"Canh bạc" tín dụng bất động sản

Số lượngcăn hộ tồn đọng lớn tại miền Nam, tình trạng đầu cơ tăng cao tại miền Bắc, đặcbiệt là chuyện thắt chặt tín dụng khiến giá nhà vẫn chưa trở về giá trị thực.

Tất cả đang đẩycanh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và công ty địa ốc vào thế cam go.

Trong các báo cáotài chính tính đến quý IV/2010 của rất nhiều công ty địa ốc niêm yết cho thấy,họ đang phải đổi mặt với chuyện hàng tồn kho căn hộ lớn và thách thức về dòngtiền trả nợ cho cả ngắn và dài hạn.

"Người bán muốntăng giá những người mua không có tiền. Vốn cũng giống như nước. Nước không cóthì lấy đâu ra "sóng".

Nỗi đauhàng tồn kho

Nhìn vào nhữngcon số thống kê hàng tồn kho trong bảng cân đối tài chính của một số doanhnghiệp bất động sản niêm yết, tính đến cuối năm 2010, sẽ nhận ra nhiều nguy cơlớn.

Hãy lấy ví dụ củaS.R. Đây là công ty bất động sản thuộc một ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhấtnhì tại Việt Nam, mà các nhà lãnh đạo đều có tên trong danh sách những ngườigiàu nhất trên sàn chứng khoán 2010. Trong năm này, giá trị hàng tồn kho (nhữngdự án không bán được) của S.R lên đến khoảng 2.207 tỉ đồng. Và nếu cộng cả nợvay ngắn hạn và dài hạn của S.R thì con số sẽ là hơn 3.500 tỉ đồng.

Hãy làm bài tínhnhẩm đơn giản: 3.500 tỉ đồng nợ vay với lãi suất xấp xỉ 20% sẽ đáo hạn trong 1-2năm tới, cộng với tài sản tồn kho “khó thanh lý”, Công ty S.R sẽ làm gì để “vượtbão”? Sức ép trước mắt cho S.R là phải nhanh chóng giải quyết lượng hàng tồnkho, thu tiền mặt về để giảm gánh nặng nợ nần.

Cho đến nay, S.Rchưa bán hết một chung cư phân khúc trung bình khá tại quận 7, TP.HCM dù rao bánđã gần 2 năm, đồng thời giảm giá 20% so với ban đầu. Công ty này cũng đang triểnkhai một dự án căn hộ trung bình khá tại Tân Phú (TP.HCM), hợp tác với một nhàđầu tư Malaysia.

Các dự án căn hộcủa S.R thuộc phân khúc trung bình khá, được đánh giá là còn có cơ may tiêu thụđược. Trong khi đó, đối với những ông chủ bất động sản đặt cược vào căn hộ caocấp thì thời điểm này là chuỗi ngày hết sức nặng nề.

Điển hình nhưCông ty Cổ phần Bất động sản P.D đang ôm lượng căn hộ tồn kho trị giá hơn 3.165tỉ đồng cùng khoản nợ vay gần 2.000 tỉ đồng. Khả năng giải phóng lượng hàng tồnkho này xem ra không cao khi các căn hộ cao cấp, nội thất hoàn chỉnh của P.D tạiquận 7, TP.HCM dù có giá rất cạnh tranh (khoảng 1.400 USD/m²) nhưng sau 1 nămchào bán vẫn chưa tiêu thụ hết.

Không chỉ phânkhúc trung bình khá và cao cấp, mà ngay cả các dự án căn hộ trung bình cũng ếẩm. Công ty T.D vốn nhắm vào phân khúc căn hộ trung bình có chất lượng và hiệnsở hữu một dự án căn hộ trung bình tại Thủ Đức cũng đang “ngậm” một lượng căn hộtồn kho trị giá 500 tỉ đồng, vốn đã được rao bán từ tháng 3.2010. Công ty nàycòn chuẩn bị tung ra thị trường một chung cư khác với cùng phân khúc ở quận 9,TP.HCM.

Ông MarcTownsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE, cho biếtchỉ riêng TP.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ trong năm 2010 và thêm 20.000căn hộ nữa sẽ khó tìm được chủ trong năm 2011. Trong khi đó, với giá bán trungbình 25 triệu đồng/m², phần lớn các căn hộ miền Bắc lại lọt vào tay giới đầu cơ.

