Sự thật địa ốc giảm giá “sốc”

Hàng loạt các dự ánđưa ra mức giảm giá “sốc” dưới giá gốc. Tuy nhiên, thực tế các chủ đầutư lại không hề giảm giá. Vậy đâu là sự thật của việc giảm giá dưới giágốc?

TIN LIÊN QUAN

Nhiều dự án bất động sản giảm giá "sốc". Ảnh: N.Y

“Nhiều người trước đó thấy việc ôm căn hộ từ chủ đầu tư rồi bán lạivới giá cao ngất ngưởng dễ kiếm lời, nên không ít nhà đầu tư thứ cấp đãtranh nhau ôm dự án. Nhưng thị trường đi xuống, không có người mua. Vìvậy, nhiều người sẵn sàng phải rao bán với mức giá lỗ tới vài triệuđồng/m2”, anh Hùng cho biết.

Cũng theo anh Hùng, do lãi suất ngân hàng ở mức quá cao, trong khi nhiềudự án lại đến tiến độ phải đóng tiếp tiền, nên nhiều nhà đầu tư thứ cấpbuộc phải bán “tháo chạy”.

“Nếu thị trường sốt nóng như giai đoạn năm 2009, thì chỉ cần mua được dựán từ chủ đầu tư thì các nhà đầu tư thứ cấp đã lời từ hàng trăm triệuđồng đến hàng tỷ đồng. Nhưng giờ thì mỗi ngày ôm dự án cũng đồng nghĩasẽ mất hàng trục triệu đồng, vì vậy dù lỗ nặng, nhưng nhiều người cũngchỉ mong bán được nhanh”, anh Hùng nói.

Đó cũng là lý do, mặc dù thông tin ế ẩm, giảm giá bán tràn ngập trên báochí, nhưng rất ít chủ đầu tư lo lỗ. Giám đốc một dự án ở Hà Đông, Hà Nộithậm chí còn mong: “Giá giảm thì càng tốt, chúng tôi càng dễ bán hàng”.

Theo lý giải của vị giám đốc này, xưa nay dự án bị đội lên cao chủ yếulà do các nhà đầu tư thứ cấp và hầu hết các dự án được xây dựng trướcđây, họ cũng đã đều ôm hết. Giá chủ đầu tư đưa ra rất thấp, nhưng quakhâu trung gian đã được “thổi” lên gấp đôi, gấp ba so với giá ban đầu.

Vì vậy, thông tin giảm giá bán chỉ có lợi cho chủ đầu tư, vì dự án sẽbán nhanh hơn, trong khi giá vẫn không hề đổi. Thị trường trầm lắng, cácnhà đầu tư thứ cấp không dám ôm hàng. Cũng chính vì thế, tại Hà Nội,càng ngày càng có nhiều dự án được chào bán công khai với mức giá do chủđầu tư đưa ra trực tiếp, mà không phải lòng vòng qua nhiều mối.

Khách hàng cũng ngày càng thông minh hơn trong lựa chọn của mình. Có thểthấy, hàng loạt các dự án được đưa ra mức giảm giá dưới giá gốc nhưngvẫn ế, vì người mua không biết đâu là giá gốc, hơn nữa, dù giảm và chấpnhận lỗ nhưng do trước đó mua vào khá cao, nhất là các chi phí để cóđược dự án và tiền chênh, nên mức giá giảm vẫn chưa hấp dẫn được ngườimua.

Trong khi đó, hàng loạt các dự án như chung cư ở Hà Nội như: Tincomtower (16 triệu đồng/m2), Tân Việt Tower (15 triệu đồng/m2), An BìnhTower (16 triệu đồng/m2),…, lại thu hút được sự chú ý của người mua.Không chỉ vì giá, mà điều quan trọng, người mua cảm thấy rất yên tâm khiđược mua trực tiếp với chủ đầu tư mà không phải mua lại từ các nhà đầutư thứ cấp, và vì vậy, họ có cảm giác rất an toàn, không bị “hớ” tiềnvào tay những đầu cơ trung gian.

Mức giảm đã chạm đáy?

Câu hỏi khiến nhiều khách hàng băn khoăn lưỡng lự khi lựa chọn các sảnphẩm bất động sản hiện nay vẫn là mức giá giảm đã chạm đáy và là mức giárẻ nhất chưa? Nói cách khác, mức giá hiện nay liệu đã nằm ở điểm thấpnhất trên biểu đồ hình sin chưa?

Nhiều chung cư đưa ra mức giá hợp lý hấp dẫn người mua. Ảnh: N.Y

Hiện mức giá thật của bất động sản đượcrất nhiều chuyên gia đưa ra và rất khác nhau. Theo ông Phùng Minh Đức,Giám đốc CTCP Địa ốc Việt, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đếncấu thành giá của một căn hộ, trong đó chi phí đất (vị trí đất, tiền bồithường, tiền sử dụng đất…), chi phí xây dựng, giám sát, thi công,…

Ông Đức lấy dẫn chứng, một dự án căn hộ có quy mô 1,2ha với 2 block (khuthương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng) gồm 576 căn hộloại 60m2 tại quận 9, TP.HCM được tiến hành hồi năm 2007.

Tính tổng tất cả các chi phí, thì ước tính hiệu quả lợi nhuận trước thuếvào khoảng 128 triệu đồng/căn, lợi nhuận trước thuế trên mỗi mét vuôngđất là 5,8 triệu đồng, tổng lợi nhuận sau thuế (thuế suất 25%) toàn dựán là 55 tỷ đồng, với điều kiện giá bán căn hộ bình quân 14 triệuđồng/m2.

Mới đây nhất, Thạc sỹ Đặng Đình Cường- chuyên gia phân tích thị trườngbất động sản lấy dẫn chứng một dự án chung cư ở phân khúc trung cấp đangđược triển khai tại quận Hoàng Mai. Giá thành mỗi m2 căn hộ sẽ dơi vàokhoảng 21,2 triệu đồng/m2,  chưa tính đến chi phí bán hàng, chi phí phânbổ, lãi vay, thuế thu nhập doanh nghiệp...

Sự khác nhau quá lớn về giá của m2 đất hiện nay được các chuyên gia lýgiải là do các chi phí “bôi trơn” và các phụ phí cho mỗi dự án là quálớn. Có những dự án để có được được đất, chủ đầu tư phải mất 50% giá trịmảnh đất đó và hàng loạt các chi phí khác sau đó.

Chính vì vậy, câu hỏi liệu giá bất động sản đã chạm đáy chưa, có lẽ rấtkhó có câu trả lời chính xác. Tuy nhiên, theo phân tích của những ngườiam hiểu về thị trường bất động sản, thời điểm này cũng rất thích hợp đểngười mua có thể lựa chọn được những dự án ưng ý với mức giá hợp lý, vìnhiều nhà đầu tư thứ cấp đang thực sự khát vốn và họ buộc phải bán tống,bán tháo dự án để trả nợ ngân hàng.