Sau một thời gian dài “cố thủ”giữ giá, đến thời điểm này do không có bất cứ tín hiệu sáng sủa nào cho thấy thịtrường BĐS sẽ ấm trở lại trong một tương lai gần nên giá nhà chung cư tại Hà Nộiđã bắt đầu lao dốc.

Mặc dù là vậy, nhưng theo dự báo của nhiều chuyên gia, một cái đáy mới chắc chắnvẫn chưa thể xuất hiện trong vòng nửa đầu của năm mới.

Cách đây một năm, khi mà thị trường căn hộ tại Hà Nội đang trong thời kỳ sôiđộng, người ta tranh mua, tranh bán và hàng cứ ra đến đâu thì hết đến đấy, thậmchí chỉ cần bán suất người ta đã có thể thu lợi được cả bạc tỷ.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, khi mà thị trường đóng băng đã lâu, cả chủ đầu tưlẫn khách hàng mua nhà đều đã “sức cùng lực kiệt”, và điều gì đến cũng sẽ phảiđến, tất cả đều không chịu nổi và bắt đầu cho một hành trình giảm giá

Đua nhau giảm giá

Liên tiếp trong các ngày 14 và 16/12/2011, Cty CP Xuất nhập khẩu Bemes đã đưa raquyết định gây “sốc” cho toàn thị trường căn hộ Hà Nội khi quyết định giảm giátừ 5-7 triệu đồng/m2 căn hộ tại dự án VP3 Linh Đàm và CT6 thuộc Khu nhà ở BemesCầu Bươu (phường Kiến Hưng, Hà Đông).

Cụ thể, so với giá gốc mà chủ đầu tư công bố bán ra đầu năm là 31- 32 triệuđồng/m2 tại chung cư VP3 và 19 - 21 triệu đồng/m2 tại chung cư CT6, thì hiện tạicác mức giá chỉ còn lần lượt là 25 và 16 triệu đồng/m2. Với mức giá trên, mộtcăn hộ diện tích lớn nhất tại dự án VP3 Linh Đàm có thể được giảm giá 600 triệuđồng và căn hộ tại dự án CT6 có thể được giảm đến 200 triệu đồng.

Không chỉ các chủ đầu tư giảm giá, mà ngay cả các nhà đầu tư thứ cấp - những tácnhân đã “thổi” giá căn hộ lên trời cũng đã bắt đầu phải tháo chạy khỏi thịtrường. Tại khắp các khu đô thị mới của Hà Nội như: Kim Chung - Di Trạch, TânTây Đô, Vân Canh, Xa La, Dương Nội… những ngày qua, thông tin rao bán chung cưgiá rẻ xuất hiện nhan nhản. Tại KĐT cao cấp The Price cuối đường Lê Văn Lươngnối dài (Quận Hà Đông), một số nhà đầu tư kẹt tiền cuối năm đang phải bán thốc,bán tháo căn hộ.

Anh Nguyễn Quốc Hưng - nhà ở Mỹ Đình cho biết: Do đã đến ngày đáo hạn vay ngânhàng và mặc dù đã chạy đôn đáo khắp nơi để mượn tiền mà vẫn không moi đâu ra nênanh buộc phải rao bán gấp căn hộ hơn 100m2, dù tòa chung cư 35 tầng hiện đã xâyđến tầng 28 và đã đóng tiền được 80%.

“Bí quá không xoay đâu được nữa nên tôi chấp nhận bán giá 19,5 triệu đồng/m2, dùtrước kia mua với giá 20,5 triệu đồng/m2. Một loạt các căn hộ khác tại đây cũngđang được rao bán với mức giá từ 20 - 22 triệu đồng/m2, thấp hơn từ 0,5 - 1triệu đồng/m2 so với giá mua vào” - anh Hưng nói.

Ông Đồng Thanh Tùng, một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS nhận xét: Việcgiá chung cư tại Hà Nội bắt đầu lao dốc vào thời điểm này âu cũng là điều dễhiểu. Vài tháng trước đây, khi mà thị trường BĐS bắt đầu đóng băng thì các chủđầu tư vẫn còn dựa vào khoản vốn vay chưa đáo hạn từ phía ngân hàng để triểnkhai dự án. Hơn nữa, do trước đó ít nhiều họ cũng huy động được một nguồn vốnkha khá từ phía khách hàng mua nhà nên khi mà các phân khúc BĐS khác đã xuốnggiá thì chủ đầu tư của phân khúc nhà chung cư vẫn kiên quyết giữ giá.

Tuy nhiên sau hơn nửa năm “gồng mình” chịu lãi suất cao, cho đến thời điểm nàyhợp đống vay cũ đã đáo hạn, hợp đồng vay mới thì không thực hiện được, trong khingân hàng lại liên tục thúc ép trả tiền.

Chưa hết, do thị trường đóng băng nên việc huy động vốn từ khách hàng không thựchiện được, dẫn đến vừa thiếu tiền trả ngân hàng, vừa thiếu vốn để tiếp tục triểnkhai dự án, dẫn đến họ phải tìm đủ mọi cách để bán được hàng. Và một giải pháphữu hiệu nhất chính là “đại hạ giá” căn hộ nhằm mong thanh lý nốt lượng hàng tồnkho hòng gỡ gạc vốn liếng để tránh cảnh nợ nần.

