ thở” hơn thuộc vòngngoài, trong đó có hai trục giao thông quan trọng của thủ đô: Trục Lê VănLương và Lê Trọng Tấn kéo dài và khu vực Hà Đông đang có mức giá xấp xỉ 60,70, 80 đến 100 triệu đồng/m².

Theo phân tích của một nhà đầu tư giàu kinhnghiệm, nếu so sánh những khu đô thị như Văn Khê, Văn Quán giá đất nền lêntới 100 -120 triệu đồng/m² thì khu vực đường Lê Văn Lương và Lê Trọng Tấnkéo dài có giá "mềm" hơn hẳn, giống như một "vùng trũng" tương đối về giá.Khi đường Lê Trọng Tấn kéo dài hoàn thành, cùng với sự đồng bộ của đường LêVăn Lương kéo dài thì giá khu vực này chắc chắn sẽ vọt lên vì hạ tầng rấtđẹp và khoảng cách lại rất gần.

Theo lập luận của nhà đầu tư trên, không cólý gì các khu vực xung quanh giá cao ngất ngưởng, còn những khu nhưGeleximco hay Dương Nội lại thấp hơn khi hạ tầng giao thông đã hoàn thiệnhẳn. Đây thực sự là một cơ hội mà nhiều nhà đầu tư, trong đó có anh đã nắmđược và chờ đợi cơ hội từ "vùng trũng" này.

Nói về lý do giá đất quanh các trục giao thông mới luôn có “sóng”, cácchuyên gia BĐS cho rằng, nhu cầu mặt bằng bán lẻ đang cao cộng với việc cáccon đường mới được mở được hình thành. Đây chính là những khu đất đắc địa đểkinh doanh. Hơn nữa đang có làn sóng dòng vốn nước ngoài đổ xô vào Việt Nam,nên những khu vực đường mới mở, to rộng, đông dân cư là sự lựa chọn hàngđầu.

Hay nói một cách ví von như lãnh đạo Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS, sởdĩ những con đường mới mở luôn thu hút được nhiều dự án bởi nó như cái queđược chấm vào lọ mật, sau đó quệt một đường dài….

Vị lãnh đạo này cũng cho rằng, giá đất trong thời gian tới sẽ tăng cao khihạ tầng được cải thiện, cùng với tiến độ xây dựng nhanh.

Điều này hoàn toànphù hợp với tình hình phát triển hạ tầng, khi đường Lê Văn Lương kéo dài đãđược đưa vào sử dụng; con đường "đổi đất lấy hạ tầng" do Cienco5 thực hiệnnối Khu đô thị mới Xala với các khu đô thị mới Văn Phú, Thanh Hà sắp hoànthiện; con đường kết nối từ Khu đô thị Văn Phú sang đường Lê Văn Lương kéodài cũng đang được khẩn trương triển khai nhằm sớm "thông mạch" cho các dựán như chuỗi Xala, Thanh Hà, Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội...

Trước chính sách điều chỉnh tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước, giá vàng, USDnhững ngày qua “leo thang” chóng mặt. Đối với thị trường BĐS, giá USD tăngđã ảnh hưởng phần nào tới không khí giao dịch, mua- bán BĐS. Trao đổi vớiphóng viên, TS Đinh Thế Hiển cho biết: “GiáUSD tăng sẽ tác động tích cực tới BĐS. Tuy nhiên, giá BĐS tăng hay không lạilà một vấn đề khác. Một điều chắc chắn rằng, đồng tiền Việt mất giá, đất sẽtrở nên hấp dẫn hơn”.

Phân khúc đất nền được dự báo sẽ tăng mạnh nhất do tâm lý nhà đầu tư vẫn thích găm tiền vào đất (Ảnh: DĐDN)

Nhận định về tác động của giá USD tăng, theo TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởngbộ môn luật đất đai, khoa Pháp luật kinh tế, Trường ĐH Luật Hà Nội, có 2 khảnăng có thể xảy ra: Thứ nhất, nếu giá USD tăng có thể một số nhà đầu tư BĐSsẽ rót tiền của mình sang đầu tư USD theo kiểu "lướt sóng". Bởi từ trướcTết, thị trường BĐS đang khá trầm lắng, các nhà đầu tư muốn quay vòng vốnnhanh sẽ đổi hình thức kinh doanh sang lĩnh vực khác, vừa hấp dẫn vừa mạohiểm.

Tác động thứ 2 mà ông Tuyến đưa ra đó là một hệ quả dễ nhận thấy khi giá USDtăng, tiền VND mất giá tất yếu sẽ đẩy giá BĐS lên theo. Dẫn tới ảnh hưởngtiêu cực là BĐS sẽ sôi động theo hướng đầu cơ bởi lẽ người có thu nhập cao,đủ tiền mua BĐS không nhiều. Giá USD lên, lạm phát xảy ra, giá BĐS sẽ “dậysóng”. Tuy nhiên, “cơn sóng” này sẽ nhỏ và chỉ cục bộ ở một vài dự án chứkhông không diễn ra trên diện rộng, không thể tạo thành “cơn sốt” như năm2010.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản ThếKỷ, thời điểm hiện tại vàng và chứng khoán luôn có những biến động phức tạp.Theo kinh nghiệm của phần lớn nhà đầu tư bất động sản khi đầu tư vào vàng vàchứng khoán họ đều không thành công. Trong khi đó, bất động sản đem lạikhông ít lợi nhuận, điều đó chứng tỏ bất động sản luôn là kênh đầu tư hấpdẫn và ít rủi ro. Chính yếu tố đó đã thu hút ngày các nhiều các nhà đầu tưtham gia vào thị trường.

Ở khía cạnh khác, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiệnnguồn tiền trong dân như vàng, USD còn rất nhiều. Người ta sẽ phải chi tiêu.Với tình hình lạm phát như thế này, giá vàng, USD biến động bất thường,chứng khoán càng bấp bênh hơn nên đầu tư vào bất động sản (BĐS) vẫn là antoàn nhất.

“Không ai muốn giá bất động sản lên nhưng sự thực là không tránh được việcgiá tăng. Hiện nay, các yếu tố đầu vào cơ bản như giá điện, xi măng, théptăng, lương cũng sẽ lên. Các khoản tăng giá nay sẽ “chui” vào giá thành cáccông trình xây dựng nên giá nhà sẽ lên” -ông Nam khẳng định.

Các chuyên gia e rằng, sau sóng vàng, USD sẽ đến lượt BĐS. Nhiều khả năngquý II hoặc III BĐS sẽ có sóng. Đặc biệt, phân khúc đất nền dự án sẽ tăngmạnh nhất do tâm lý nhà đầu tư vẫn thích găm tiền vào đất.

Theo Lưu Vân
DĐDN