Với nhiều lý do, lịch sử tăngtrưởng theo hình "ruộng bậc thang" của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nộitrong năm 2011 thật khó lặp lại để tạo ra một bậc thang mới cao hơn bậc thangcũ.
Bậc thang cuối cùng
Vào năm 2009, khi thị trường BĐSHà Nội mới khởi động sóng tăng sau chuỗi tháng ngày lê thê phải chịu trận vớicơn khủng hoảng kinh tế, lượng căn hộ trung - cao cấp trên địa bàn thành phố nàymới chỉ có khoảng 8.000 căn - biểu hiện của tình trạng cung không đủ cầu.
Chính vì thế, tiếp theo đợt sốtđất nền dự án ở hai khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội, ngay từ quý IV/2009 đãdiễn ra hiện tượng ấm lên của phân khúc căn hộ chung cư, rồi dẫn đến cơn sốtthực sự trong phân khúc này.
Tuy vậy, năm 2011 lại là một tháicực khác hoàn toàn. Nguồn cung căn hộ của Hà Nội hiện nay lên đến 45.000 căn,trong đó hơn 80% là loại trung - cao cấp. Thị trường bất động sản lại đang códấu hiệu bão hòa. Những ngày qua, một số nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để lướtsóng căn hộ đã dính vào tình trạng mắc kẹt trầm trọng, phải giảm giá căn hộ hàngtrăm triệu đồng nhưng vẫn không có người mua, trong lúc chính chủ đầu tư căn hộlại tung ra chính sách chiết khấu (khuyến mãi) giá căn hộ đến 12%.
Khi thời hạn nhà đầu tư dùng đònbẩy tài chính phải thanh toán cho ngân hàng không còn nhiều, giới kinh doanh địaốc đang đồn đoán về việc giá căn hộ cao cấp sẽ phải giảm ít nhất 15% so với mứcđỉnh.
Nhưng căn hộ vẫn chưa phải làminh họa tiêu biểu nhất cho sự thất bại của trào lưu lướt sóng BĐS. Cái gì lênnhanh nhất, ảo nhất thì chiều xuống cũng gần như vậy.
Vào tháng 4-5/2009, đất nền khuvực phía Tây Hà Nội đã được thổi giá đầu tiên. Sau 3-4 đợt tăng giá, đến đầu năm2011, mặt bằng giá khu Tây đã gấp gần 3 lần giá năm 2009 - một tỷ lệ sốt vượthơn hẳn phân khúc căn hộ và nhà riêng lẻ, càng không thể so sánh được với mứcgiá chỉ tăng nhẹ của phân khúc biệt thự, nhà phố.
Đó cũng là lý do tại sao tuy vẫncó khá nhiều người đánh giá đất nền là kênh đầu tư số một và kỳ vọng phân khúcnày sẽ còn tiếp tục mang lại lợi lộc, nhưng một sự thật không thể chối cãi làtại những dự án như Geleximco và Kim Chung - Di Trạch, giá đất đang giảm gần 10triệu đồng/m².
Trước đó, Sóc Sơn sau một thờigian ngắn đột ngột nóng đất thổ cư, đã gây nên hiệu ứng tháo chạy đối với nhiềunhà đầu tư. Rất rõ ràng, đặc thù của những vùng xa trung tâm Thủ đô là do giáthấp hơn hẳn đất đô thị nên mặt bằng giá có thể được đội ngũ cò đẩy lên vôchừng, tạo ra biên độ lợi nhuận thậm chí còn cao hơn cả đất phía Tây Hà Nội. Thếnhưng sự quá hạn chế về tính thanh khoản cũng có thể khiến Sóc Sơn trở thành BaVì thứ hai - lúc hạ sốt không ai mua cả.
Theo logic trên, điều tự nhiên lànhững khu vực gần Hà Nội được đánh giá là đầy tiềm năng như Vĩnh Phúc cũng bỗngdưng lặng sóng. Lại trở về với thời kỳ đầu năm 2009, các văn phòng môi giới nhàđất ở Hà Nội đang uể oải ngáp dài. Một số môi giới còn tính đến chuyện bỏ nghề.
 |
| Thật khó để tạo ra một bậc thang mới cao hơn bậc thang cũ |
Một thị trường BĐS được coi là ổnđịnh khi giá cả hợp với túi tiền của người tiêu dùng. Trong thị trường BĐS ởnước ta, quan niệm này ít khi được để ý tới, hay nói chính xác hơn là chỉ đượccác chủ đầu tư lưu tâm vào thời suy giảm hoặc đóng băng của thị trường địa ốc.
