“So với 2008, năm nay độ khókhăn còn gấp nhiều lần”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu nóivới chúng tôi. Thị trường “đóng băng”, tín dụng thắt lại, nợ đến hạn… là vấn đềcủa nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hiện nay.
Cho nên, theo ông Châu:
- Thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2011 là đứng trước lựachọn liên quan đến việc tồn tại hay không tồn tại. Đã đến mức như thế!
Đó là thực trạng thị trường bất động sản Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm và có thểkéo dài hết năm nay, thậm chí qua đến năm 2012. Doanh nghiệp bất động sản Tp.HCMđang chuẩn bị tinh thần, chuẩn bị sức lực để đối phó với tình hình khó khăntrong cả hai năm.
Ưu thế thuộc về người mua
Ông nhìn nhận thế nào vềtương quan cung cầu trên thị trường hiện nay?
Theo nhận thức của tôi, thị trường bất động sản năm 2011 có ưu thế thuộc vềngười mua.
Nếu có chuẩn bị nguồn tiền mua nhà để ở thì năm nay, người tiêu dùng có hai điềulợi. Thứ nhất là quyền lựa chọn của người tiêu dùng năm nay rất rộng, có nhiềudự án để lựa chọn. Trong một dự án mình cũng được lựa chọn nhiều căn hộ theomình ưa thích.
Thứ hai là giá. Chưa bao giờ giá bất động sản lại tiệm cận với giá thành như thếnày. Thậm chí có trường hợp người ta bán cắt lỗ dưới giá thành. Đặc biệt, từ bâygiờ đến cuối năm người tiêu dùng rất có lợi nếu mua bất động sản.
Còn các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực thì năm nay cũng thuận lợi trongviệc phát triển quỹ đất tương lai, với cơ hội mua bán dự án, sáp nhập doanhnghiệp. Tức là, trong năm khó khăn này lại xuất hiện thuận lợi cho những ngườicó thực lực tài chính.
Với giá nhà ở đang rất sátgiá thành xây dựng, theo ông, tại sao thị trường vẫn khá trầm lắng?
Bởi vì chúng ta thấy là nguồn cung ở một số phân khúc thị trường đã vượt quácầu. Trên thực tế là như vậy. Thứ hai là tâm lý thị trường, người ta thấy giáđang xuống thì muốn xuống tiếp nữa.
Như chúng ta biết là giá bất động sản tại Tp.HCM đã xuống đến mức hợp lý nên từgiờ cho đến Tết Nguyên đán tới, người tiêu dùng mua hàng không bao giờ sợ hớgiá.
Vậy có giảm giá không? Tất nhiên trong thị trường, có dự án nhích lên, có dự ángiảm hơn tùy theo điều kiện của từng doanh nghiệp, không có mẫu số chung.
Có doanh nghiệp quá khó khăn thì giảm thêm, có doanh nghiệp thu hút được ngườimua thì tăng giá lên. Nhưng, chúng ta thấy khác biệt trong từng thị phần, ví dụvăn phòng cho thuê giá đang trong xu hướng giảm…
Khép cửa mọi nguồn vốn
Khi trước thị trường lên,doanh nghiệp nào cũng hồ hởi với lợi nhuận cao. Vậy nay lợi nhuận đó đi đâu rồi,thưa ông?
Ở đây còn có vấn đề lợi nhuận doanh nghiệp và lợi nhuận của chủ doanh nghiệp làhai vấn đề có tính độc lập với nhau. Khi lợi nhuận doanh nghiệp chia ra cho cáccổ đông thì lợi nhuận đó không còn ở doanh nghiệp. Khi thị trường gặp khó khănthì công ty gặp khó khăn.
Tại vì chúng ta vừa rồi, ngành bất động sản cũng như từng doanh nghiệp chưa theohướng phát triển bền vững. Muốn phát triển bền vững phải tuân thủ nguyên lýtrong đó đặc biệt là đừng đi vào ngành bất động sản với mong muốn đạt siêu lợinhuận. Phải coi ngành bất động sản như những ngành kinh tế khác, đạt mức lợinhuận hợp lý.