Rõ ràng, canh bạctín dụng bất động sản giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh bất động sản ngàycàng thêm rủi ro. Liệu có hay không viễn cảnh cuối cùng là nhiều công ty bấtđộng sản sẽ tháo chạy?

"Biệt thự bỏ hoang" - một trong những biểu hiện đầu cơ của thị trường BĐS Việt nam (Ảnh: vietnamnhadat.vn)

Tháo chạycũng không đủ sức

Có 7 yếu tố đangvây bủa các nhà kinh doanh bất động sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đốivới bất động sản và chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huyđộng tiền qua chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữuyếu kém; Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giátrị dự án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.

Trong 7 yếu tốtác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến chuyện tồn kho căn hộ này, các yếu tốkhách quan là... khách quan, không thể xoay chuyển, nên giải pháp khả dĩ mà cácnhà kinh doanh bất động sản đều cho biết là tập trung tiếp thị đến “người tiêudùng thực sự”, đối tượng đã không được đối đãi tử tế trong cơn sốt nhà đất trướckia.

Nhưng việc họtuyên bố sẵn sàng chấp nhận tỉ suất lợi nhuận thấp hơn bằng cách giảm giá bán vàđưa ra các chính sách khuyến khích như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toánxem ra vẫn chỉ là “giơ cao đánh khẽ”. Và vì thế các nhà kinh doanh bất động sảnvẫn chưa thu hút được những người có nhu cầu mua nhà thực sự.

Một chuyên giatài chính người Việt từng làm việc cho ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers,chứng kiến những bất ổn trong đầu tư bất động sản tại Mỹ và bây giờ là Việt Namcho rằng, các nhà kinh doanh bất động sản vẫn chưa thật sự chấp nhận tỉ suất lợinhuận thấp như tuyên bố.

Trên thực tế tỉsuất lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản hiện nay vẫn nằm ở mức trên 30%,trong khi tỉ suất ngành xây dựng Việt Nam nói chung là khoảng 10-30%. Trong tìnhhình hiện nay, chuyên gia tài chính này khuyến cáo các nhà kinh doanh bất độngsản nên chấp nhận mức lãi dao động trong khoảng này.

Nhưng giảm giáđến bao nhiêu cũng đang là bài toán đau đầu với các nhà kinh doanh bất động sản,khi vốn vay ngân hàng chiếm đến 70-80% giá trị các dự án của họ. Gánh nặng lãisuất có thể dẫn họ đến mức lợi nhuận âm. Và khi đó, chuyện các doanh nghiệp bấtđộng sản “bỏ của chạy lấy người” hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong khi đó,ngay cả việc chuyển hướng sang đầu tư căn hộ trung bình, vốn được xem như mộtchiếc phao cứu sinh của các công ty địa ốc, vẫn chưa phát huy được tác dụng.

Công ty B.C. cóthể được xem là điển hình của việc đầu tư theo phong trào trong giai đoạn trướckhủng hoảng nhà trung cao với các dự án chung cư cao cấp ở quận Bình Tân, quận11.

Kết quả tài chính năm 2010 cho thấy, giá trị hàng tồn kho của công ty nàylên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Từ giữa cuối năm 2010, Công ty đã chuyển hướng chiếnlược với việc tung ra một dự án chung cư 12 tầng thuộc phân khúc giá thấp ở quậnBình Tân. Hiện nay, theo thông tin không chính thức, lượng hàng bán được tại dựán này cũng rất thấp.

Một dự án căn hộtrên 20 tầng hạng trung bình thuộc khu vực quận 7 chào giá tại các sàn giao dịchkhoảng 14 triệu đồng/m², nhưng khi chúng tôi đi thực tế, sau 6 tháng và 5 lầnhỏi han 5 căn hộ khác nhau, cho đến nay, vẫn chưa có căn nào có chủ. Công trườngcủa dự án vẫn chưa có gì ngoài một bãi bê tông cốt thép, trong khi hợp đồng giaonhà là vào quý III/2012.