Còn khi thị trường này bùng nổ,người ta chỉ mải mê so sánh giữa nơi này giá thấp với nơi kia giá cao mà hầu nhưchẳng quan tâm đến bao giờ, khi nào thì người có thu nhập thấp mới mua được nhà.Cũng bởi thế, gần 70% người đi mua đất nền thuộc về mục đích đầu cơ, hoặc nếu cóđầu tư cũng chỉ là bất đắc dĩ do "lệch sóng".
Với mặt bằng giá đất nền dù đãgiảm đôi chút như hiện nay ở Hà Nội, có thể nói vẫn còn là quá cao so với mặtbằng thu nhập của đại đa số người dân. Cuối năm 2009, đầu năm 2010, người tiêudùng còn có thể với tới những căn hộ và nhà ở có mức giá dưới 3 tỷ đồng, nhưngđến cuối năm 2010 thì cái mặt bằng giá ấy đã đội thêm ít nhất 30% nữa. Còn vớiđất nền, con số 3 tỷ đó chỉ mua được khoảng 60m² ở khu phía Tây Hà Nội. Mà muađất rồi thì không biết lấy tiền đâu xây nhà.
Nhìn tổng quan hơn, chỉ số giánhà/thu nhập người dân ở Việt Nam đang lên đến 24,5-26,6, cao hơn nhiều lần sovới các nước trong khu vực Nam Á (6,25) và châu Âu, Bắc Mỹ (6,25); và càng khôngphù hợp chút nào với mức khuyến cáo từ 3-4 của Liên Hiệp Quốc.
Thị trường sẽ "tự phê bình"
Từ đầu tháng 4/2011 đến nay,không ít người dân đã phải tìm ra cách ứng xử miễn cưỡng đối với thị trường BĐS:quay lưng lại với thị trường này. Một khi lực cầu đại chúng đóng băng và thờihạn thanh toán ngân hàng luân phiên đến gần, làm sao đất nền còn tồn tại đượcmặt bằng giá cao chót vót?
Nhưng cũng có một nguồn cơn có lẽquan trọng không kém làm cho giá đất nền phải tiếp tục xu hướng giảm, đó là việcdòng tiền nóng - dòng tiền đầu cơ dường như đã chính thức nói lời chia tay vớithị trường BĐS Hà Nội.
Vào năm 2009, nếu như thị trườngnày được "đánh lên" bởi giới đầu cơ, thì nay cũng chính giới đầu cơ làm cho nóchìm lắng trở lại. Nói một cách ý nhị, "hàng" đã được "thanh lý" xong. Có thể từtháng 12 của năm 2010, nhiều đại gia đã cơ bản thu hồi nguồn vốn bị tồn từ đầunăm 2008 và đã bắt đầu nghĩ sang những câu chuyện khác - những miền đất hứa khác.
Với những lý do trên, lịch sửtăng trưởng theo hình "ruộng bậc thang" của thị trường BĐS Hà Nội thật khó lặplại trong năm 2011, thật khó để tạo ra một bậc thang mới cao hơn bậc thang cũ.Trên tổng thể, sẽ chỉ còn một ít đợt sốt xảy ra cục bộ tại một ít địa bàn cóthay đổi đột biến về quy hoạch, giao thông. Làn sóng đầu tư sẽ nhanh chóngchuyển từ quan niệm giá trị sang giá trị sử dụng. Vì thế, phân khúc nhà ở dànhcho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn còn đất sống.
Muốn có một bậc thang mới trongnăm nay, nhiều khả năng thị trường đất nền và căn hộ cao cấp phải có thái độ "tựphê bình", tự làm cho nó giảm đi ít nhất 15%.
Tâm lý giới đầu tư và đầu cơ hiệnnay đang chờ đợi sự sụt giảm đó cũng là một nguyên do làm cho thị trường phảiđóng băng. Và chỉ đến khi độ sụt giảm đã đủ để kích thích lòng tham từ dòng tiềnđầu cơ cũng như tạo ra sự an ủi phần nào cho dòng tiền đầu tư, thị trường BĐSlúc đó mới có thể tiếp tục hành trình bậc thang - nhưng rất có thể bậc thang nàychỉ đạt đến mức ngang bằng hoặc thấp hơn bậc thang cũ, với mức thanh khoản khiêmtốn giống như những đợt "phục hồi kỹ thuật" trên sàn chứng khoán vậy.
Dù sao, vẫn cầu mong vào quýIV/2011 sẽ có một bậc thang mới để giới đầu cơ, nhất là những ai còn bị "kẹphàng", có cơ hội để "thoát hàng".
Theo VEF