Doanh nghiệp nào nhằm mục tiêu đánh quả, trong một dự án, trong một công trìnhđạt lợi nhuận vài trăm phần trăm thì doanh nghiệp đó chắc chắn không phát triểnbền vững. Doanh nghiệp đó có thể đánh thắng một dự án nhưng về lâu dài thươnghiệu doanh nghiệp đó không thể đứng vững trong lòng người tiêu dùng.
Tức là những bùng nổ của thịtrường khi trước đã không giúp doanh nghiệp tăng tiềm lực tài chính?
Vì doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM dựa vào vốn để đầu tư.
Về cơ bản, các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hoạt động dựa trên 4 nguồn vốn:vốn chủ sở hữu tỷ lệ nhỏ; vốn vay tín dụng, kể cả vay từ các quỹ đầu tư lãi suấtcao, không tiếp cận được khi đáo hạn; huy động vốn của khách hàng khó khăn; vànguồn vốn hợp tác các doanh nghiệp.
Ở Tp.HCM, tỷ trọng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp không lớn trong tổng sốvốn đầu tư của một dự án, đặc biệt là dự án lớn. Theo quy định của Luật Nhà ở,với dự án trên 20 ha, nguồn vốn chủ sở hữu phải chiếm từ 15-20% tùy theo quy môtừng dự án.
Nhưng trên thực tế, đó là mới tính dự án trong giai đoạn giải phóng mặt bằng vàsan lấp, chuẩn bị một số hoạt động là chính. Chứ nếu tính tất cả toàn bộ côngtrình xây dựng trên một dự án đầu tư thì tỷ trọng vốn chủ sở hữu còn thấp hơn.Như vậy, nhu cầu vốn cho mỗi dự án đầu tư rất lớn.
Còn với các dự án quy mô dưới 15 ha thì quy định là không tính tỷ lệ vốn chủ sởhữu. Khi thành lập doanh nghiệp bất động sản, nếu doanh nghiệp thực hiện nhiệmvụ phát triển bất động sản đi từ đất thì được quy định vốn điều lệ tối thiểu là6 tỷ đồng.
Nhưng con số này trong tình hình hiện nay tương đương chỉ khoảng 300 nghìn USD,bằng một căn hộ thôi. Thành ra, vốn đó theo quy định của Luật doanh nghiệp rấtlà thấp.
 |
| Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu, chưa bao giờ giá bất động sản lại tiệm cận với giá thành như thế này (Ảnh: VnEconomy) |
Đó có phải lý do dư nợ bấtđộng sản tại Tp.HCM có tỷ lệ cao so với cả nước?
Doanh nghiệp phía Nam không phải như doanh nghiệp phía Bắc, có tiền tươi thócthật nhiều, phía Nam phải dựa vào vốn vay tín dụng rất là cơ bản. Lâu này, nguồnvốn để doanh nghiệp bất động sản dựa vào là vốn vay ngân hàng.
Nhưng khi lãi suất lên rất cao, chúng ta thấy rằng hiện nay doanh nghiệp bấtđộng sản phải vay với lãi suất trên 20%, thậm chí đến mức độ 24-25%, là vượt sovới mức độ doanh nghiệp bất động sản có thể chịu được.
Với lãi suất như thế, từ 4-5 năm, giá của dự án bị đội lên thêm một lần nữa, chỉtính về lãi suất thôi, chưa tính mặt bằng giá của các ngành hàng khác. Như chúngta thấy giá điện, xăng dầu, than, sắt thép, xi măng, tất cả nguyên liệu và nhâncông đều tăng.
Nhưng do chính sách thắt chặt tiền tệ và bất động sản lại bị xếp vào lĩnh vựcphi sản xuất nên vốn vay tín dụng các doanh nghiệp bất động sản chẳng những phảichịu lãi suất cao mà còn rất khó tiếp cận.
Cộng với chi phí quản lý, cộng với thủ tục hành chính của chúng ta hiện nay cònrất là nhiêu khê, làm cho việc chuẩn bị đầu tư của doanh nghiệp kéo dài. ViệtNam chúng ta, thời gian cấp phép một dự án tính bằng năm, làm chi phí quản lýdoanh nghiệp tăng lên…
Còn nguồn vốn huy động từkhách hàng trong hoàn cảnh này ra sao, thưa ông?
Miễn là đầu ra khách hàng chấp nhận. Lãi suất cao, giá nguyên liệu đầu vào, nhâncông cao... không sao hết. Nhưng chúng ta thấy là đầu ra hiện nay rất khó khăn.
