BĐS năm nay sẽ có xu hướng tập trung vào phân khúc loại hình căn hộ tầmtrung và bình dân, các loại hình căn hộ nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó phân khúcđất liền kề và biệt thự cũng vẫn có sức hút trong năm nay.

Biến động tỷ giá, đặc biệt chinh sách hạn chế cho vay bất động sản của Chínhphủ theo Nghị quyết 11/NQ - CP mới đây đã khiến cho thị trường BĐS cả nướcnói chung, Hà Nội nói riêng trong nửa đầu năm nay khó sôi động. Tuy nhiên,tín hiệu lạc quan có thể sẽ dần trở lại từ quý III/2011.

Sau khi NHNN ra quyết định nâng đồng loạt mức lãi suất chủ chốt, thắt chặt tiềntệ nhằm kiểm soát lạm phát, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các doanh nghiệpBĐS khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Các doanh nghiệp BĐS vốn đã khó khănnay càng khó khăn hơn trong việc huy động vốn. Việc thắt chặt tín dụng tác độngđồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường BĐS.

Chặn nguồn cung

Trong hoàn cảnh hầu hết doanh nghiệp BĐS cần vốn vay ngân hàng thì rất có khảnăng thị trường BĐS có nguy cơ đóng băng vì thiếu vốn. Các doanh nghiệp BĐS vaylượng vốn khá lớn đầu tư BĐS, khi ngân hàng thắt chặt tín dụng khiến nhiều doanhnghiệp không đủ vốn để thi công, dẫn đến chậm tiến độ và dự án có thể “treo”.

Bên cạnh đó, những người thu nhập trung bình nhưng ổn định có nhu cầu về nhà ởrất cao đang mong chờ được sự hỗ trợ vốn từ các ngân hàng với các dịch vụ chovay mua nhà trả góp, lãi suất cạnh tranh... Nhưng nếu siết chặt tín dụng cho vaymua bất động sản thì bản thân người dân có nhu cầu thực sẽ không có cơ hội muanhà nữa.

Việc NHNN thắt chặt tín dụng là điều đã và đang thể hiện rõ nét trên thị trườngtài chính. Nó khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn trong việc đầu tư vào thị trườngBĐS, các doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc tìm nguồn vốn và vôhình trung việc “siết” cho vay của NHNN sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của nềnkinh tế, đời sống của những người có thu nhập ổn định cần nhà ở.

Đồng thời, khi NHNN vẫn nới mạnh tỉ giá trong bối cảnh vĩ mô hiện nay sẽ khiếnthị trường bất động sản năm 2011 khó có thể sôi động trở lại. Do việc điều chỉnhtăng tỉ giá sẽ vẫn đi kèm với chính sách tiền tệ thắt chặt để giải bài toán lạmphát cao nhằm ổn định vĩ mô. Lãi suất sẽ khó có thể điều chỉnh giảm dù mongmuốn, từ đó sẽ khó có thể kỳ vọng nguồn tiền dồi dào cho thị trường bất độngsản.

Ngoài ra, nhiên liệu đầu vào để sản xuất sản phẩm nguyên vật liệu như sắt, thépcủa VN đa phần nhập khẩu do đó khi tăng tỉ giá ngoại tệ sẽ khiến cho giá thànhtăng, dẫn tới giá nguyên vật liệu trong xây dựng bị tăng điều nảy ảnh hưởng tớigiá thành xây dựng khiến cho phương án kinh doanh của các chủ đầu tư bị ảnhhưởng khi đang không muốn tăng giá để có thể thu hút khách hàng trong bối cảnhlãi suất tăng cao.

BĐS 2011
Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng vẫn hấp dẫn nhà đầu tư bởi có thể vừa nghỉ ngơi vừa cho thuê với giá cao (Ảnh: DĐDN)

Gỡ cách nào

Chính phủ ban hành Nghị định 71, thông tư 16 cho phép chuyển nhượng dự án... đãcó thể giúp thị trường BĐS chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên vẫn chưađủ làm tan băng thị trường BĐS. Vì vậy, muốn thị trường BĐS phát triển theohướng lành mạnh, thứ nhất, các chủ đầu tư nên xem xét lại về giá để đưa giá củabất động sản về đúng với giá trị thật, đảm bảo cho người bán có lãi và phù hợpvới khả năng của người tiêu dùng, giúp thị trường sôi động trở lại.

Thứ hai, các chính sách của nhà nước về tài chính, tín dụng, thuế... hợp lý mớicó thể khiến thị trường BĐS ấm lên.