Sở hữu nhà ở đangtrở nên khó khăn hơn. Lãi suất vay mua nhà và tiêu dùng đã đạt mức trên 20%, thửhỏi bao nhiêu phần trăm người dân có nhu cầu thực sự dám bạo gan vay tiền muanhà? Đó là chưa kể việc trong khi các nhà đầu tư cố bán tháo căn hộ lấy tiền trảnợ thì người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi xem giá sẽ còn giảm xuống đến đâu.Điều này càng đẩy nợ quá hạn của ngân hàng lên cao mà thị trường bất động sảnthì vẫn cứ bất động.

Canh bạctín dụng

TIN LIÊN QUAN

Sự ách tắc nàytiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc.Các ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớncũng sẽ lâm cảnh khó khăn.

Ông Hồ Hữu Hạnh,Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, tỏ ra lo ngại khi cho biết tínhđến tháng 12.2010, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM vàokhoảng 110.000 tỉ đồng, con số khá cao và tăng nhanh so với trước đó. Sở dĩ tíndụng bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi được vốn đúnghạn, bởi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trongmột thời gian dài. Theo vị giám đốc này, những ngân hàng có tỉ trọng tín dụngbất động sản cao sẽ gặp nhiều rủi ro.

Tờ Sài Gòn TiếpThị số ra ngày 7.3.2011 đưa tin, có đến 24 ngân hàng có dư nợ tín dụng trong khuvực phi sản xuất trên 25% trở lên. Những ngân hàng có tỉ lệ dư nợ cao chủ yếu làcác ngân hàng nhỏ như Ngân hàng Đông Nam Á (47%), Ngân hàng Thương mại Cổ phầnSài Gòn - Hà Nội (41%), Ngân hàng Phương Tây (52,2%).

Trong khi đó, báocáo tài chính của các công ty bất động sản cho thấy nhiều khoản nợ khổng lồ sẽphải đáo hạn trong 1-2 năm tới, khoảng thời gian quá ngắn so với việc bán rahàng chục ngàn căn hộ bị ứ đọng. Về nguyên tắc, nếu việc thu xếp nợ không diễnra suôn sẻ, chuyện ngân hàng siết dự án để thu hồi nợ sẽ xảy ra. Nhưng siết rồingân hàng sẽ làm gì tiếp theo sau đó?

Rõ ràng, cuộcgiằng co giữa các công ty bất động sản và ngân hàng là chuyện có thể thấy trước.Và khi nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chungđược khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó khăn. Đó là chưakể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách hàng tại thờiđiểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chưa lường hết lãi suất có thể sẽ tăng caotrong tương lai.

Hiện nay, ngườimua và nhà đầu tư vẫn quay lưng với bất động sản bởi chính sách thắt chặt tíndụng. Do đó, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng trong năm nay là điềukhông khó hình dung.

Có thể tham khảonhững bài học của thế giới. Chính phủ Mỹ đã mất cả ngàn tỉ USD để cứu thị trườngtài chính khi bong bóng nhà đất vượt giá trị thực khoảng 10%. Ở châu Âu, tỉ lệnày là khoảng 25%. Các cuộc khủng hoảng nhà đất xảy ra cũng bởi vì giá bong bóng“chạm trán” với chính sách thắt chặt tín dụng.

Ở Việt Nam, theomột chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên), tính trên cả 2 miền Nam - Bắc,tỉ lệ đầu cơ bất động sản chiếm khoảng 70% thị trường (miền Bắc có yếu tố đầu cơmạnh hơn) và giá nhà lúc này vẫn cao hơn rất nhiều so với giá trị thực dù đãgiảm khoảng từ 20-30%.

Trước tình hìnhnày, canh bạc tín dụng bất động sản giữa hai người chơi là ngân hàng và công tyđịa ốc đang trong thế giằng co. Có hay không một cuộc đổ vỡ tín dụng trên diệnrộng trong thời gian tới? Theo một chuyên gia của ngân hàng Mỹ Citibank (khôngmuốn nêu tên) thì phần lớn các cuộc suy sụp của ngành ngân hàng đều bắt đầu từkhủng hoảng tín dụng bất động sản.

Theo Nhịp cầuĐầu tư