Thị trường hiện nay gần như phẳng: văn phòng cho thuê ế ẩm, nhiều dự án căn hộcao cấp không bán được hàng hoặc là bán ra rất ít… Rồi cả phân khúc thị trườngnhà ở dành cho người có thu nhập thấp hoặc là trung bình thì hiện nay sức muacũng yếu… Thị trường hiện rất trầm lắng, nói lên khó khăn của doanh nghiệp bấtđộng sản phía Nam rất lớn.
Trong khi đó, vốn tiềm ẩn trong dân còn lớn nhưng người dân với chính sách lãisuất như thế này thì người dân không đưa vào sản xuất mà đưa vào tiết kiệm, vừaan toàn hơn, nhàn nhã hơn, yên tâm hơn mà lợi ích rất lớn, vì vừa rồi có nhữngngân hàng phá rào huy động tiết kiệm hơn 20%. Thậm chí những quỹ đầu tư, doanhnghiệp có vốn nhàn rỗi cũng chuyển sang gửi tiết kiệm, để có lợi nhuận chắc chắnmà không phải lo lắng…
Ông cũng có nhắc đến việchợp tác giữa các doanh nghiệp cũng là một kênh vốn cho thị trường…
Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa qua rất cổ súy cho việc hợp tác giữa các doanhnghiệp bất động sản trong nước, bởi vì chúng ta có thể phát huy ưu thế, khắcphục hạn chế của từng doanh nghiệp. Nếu xu thế này phát triển sẽ hình thành tựnhiên những tập đoàn bất động sản Việt Nam, thông qua gắn kết lợi ích kinh tếchứ không phải bằng các quy định hành chính.
Tại Tp.HCM, vừa rồi có hình thành mối quan hệ hợp tác giữa hai tập đoàn bất độngsản tư nhân là Phương Trang và Đức Khải để làm các dự án 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa,289 Trần Hưng Đạo, và một dự án tại quận 7. Đó có thể đó là mô hình tốt giúp cácdoanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp chào bándự án
Vậy trong tình hình khó khănnày, doanh nghiệp phải đương đầu như thế nào?
Thì đây là cơ hội để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, sắp xếp lại bộ máy của mình,tái cơ cấu đầu tư. Danh mục đầu tư, có dự án thì tiếp tục thực hiện, cái thìđình hoãn, có cái thì giảm tiến độ…
Doanh nghiệp hiện phải thực hiện nhiều phương thức đau đớn như giảm giá bánhàng, khuyến mại bằng bù lãi suất hoặc mua đất được cho thêm đất, mua nhà đượccho thêm diện tích nhà, khuyến mãi ô tô đắt tiền… Đặc biệt có doanh nghiệp chiếtkhấu rất lớn cho nhà đầu tư mua sỉ.
Nhiều phương thức doanh nghiệp phải làm trong đó có cả bán dự án, sáp nhập doanhnghiệp. Trong tổng thể đó tạo nên một khả năng các doanh nghiệp thích ứng và tồntại.
Cụ thể là thị trường mua báncác dự án bất động sản hiên nay như thế nào?
Vấn đề này hiện nay là một nhu cầu thật. Nhiều doanh nghiệp đã chào bán dự án vàđã có giao dịch thành công. Đó là giải pháp mà người mua được lợi, người báncũng là sự cần thiết, sự bắt buộc phải thực hiện giao dịch đau đớn đó trong lúcnày.
Có những giao dịch đang trong vòng thương lượng mà doanh nghiệp không muốn côngbố. Một số trường hợp vừa rồi đã công khai, chúng ta thấy con số không chỉ tronghai bàn tay.
Đã tính toán hết để tồn tại
Thích ứng với khoản vay đến hạn thì doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM làm thếnào?
Hiện nay, nhiệm vụ lớn nhất của ban lãnh đạo doanh nghiệp là bán hàng, từ chủtịch hội đồng quản trị cho đến tổng giám đốc cho đến tất cả thành viên trongdoanh nghiệp đều phải tập trung cho bán hàng. Chúng ta thấy rất nhiều hội nghịbán hàng, phương thực bán hàng đang được thực hiện.