Trong tình hình BĐS khan hiếm về vốn như hiện nay thì trong năm 2011, các định chế tài chính và doanh nghiệp BĐS sẽ hợp tác với nhau cùng chia sẻ lợi nhuận và tránh được các rủi ro phát sinh hơn khi hợp tác với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Thứ ba, cần phải quản lý chặt chẽ hơn về việc đấu thầu các dự án nhằm hạn chếtình trạng phát triển tràn lan, không đúng quy hoạch.

Thứ tư, theo quy định cung cầu, giá bất động sản sẽ không thể tụt xuống nếuthiếu nguồn cung trong khi cầu quá tải. Nếu các dự án được đẩy nhanh tiến độ đểgia tăng nguồn cung hoàng hóa; các cam kết, hợp đồng giữa người mua và chủ đầutư được thực hiện nghiêm túc và đúng luật định; quyền lợi của khách hàng thực sựđược tôn trọng đặc biệt trong những thời điểm có biến động và phát sinh chênhlệch giá.. thì những xung đột trên thị trường có thể được kiểm soát và thịtrường sẽ phát triển ổn định một cách lành mạnh.

Tạo một thị trường bất động sảncông khai minh bạch và đầy đủ thông tin đối với người mua và người bán.. Bêncạnh đó việc đón đầu phát triển cơ sở hạ tầng để đảm bảo tiến trình phát triểncó trình tự và hiệu quả là rất quan trọng.

Thứ năm, cần xây dựng các định chế tài chính để ngăn chặn việc sử dụng tín dụngsai mục đích trên thị trường BĐS, nâng cao khả năng quản lý, đồng thời chống rủiro có thể xảy ra.

Khó giảm giá

Thực tế, thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2011 chỉ tăng nhẹ do còn khan hiếmvề dòng tiền, nhà đầu tư BĐS vẫn đang cầm cự chờ thời, đặc biệt chờ những chínhsách vĩ mô của Nhà nước tác động đến nguồn tín dụng.

Trong 6 tháng cuối năm có khả quan hơn bởi: kênh đầu tư  BĐS vẫn là kênh đầu tưít rủi ro nhất so với đầu tư vàng và chứng khoán; Nhà nước mở rộng đối tượng muanhà (cho người nước ngoài, người nhập cư và Việt kiều được phép mua nhà ở VN),những tập đoàn đa quốc gia đã bắt đầu quay trở lại đầu tư tại VN; tâm lý củangười dân luôn muốn được sở hữu BĐS; để ra được một dự án BĐS không phải đơngiản, có khi mất vài năm trong khi nhu cầu về BĐS của người dân rất lớn, nên giácủa BĐS khó có thể giảm.

Trong tình hình BĐS khan hiếm về vốn như hiện  nay thì trong năm 2011, các địnhchế tài chính và doanh nghiệp BĐS sẽ hợp tác với nhau cùng chia sẻ lợi nhuận vàtránh được các rủi ro phát sinh hơn khi hợp tác với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo đánh giá, thị trường BĐS năm nay sẽ có xu hướng tập trung vào phân khúcloại hình căn hộ tầm trung và bình dân, các loại hình căn hộ nghỉ dưỡng. Bêncạnh đó phân khúc đất liền kề và biệt thự cũng vẫn có sức hút trong năm nay.

Điều này có thể được lý giải như sau: Thứ nhất, phân khúc căn hộ tầm trung vàbình dân đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn các gia đình VN hiện nay và là kênhđầu tư an toàn của các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó, dân số VN là dân số trẻ, mức độgiàu có gia tăng, khả năng độc lập về nhà cửa cao và đại đa người dân thuộc tầmtrung và trẻ tuổi đều có xu hướng thích ở nhà chung cư hơn.

Thứ hai, phân khúcnhà liền kề và biệt thự lại phù hợp với nhu cầu của những người đứng tuổi, ổnđịnh về kinh tế. Xu hướng này ăn theo suy nghĩ của hầu hết thế hệ trước mongmuốn được sở hữu đất nền. Thứ ba, việc kết hợp đầu tư căn hộ - khách sạn, vừa cógiá trị đầu tư thấp nhưng được sở hữu 1 căn hộ tại khu nghỉ dưỡng, có thể vừanghỉ ngơi nhưng cũng có thể cho thuê khi không có nhu cầu ở.

Nguyễn Quang Điền PGĐ Sàn giao dịch BĐS Thăng Long

Theo DĐDN