Sau 3 năm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịchthông qua sàn, hoạt động sàn giao dịch bất động sản đang bộc lộ nhiều bấtcập. Tuy nhiên, việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản có thực hiện haykhông vẫn đang được bộ Xây dựng cân nhắc dù Bộ này đã từng soạn dự thảoThông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS trong năm 2010.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, toàn quốc hiện có trên 700 sàn giao dịch BĐS hoạtđộng, riêng TP Hồ Chí Minh trung bình mỗi tháng có 20 sàn giao dịch BĐS ra đời.Tuy nhiên lượng giao dịch BĐS qua sàn cả nước chỉ chiếm khoảng 40%, riêng TP HàNội chưa đạt tới con số 30% lượng BĐS giao dịch qua sàn. Thực tế trên chứng tỏhoạt động giao dịch qua sàn vẫn chưa đạt được như mục tiêu của nó.
Sai phạm nhiều
Mới đây, đoàn thanh tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Côngan, Cục Quản lí nhà - thị trường BĐS, đã thanh tra 61 sàn BĐS trên địa bàn HàNội. Sau khi thanh tra, 25 sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội đã bị xử phạt. Sàn bị xửphạt nhẹ nhất là 60 triệu đồng, cao nhất là 250 triệu đồng.
Kết quả thanh kiểm tra của đoàn Thanh tra Bộ Xây dựng tổ chức hồi cuối năm 2010tại 66/233 sàn giao dịch BĐS tại TP HCM có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạtđộng.
Theo TS Phạm Gia Yên - Chánh thanh tra Bộ Xây dựng, sai phạm của các sàn giaodịch BĐS chủ yếu là các hành vi chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thựchiện dự án, bán BĐS không đủ điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thànhmóng, biệt thự bán khi chưa hoàn thành xây thô. Bên cạnh đó, sai phạm mà nhiềusàn mắc phải còn bao gồm không công bố thông tin về sàn trên các phương tiệnthông tin đại chúng, bán BĐS khi chưa có giấy phép xây dựng, huy động vốn vượtquá 70%...
Ngoài ra, hầu hết các chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịchqua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếucông trình kèm quyền mua BĐS và việc mở sàn giao dịch BĐS chỉ để bán sản phẩmcủa chính mình. Điều đó khiến cho sự đầu tư vào sàn hạn chế và làm theo hìnhthức, số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp.
 |
| Nhiều thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch hiện vẫn chưa minh bạch (Ảnh: DĐDN) |
Theo thanh tra Bộ Xây dựng, sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin vềBĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để kháchhàng biết và đăng ký giao dịch. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa được các sànthực hiện nghiêm túc.
Ngoài hành vi không công khai các thông tin về BĐS, nhiều sàn còn vi phạm vềdiện tích sàn giao dịch.
Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phảicó diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m² phục vụ cho hoạt động môi giới,giao dịch và thêm 20 m² cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo cóthiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.
Tuy nhiên vi phạm này khá phổ biến vìbị nhiều doanh nghiệp “lách luật”.
Ông Yên cũng cho rằng, hiện nay số sàn hoạt động tốt chiếm khoảng 15%, trên 50%số sàn có vi phạm ít, số còn lại là các sàn có vi phạm nặng.
“Siết” cách nào?
Trước tình trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng, để nâng cao chất lượng hoạt độngcủa các sàn giao dịch BĐS thì nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tựcác sàn. Và thực tế, trong năm 2010, Bộ Xây dựng cũng đã soạn dự thảo Thông tưphân hạng sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, trao đổi vớichúng tôi, Thứ trưởng Bộ Xâydựng Nguyễn Trần Nam cho biết, vấn đề này bộ đang cân nhắc.
Ông Nam cho rằng, trên thế giới các sàn giao dịch BĐS không có sự phân loại,nhưng họ cũng không bắt buộc phải bán sản phẩm qua sàn. Sàn giống như cái chợ,ai muốn đến bán thì bán. Tuy nhiên ở VN lại bắt buộc tất cả các sàn giao dịch:bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS đều phải thông qua sàn. (Trừ các dựán nhà ở xã hội theo Luật nhà ở). Vì vậy lượng hàng hóa qua sàn rất lớn. Do đó,yêu cầu sàn phải đạt những tiêu chí nhất định, trong khi nhiều sàn hiện khôngđạt những tiêu chí đã đề ra.
Theo quan điểm của ông Nam, không nên phân hạng sàn giao dịch BĐS mà nên tậptrung siết chặt sàn bằng cách kiểm tra chất lượng hoạt động của sàn. Thực tế,trong 3 năm qua kể từ khi thực hiện quy định giao dịch BĐS qua sàn, sàn chỉ tậptrung phát triển về số lượng mà chưa chú ý đến chất lượng. Vi phạm xảy ra làđiều tất yếu.
|
Tuy nhiên nếu tăng cường kiểm tra và xử lý kịp thời thì mọi hoạtđộng dần sẽ đi vào nếp và không cần phải phân hạng sàn. Còn trường hợp nếu phânhạng thì phải thường xuyên, mỗi năm phân hạng một lần bởi vì những sàn yếu kémcó thể vươn lên sàn tốt.
Về vấn đề này, ông Nam cho rằng, việc phân hạng nên để cho thị trường và kháchhàng làm thì hơn là bộ đứng ra làm. Sàn quy mô đẹp, hoạt động chính quy, nghiêmtúc thì tự khách hàng đánh giá và có thương hiệu. Sàn nào hoạt động không nghiêmtúc thì tự khách hàng và thị trường đào thải theo quy luật của nền kinh tế thịtrường.
Ông Nam khẳng định, tuy còn nhiều sai phạm, nhưng về cơ bản, sàn giao dịchBĐS đã giúp thị trường có nhiều sản phẩm phong phú hơn. Đặc biệt, sản phẩmđược trưng bày ở sàn thì trước hết sàn cũng đã phải kiểm tra tính pháp lýcủa sản phẩm, nên người dân yên tâm hơn khi mua sản phẩm.
Tuy nhiên, để cácsàn giao dịch BĐS thực hiện đúng vai trò là cầu nối giữa doanh nghiệp và nhàđầu tư thì các doanh nghiệp phải xác định đúng vai trò, vị trí của sàn giaodịch trong chiến lược kinh doanh của mình. Đồng thời, các cơ quan quản lýnhà nước cũng cần có những hoàn thiện khung chính sách đối với loại hìnhhoạt động này, đồng thời hỗ trợ cho các sàn nhằm nâng cao tính chuyên nghiệpcũng như tính minh bạch của các sàn.
Theo Phương Thảo
DĐDN
