Chủ trương cấm phân lô,bán nền dường như đang trở thành liều “doping” đối với giới đầu tư địaốc, khi động thái gom hàng, chạy nước rút đang dần xuất hiện tạinhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội.
Cơ hội mua đất giá rẻ
Nhìn nhận từ giới đầu tư địa ốc Hà Nội cho thấy, dường như chưa baogiờ thị trường bất động sản lại rơi vào cảnh khó khăn như lúc này.
Không chỉ là giá giảm hầu hết các phân khúc, từ chung cư cao cấp,trung cấp cho đến đất dự án…, mà giao dịch mua bán cũng gần như bấtđộng, lác đác chỉ có một vài thương vụ đối với đất thổ cư hay đấtdự án cắt lỗ.
Khảo sát của chúng tôi cho thấy, đất dự án tại các khu vực dọc đạilộ Thăng Long gần như giảm từ 10 - 30% sau một thời gian nằm ở mức caongất ngưởng.
Điển hình như đất tại một số dự án thuộc khu vực Bắc An Khánh, NamAn Khánh… đã giảm từ 10 - 15 triệu đồng/m²,xuống chỉ còn khoảng 30 - 50 triệu đồng/m², tùy vị trí và tên tuổicủa dự án.
Xa hơn một chút, chạy dọc theo trục đường này lên khu vực Hoài Đức,Thạch Thất… giá đất cũng đã mềm đi rất nhiều so với thời điểm mộtnăm về trước. Đất dự án, đất thổ cư của dân địa phương rao bán tạikhu vực này hiện chỉ dao động trong khoảng 10 - 20 triệu đồng/m², trongđó hầu hết đều được người bán ưu ái điều kiện thương lượng hoặcchiết khấu.
Ông Vũ Mạnh Hải, Phó giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Bắc Việtnhìn nhận, giá đất tại khu vực Tây Hà Nội hiện đã gần như chạm đáy,thậm chí có một số chủ đầu tư do sức ép vốn vay từ ngân hàng đãchấp nhận bán hòa vốn, hoặc lỗ một vài trăm triệu đồng cho một lôđất trên trục đại lộ Thăng Long.
Trong khi đó, đất dự án cũng như đất thổ cư tại nhiều khu vực ở phíaĐông, phía Nam Hà Nội cũng đã giảm nhiệt khá nhiều. Đất thổ cư tạicác khu vực thuộc Thanh Trì, Long Biên, Đông Anh hầu hết đã giảm từ 5-7 triệu đồng/m², sau khi có tăng nhẹ so với thời điểm sau Tết Nguyênđán.
Điển hình như đất thổ cư tại khu vực xung quanh chân cầu Vĩnh Tuy thuộcPhường Thạch Bàn (Long Biên) hiện chỉ còn từ 30 - 35 triệu đồng/m²(trong ngõ), giảm khoảng 5 triệu đồng so với vài ba tháng trước.
Đất tại các xã như Hải Bối, Cổ Điển, Phương Trạch (Đông Anh)… hiệncũng được các chủ nơi đây ra giá mềm hơn hồi đầu năm rất nhiều, chỉtrên dưới 30 triệu đồng/m², thay vì "hét" 40 triệu đồng khi chúng tôikhảo sát cách đây vài tháng.
Theo ông Hải, sở dĩ giá đất Hà Nội giảm nhanh chóng chủ yếu là dotác động của chính sách thặt tín dụng của nhà nước. Theo vị này,cho dù thống kê tín dụng bất động sản Hà Nội chỉ khoảng 15%, nhưngthực tế rất nhiều cá nhân, tổ chức đầu tư địa ốc Hà Nội bằng hìnhthức này, hình thức khác, núp bóng doanh nghiệp sản xuất… đều códính dáng đến vốn của ngân hàng.
Do vậy, khi chủ trương thắt tín dụng được đưa ra thông qua việc đẩy lãisuất cho vay lên tới 25 - 27%, đa phần nhà đầu tư đều như “cá mắc cạn”,nên cảnh mua bán đìu hiu, thậm chí bán tháo cũng không có gì là khóhiểu.
Còn với người dân có đất, sở dĩ họ cũng phải giảm giá là do vayvốn để sản xuất từ ngân hàng gặp khó vì lãi suất cao, nên bất đắcdĩ buộc họ phải tính đến chuyện cắt đất bán. Và khi mà thị trườngtrầm lắng, người mua thưa thớt thì việc phải giảm giá là điều đươngnhiên.
 |
| Nguồn cung đất dự án đang được cho là ngày càng khan hiếm nếu như chủ trương cấm chia lô bán nền được thực hiện nghiêm túc (Ảnh: VnEconomy) |
"Chạy nước rút"
Gần đây, trên các diễn đàn bất động sản, chủ đề được giới đầu tưquan tâm là đề xuất cấm chia lô, bán nền tại tất cả các khu vực trênđịa bàn cả nước vừa được Bộ Xây dựng gửi lên Thủ tướng.
Thực tế, đây không phải là một chủ trương hoàn mới của Bộ Xây dựngbởi trước đó, cơ quan này cũng đã ban hành văn bản nghiêm cấm hoạtđộng trên. Tuy nhiên, trước đây Bộ Xây dựng chỉ cấm đối với các dự ánthuộc khu vực đô thị, thành phố, còn lại các khu vực khác vẫn đượcphép chia lô, bán nền.
