Trong chưa đầy một năm, thịtrường chung cư cũ tại Hà Nội đã có những biến động vượt cả ngoài dự đoán củagiới đầu tư địa ốc.
Diễn biến chung của thị trườngvào thời điểm này là giá giảm, người bán nhiều, người mua ít... mọi thứ gần nhưtrái ngược với những gì đã diễn ra của một năm về trước.
“Chợ chiều” mua - bán
Vào khoảng đầu năm 2009, khi đó các khu chung cư cũ dù được xây dựng từ 40 - 50năm trước, song lại là “điểm nóng” thu hút sự quan tâm hàng đầu của giới kinhdoanh bất động sản Hà thành.
Đơn giản bởi phần lớn các khu chung cư này có vị trí đắc địa tại khu vực trungtâm của thành phố, cộng với chủ trương cải tạo chung cư cũ của thành phố chínhthức được công bố đã khiến giá của phân khúc này tăng chóng mặt.
Khi đó, dù diện tích chỉ trên dưới 30m² cũng khó có thể mua được với giá dưới 1tỷ đồng, thậm chí nếu qua tay trung gian, người mua có khi còn phải “lót tay”mới mong có được một căn nhà chưa hẳn đã vừa ý.
Và cũng vì thế nên nhà đầu tư nào lúc đó chỉ cần có được 2 - 3 căn chung cư cũtrong tay thì được xem như một thắng lợi lớn cho cả một năm lăn lộn trên thịtrường.
Thế nhưng, ngày vui ngắn chẳng tày gang, “chiến lợi phẩm” thu được một năm vềtrước đã nhanh chóng trở thành “của nợ” của không ít nhà đầu tư. Nếu giá chungcư cũ từng tăng từ 500 - 700 triệu đồng/căn chỉ trong một thời gian ngắn, thìnay nó cũng giảm tương ứng hoặc thấp hơn chút ít.
“Không ngờ nó rớt giá nhanh thế, nếu không tham tôi đã xả hàng từ cuối năm ngoáithì sẽ không phải mất đứt gần 1 tỷ đồng vì 3 căn hộ ở Giảng Võ và Thanh Xuân Bắcđều đang giảm giá từ 200 - 300 triệu đồng/căn”, anh Nguyễn Thế An (quận ThanhXuân) thất vọng.
Cũng theo anh An, giảm giá không có nghĩa là sẽ xả hàng dễ dàng. Chung cảnh ngộnhư anh vào thời điểm này là không hiếm trong giới đầu tư nhà đất. Thậm chí vịnày còn cho biết, có nhà đầu tư còn ôm trên chục căn rải đều ở các quận nộithành, từ khu Thành Công, Giảng Võ đến Nguyễn Công Trứ, Kim Liên,... chẳng khácnào như ngồi trên đống lửa.
| |
| Đối với giới đầu tư, chung cư cũ vẫn là một phân khúc có tiềm năng lớn. Nếu biết lựa chọn dự án tốt, xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư thì phân khúc này vẫn sinh lợi cao sau khi đã được cải tạo |
Rớt giá cũng khó mua
Thường thì hễ cứ thị trường vắng người mua,nhiều người bán thì không lâu sau giá sẽ nhanhchóng giảm xuống. Và tình trạng chung cư cũ nộithành giảm giá là có thật. Nhưng, để mua đượcmột căn hộ với đúng giá trị của nó xem ra lại làchuyện không hề đơn giản.
Bởi lẽ, vào thời điểm này, nếu một ai đó muốnmua một căn hộ chung cư cũ để ở từ chính ngườichủ cần bán thì được ví như việc mò kim đáy bể.Phần lớn những căn hộ đã bán đều nằm trong taycủa giới đầu tư trong mấy năm trở lại đây. Và lẽdĩ nhiên, giá cả của các căn hộ này lại không dễmua một chút nào, cho dù nó đã giảm khá nhiều sovới một năm trước.
Trong khi đó, với những hộ gia đình hiện còn bámtrụ lại tại các chung cư cũ đến thời điểm này,họ đều chưa hoặc không có ý định bán nữa. Ngoàilý do giá cả không còn được như năm ngoái, đaphần chủ các căn hộ đều cho rằng, với việc “khaihỏa” cải tạo tại khu Kim Liên, đề án cải tạochung cư cũ của thành phố đang dần hiện thực hóasau nhiều năm lỗi hẹn.
“Nếu chịu sống khổ thêm một thời gian, gia đìnhtôi sẽ có được một căn hộ đẹp hơn, rộng hơn ngaytại trung tâm”, ông Phan Đăng Toàn (khu tập thểPhương Mai) chia sẻ.
Điều đó lý giải vì sao dù giá giảm nhưng để tìmmột căn hộ chung cư vào lúc này không khác gìgiải một bài toán khó.
Giảm để rồi tăng?
Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công tyBất động sản Hòa Phát (HoaPhat Land), bản chấtcủa mua bán chung cư cũ là để hưởng lợi từ cácdự án cải tạo với diện tích lớn hơn.
Đối với giới đầu tư, chung cư cũ vẫn là một phânkhúc có tiềm năng lớn. Nếu biết lựa chọn dự ántốt, xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư thì phânkhúc này vẫn sinh lợi cao sau khi đã được cảitạo.
Chính vì thế, việc một ai đó muốn mua căn hộchung cư cũ đa phần phải chấp nhận mua lại quatay đã phần nào giúp nhiều người mường tượng ravai trò chi phối và tầm ảnh hưởng của giới đầutư đối với phân khúc này.
Theo phân tích của một nhà đầu tư đã “gác kiếm”,thực chất của việc giảm giá chung cư cũ hiện naycó thể là động thái chốt lời của giới đầu tư saumột thời gian dài bị đọng vốn và áp lực trả lãisuất cho ngân hàng. Phần lớn chung cư mà giớiđầu tư này nắm giữ đều có giá gốc chỉ từ 700 -900 triệu đồng/căn, nên giờ họ chấp nhận hạ từ 2- 3 tỷ đồng/căn xuống còn 1 - 1,5 tỷ đồng/cănthì cũng vẫn có lãi.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, ngoài mụcđích chốt lời, động thái giảm giá của giới đầutư lại được xem như một mũi tên trúng hai đích.
“Phần lớn giới đầu tư không muốn bán chung cư cũvào thời điểm này nhưng vì vốn lớn, cộng áp lựclãi suất buộc họ phải giảm giá để bán ra mộtlượng nhất định. Tuy nhiên, mục tiêu mà giới đầutư có thể đang nhắm đến là sẽ làm cho phân khúcnày trầm lắng trong một thời gian nhất định, quađó tạo ra cơ hội có thể mua được một số căn hộgiá thấp, để rồi lại đẩy giá thu lời trong naymai”, chuyên gia này phân tích.
Theo Từ Nguyên