Nếu tiếp tục không bán được hàng thì doanh nghiệp đứng trước lựa chọn rất khókhăn. Có nên bán doanh nghiệp hay không. Rồi có thực hiện các biện pháp khắcnghiệt hơn hay không. Các biện pháp tôi đã nói vừa rồi, doanh nghiệp đều phảitính toán hết để tồn tại.
Liệu cho phải chấp nhận “đi đêm” với các ngân hàng để tiếp cận tín dụng haykhông?
Bây giờ thế này, các ngân hàng hiện đang bị kiểm soát rất kỹ. Cho nên Ngân hàngNhà nước mới nắm rõ có 2 ngân hàng dư nợ tín dụng tăng vượt mức 50%, hơn 20 ngânhàng có mức dư nợ tăng trên 22%. Thế thì Ngân hàng Nhà nước nắm rất rõ, khó màđi đêm trong tình hình này.
Vậy theo ông, có nguy cơnhiều doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ hàng loạt trong năm nay không?
Nước ngoài họ có nhận xét doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là số 1 thế giới.Số 1 không phải quy mô lớn nhất, không phải làm nhiều dự án nhất mà số 1 ở đâylà nói sự chịu đựng của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.
Chúng ta thấy năm 2008 rất khó khăn nhưng cũng không có sự đổ vỡ. Năm 2011, đượcđánh giá khó khăn gấp nhiều lần, nhưng chúng tôi cũng tin là không có đổ vỡ lớn.Bởi vì, doanh nghiệp bất động sản có những giải pháp như tôi vừa nêu, đã tínhhết mọi khả năng.
Chúng ta tin rằng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể vượt qua đượckhó khăn này, dù có thể bị tổn thất. Cá biệt cũng phải có doanh nghiệp bị phásản nhưng về tổng thể các doanh nghiệp có thể vượt qua được khó khăn này.
Hy sinh vi mô nên ở chừng mực
Theo ông, lãi suất bao nhiêuthì thị trường bất động sản có thể hồi phục được?
Chúng ta kỳ vọng giảm lãi suất xuống thấp nhiều nữa. Bản thân tôi cũng mong muốnlãi suất xuống một con số thôi. Nhưng trong điều kiện lạm phát hiện nay, nếu lãisuất xuống một con số thì người gửi lại rút khỏi ngân hàng và có thể chuyển sangvàng, ngoại tệ chẳng hạn. Cho nên, với Việt Nam đây là bài toán rất khó.
Chúng ta hiện nay có thể hy sinh vi mô, các doanh nghiệp có thể bị phá sản,nhưng sự phá sản nên ở chừng mực nào đó. Nếu không, sẽ có phản ứng dây chuyền,ảnh hưởng đến đại cục.
Thúc đẩy giao dịch thịtrường bất động sản, ngoài việc hạ lãi suất thì còn điều gì có thể tác động vào?
Để hỗ trợ thị trường, chúng tôi thực sự không đồng tình hoàn toàn với các kiếnnghị của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính, thí dụ giải pháp cấm sử dụng tiền mặttrong giao dịch bất động sản, cấm phân lô bán nền, cấm bán nhà xây thô, đánhthuế bất động sản bỏ hoang rồi thành lập sàn giao dịch bất động sản tập trungthay vì sàn lẻ.
Chẳng hạn cấm giao dịch tiền mặt là không đúng và vi phạm quyền sở hữu tiền củacông dân. Điều cần quan tâm là chế định phải có để đảm bảo chủ đầu tư, doanhnghiệp sử dụng đúng đồng tiền cho dự án huy động vốn, đảm bảo quyền lợi ngườitiêu dùng.
Chứ còn chuyện người ta mua bằng tiền mặt hay mua bằng chuyển khoản thì quyềncủa người mua. Chúng ta chưa đến giai đoạn toàn xã hội sử dụng tài khoản, thẻtín dụng nên chưa phù hợp.
Hay phân lô bán nền, hiện nay đất nước đang phát triển, chúng ta phải chấp nhậnnhững cái chưa thể hoàn thiện trong quy hoạch phát triển đô thị. Phân lô bán nềnphải chấp nhận người ta mua nền nhà, quy hoạch xây 3 tầng thì người ta xây tầngtrệt ở, hai năm sau có tiền xây tầng thứ hai và hai năm nữa mới có tiền hoànthiện…
Theo Anh Quân
VnEconomy