Thế nhưng, với giới đầu tư Hà Nội, đề xuất trên cũng có nghĩa rằng,việc cấm chia lô bán nền sắp tới sẽ được siết chặt hơn và gần như“lệnh cấm” được Thủ tướng thông qua chỉ còn là vấn đề thời gian.
Rõ ràng đây là một cú sốc lớn đối với giới đầu tư, đặc biệt làcác nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi ai cũng hiểu rằng, từ trước tới nay, lợinhuận thu được từ các thương vụ đất dự án lớn gấp nhiều lần so vớicăn hộ hay đất thổ cư.
Và cũng như tâm lý chung của mọi giới đầu tư, khi mà một chủ trươngdự kiến sẽ được thực hiện thì sở trường “chạy trước” của giới đầutư địa ốc Hà Nội lại được thể hiện bằng những động thái tìm mua gomđất dự án trước thời điểm “giờ G”, cho dù xét trên mặt bằng chung,thị trường vẫn trong tình trạng trầm lắng.
Anh Trịnh Viết Thanh, một nhà đầu tư chia sẻ tại buổi giao lưu của Câulạc bộ Bất động sản Hà Nội cuối tuần qua: “Bạn bè tôi đều khuyênvào thời điểm này nên tìm mua đất dự án trước khi kiến nghị của BộXây dựng được thông qua, bởi trong tương lai, khi mà các chủ đầu tư khôngđược phép chia lô, bán nền nữa thì cá nhân nhà đầu tư nào có đất dựán trong tay sẽ thắng lớn”.
Hơn nữa, theo anh Thanh, giá đất tại nhiều khu vực của Hà Nội, đặcbiệt là đất dọc tuyến đường Láng - Hòa Lạc, Lê Văn Lương… trong thờigian qua đã bị thổi giá lên rất nhiều, hiện đang dần trở về giá trịthực, do đó nếu không phải vay vốn ngân hàng thì đây đang là thời điểmgiới đầu tư nên mua vào, chờ thị trường ấm lên sẽ có lợi nhuận cao.
Tuy nhiên, điều khiến không ít nhà đầu tư băn khoăn là nên rót tiền vàokhu vực nào bởi muốn chen chân vào các dự án có tên tuổi trên địabàn thì vẫn phải trả tiền chênh cho nhà đầu tư thứ cấp trước đó mộtkhoản chênh không nhỏ.
Trong khi đó, với những dự án nhỏ, không tên tuổi thì lại lo ngại vềđộ an toàn và tính hợp pháp của dự án, nếu không kiểm tra kỹ càngvà có hiểu biết tường tận.
Khảo sát của chúng tôi tại các sàn giao dich bất động sản trên địabàn Hà Nội cho thấy, xu hướng tìm mua đất dự án đang bắt đầu xuấthiện trong giới đầu tư, trong đó khu vực được giới đầu tư quan tâm vàxem như là tâm điểm vẫn là các dự án nằm dọc theo trục đường 32, nốitừ Mai Dịch lên thị xã Sơn Tây.
Theo lý giải của giới đầu tư, trong tương lai khu vực phía Tây vẫn làtâm điểm của thị trường nhà đất Hà Nội. Tuy nhiên, với các nhà đầutư không trường vốn, chắc chắn sẽ không thể chen chân vào các dự ándọc trục Đại lộ Thăng Long vì đất ở đây đã bị thổi giá từ 1 - 2 nămnay.
Do đó, cùng với trục hồ Tây - Ba Vì (dự kiến sẽ được xây dựng), trụcquốc lộ 32 được cho là tâm điểm thu hút giới đầu tư vì giá tại nhiềudự án dọc theo trục đường này vẫn “mềm” hơn nhiều so với khu vực xungquanh.
“Thị trường trầm lắng suốt từ sau thời điểm nghỉ lễ 30/4. May thay,một vài tuần gần đây đã bắt đầu có một số khách hàng đến tìm muađất dự án khu vực Hoàng Quốc Việt kéo dài, trục đường 32… Trong tuầnqua, chúng tôi đã bán thành công hai lô đất thuộc dự án Kim Chung - DiTrạch”, ông Phạm Ngọc Dương, Trưởng bộ phận bán hàng Sàn giao dịchbất động sản Quang Minh cho hay.
Cũng theo ông Dương, hiện trong giới đầu tư dường như đang xuất hiện mộtđộng thái mới nhằm "chạy nước rút" trước thời điểm chủ trương cấmchia lô, bán nền trở thành hiện thực. Do đó, không ít nhà đầu tư cánhân đang có xu hướng đẩy mạnh tìm mua những lô đất dự án có vị tríđẹp, với giá hợp lý với mục đích gom hàng chờ khi nguồn cung từ cácchủ đầu tư tổ chức bị "cấm cửa" sẽ tung ra nhằm thu lợi nhuận cao.
Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, về lâu dài,đầu tư vào đất dự án vẫn có nhiều triển vọng sinh lời cao. Thứ nhấtlà do chủ trương cấm chia lô bán nên của nhà nước sẽ khiến nguồn cungtrở nên hạn chế rất nhiều.
Hơn nữa, trong số hơn 200 dự án bất động sản trên địa bàn Thủ đô đãvà đang chờ được phê duyệt, thì đa phần trong số đó là dự án chung cưcao tầng. Như vậy, chắc chắn nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ dồidào hơn, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn về giá và vị trí, địađiểm…
Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, cửa sinh lời cho nhà đầu tư đốivới phân khúc này cũng ngày càng hẹp đi.
Theo Bảo Anh
VnEconomy
