Gần đây, trên thị trường bất động sản Việt Nam, có chủ đầu tư đưara phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá tiêudùng của cả nước (CPI) do Tổng cục Thống kê công bố.
Trên cơ sở phân tích những số liệu thống kê trong quá khứ sẽ thấyrằng với cách làm này chủ đầu tư đang đẩy rủi ro về sự biến động giácả sang phía khách hàng.
Trong giỏ hàng hóa tính chỉ số CPI có đến 11 nhóm hàng hóa như:hàng ăn và dịch vụ ăn uống; đồ uống, thuốc lá; may mặc, mũ nón,giày dép; nhà ở, vật liệu xây dựng (nhóm này bao gồm: tiền thuênhà ở, điện, nước, chất đốt và vật liệu xây dựng); thiết bị vàđồ dùng gia đình; văn hóa, giải trí và du lịch…
 |
Để tính CPI, người ta tính số bình quân gia quyền của giá cả củakỳ báo cáo so với kỳ cơ sở để xác định mức độ tăng giảm chỉ sốnày.
Rõ ràng, với cách tính và cơ cấu hàng hóa như trên, cách dùngchỉ số CPI để làm cơ sở điều chỉnh giá bất động sản là không hợplý, vì bất động sản là một trong những hàng hóa có cơ cấu nhỏtrong giỏ hàng hóa trên và bất động sản là tài sản cố định chứkhông phải là các hàng hóa tiêu dùng như lương thực thực phẩm.
Theo Tổng cục Thống kê, quyền số của nhóm hàng hóa lương thực thựcphẩm chiếm đến 47,9%, trong khi văn hóa, giải trí và du lịch chỉcó 3,8%. Mặt khác, khi tính toán tính khả thi phương án đầu tư, xâydựng giá thành đã có quy định phải lập quỹ dự phòng đến 10%trước khi ấn định giá bán đã có lời.
Thực tế, trong thời gian từ năm 2008-2011, nhóm hàng tăng giá caonhất là lương thực thực phẩm. Tuy giá nhà cũng tăng nhưng nó chỉgóp một phần rất nhỏ kéo CPI tăng đều hàng năm như thời gian qua.Đồ thị bên dưới cho thấy chỉ số CPI trong ba năm qua và bốn tháng đầunăm 2011 tăng đều và đạt mức rất cao.
Giả sử chúng ta xét trường hợp một dự án căn hộ với thời gian từkhi tiến hành trao đổi mua bán đến lúc bàn giao nhà là thời điểmkhách hàng thanh toán lần cuối cùng và nhận bàn giao từ chủ đầutư, là 28 tháng (thực tế đây là thời gian trung bình của một dựán căn hộ hoàn thành ở TPHCM). Ví dụ thời gian mua bán căn hộ làtháng 1-2009 và bàn giao nhà là tháng 4-2011, nhìn vào sơ đồ biễudiễn chúng ta thấy từ tháng thứ 1 đến tháng thứ 28 (tức là hai nămbốn tháng) tốc độ CPI tăng đến 24,3%, điều này có nghĩa nếu kháchhàng mua nhà có điều chỉnh giá theo chỉ số CPI họ sẽ phải chịumột chi phí tăng lên đến 24,3%.
 |
Cụ thể, khách hàng mua căn hộ với giá trị hợp đồng là 2 tỷ đồngvà khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng và phương thức thànhtoán công ty đưa ra, và các lần thanh toán được điều chỉnh theo chỉsố CPI, thì khách hàng sẽ phải dự phòng số tiền phát sinh lêntới 486 triệu (2 tỉ x 24,3%).
Việc điều chỉnh giá bán bất động sản theo chỉ số CPI rõ ràng là mộtcông cụ để bảo vệ chủ đầu tư về sự trượt giá và đẩy rủi ro chokhách hàng.
Giả sử có khách hàng chấp nhận giao dịch bất động sản theo hình thứcnày, thì để hạn chế rủi ro, nên có điều khoản thỏa thuận sao chosố tiền bị điều chỉnh tăng chỉ tính trên số tiền còn lại tronghợp đồng góp vốn. Mặt khác, cần có điều khoản chặt chẽ đối vớichủ đầu tư về mức phạt nếu tiến độ xây dựng dự án và bàn giaonhà chậm so với cam kết.
Theo NguyễnAnh Tuấn
TBKTSG