Với chủ đầu tư đã vậy, còn đối với những nhà đầu tư thứ cấp là các khách hàng“lướt sóng” cũng chẳng sáng sủa là bao. Do trước đây thị trường hấp dẫn, cứ đăngký mua và chỉ cần nộp một ít tiền là sau một thời gian ngắn đã có thế bán lạikiếm một mớ lãi lớn, nên dù có ít tiền thì họ cũng cố vay mượn thêm từ ngânhàng, gia đình, bạn bè người thân để cùng lúc có thể mua được nhiều căn hộ bánlấy lãi.

Tuy nhiên, gió đã đổi chiều, khi thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm, trămngười bán, vài người mua thì cũng chính là lúc họ buộc phải trả các khoản nợ chongân hàng và người thân. Chưa dùng lại đó, họ còn bị các chủ đầu tư thúc ép nộptiền mua nhà theo tiến độ. Nhắm thấy tín hiệu phục hồi từ thị trường BĐS vẫn cònrất mờ mịt, cộng với việc không thể xoay đâu ra tiền nên kế sách của họ là bántháo. Và thế là cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều đua nhau giảm giá, dẫn đến thịtrường lao dốc không phanh.

Vẫn chưa có hồi kết

Mặc dù thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã giảm giá khá nhiều nhưng ông ĐồngThanh Tùng vẫn cho rằng thời gian tới, giá nhà chung cư chắc chắn sẽ còn điềuchỉnh đi xuống. Việc một đơn vị đã tiên phong giảm giá thì chắc chắn các chủ đầutư khác dù muốn hay không cũng không thể giữ giá được nữa và kịch bản về một sựgiảm giá đồng loạt trong thời gian tới là điều khó tránh khỏi. Hơn nữa, bản thânchính những khách hàng của các dự án căn hộ chung cư đó do không còn tiền nên đãbuộc phải giảm giá, thì không có lý do gì để chủ đầu tư lại vẫn giữ nguyên giácũ và đó cũng chính là nguyên nhân khiến chủ đầu tư cũng buộc phải giảm giátheo.

Một nguyên nhân rất quan trọng đó là trước đây đầu tư xây dựng căn hộ chung cưđể bán mang lại siêu lợi nhuận nên giờ đây nếu có giảm giá vài triệu cho mỗi métvuông cũng chưa thể làm cho chủ đầu tư phải lỗ, nên các chủ đầu tư cũng khôngdại gì mà đòi hỏi cao để rồi ôm đống tài sản không biết đến bao giờ mới bán đượctrong khi nợ nần chồng chất và chủ nợ liên tục thúc ép. Họ sẽ nghe ngóng, nếuthị trường vẫn cứ ảm đạm như hiện nay thì chắc chắn các chủ đầu tư sẽ tiếp tụcgiảm giá, chấp nhận không có lãi, thậm chí có thể bị lỗ chút ít hòng “rút chân”khỏi vũng lầy BĐS và chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác.

Ông Bùi Đức Long - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đầu tư và Phát triển nhà Vicoland thìcho rằng: việc sẽ có nhiều dự án nhà thu nhập thấp hay nhà thương mại giá rẻ đã“chào hàng” thời gian qua và đang tiếp tục triển khai trong thời gian tới cũnglà tác nhân kéo giá nhà chung cư đi xuống. Với giá khoảng 14 triệu đồng cho mỗimét vuông nhà căn hộ trung bình và 20 - 22 triệu đồng cho mỗi mét vuông nhà caocấp là chủ đầu tư đã có thể có lãi. Do nhu cầu mua nhà để ở của người dân Hà Nộicòn rất lớn nên chắc chắn thời gian tới phân khúc nhà thương mại giá rẻ sẽ đượcđẩy mạnh, khi đó giá nhà chung cư như hiện nay chắc chắn sẽ phải có sự điềuchỉnh đi xuống nữa.

Và một trong những tác nhân được hầu hết các chuyên gia nhận định đó là Chínhphủ vẫn tiếp tục siết chặt tín dụng BĐS để chống lạm phát nên đương nhiên sẽ gâykhó khăn về vốn cho các nhà đầu tư chí ít cũng là hết năm 2012. Khi đó các chủđầu tư hiện đang triển khai dự án không còn con đường nào khác phải dựa vàonguồn vốn từ chính những người mua nhà. Trong khi thị trường đóng băng thì cácnhà đầu tư lướt sóng sẽ không còn nữa và dành chỗ cho những người có nhu cầuthật sự để ở, tuy nhiên đối tượng này chắc chắn cũng chỉ chấp nhận một mức giáhợp lý, nên để bán được hàng các chủ đầu tư không còn cách nào khác mà phải chấpnhận hạ giá về đúng với giá trị thực của nó.

Đánh giá thị trường trong thời gian tới, TS. Phan Văn Khánh - Vụ kinh tế Xâydựng, Bộ Xây dựng cho rằng: “Giá căn hộ, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấpsẽ còn phải giảm tiếp bởi giá hiện nay vẫn chưa về giá thực. Đó là điều tất yếu,khi thị trường minh bạch thì mọi thứ phải tương đồng với thu nhập. Việc dự đoánmức giảm là quyền của mỗi người, thị trường vẫn diễn ra theo quy luật của nó, cánhân tôi cho rằng, thị trường chắc còn giảm thêm 20% nữa tới đây".

 

Theo Tiến Dũng
         DĐDN