Từ hai phía Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) và Bộ Xây dựng, đề án “Chứngkhoán hóa bất động sản”(BĐS) đã khởi động. Liệu đây có là “mũi tên trúng haiđích”: Tìm giải pháp cung ứng vốn cho thị trường BĐS và thêm sản phẩm hấpdẫn cho TTCK?

TTCK với lịch sử hơn 10 năm, vẫn còn non trẻ. Luật Chứng khoán VN hiện nay chưacó quy định chính thức về việc chứng khoán hoá BĐS. Tuy nhiên, nhiều chuyên giacho rằng, chứng khoán hoá BĐS đã xuất hiện trên TTCK VN với nhiều dạng thức khácnhau.

Thị trường đi trước...

Theo TS Vũ Thành Tự Anh -Giám đốc Chương trình nghiên cứu và giảng dạyFulbright, về tên gọi, các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, niêm yết trên sànchứng khoán tập trung hay trở thành DN đại chúng trên thị trường tự do (OTC),thì cổ phiếu của họ cũng đã là một dạng chứng khoán hoá BĐS.

Ông Tự Anh cũng chorằng các dạng cổ phiếu này không hẳn là dạng chứng khoán bảo đảm bằng tài sảncầm cố (Mortgage backed securities - MBS) mà cũng không phải là chứng khoán bảođảm bằng tài sản tài chính (Asset backed securities - ABS). Vậy là chứng khoánhoá BĐS theo hình thức hiện đang có trên TTCK, vẫn mới chỉ ở dạng sơ khai, chưatheo một quy chuẩn nào.

Một số Cty chứng khoán (CTCK) thời gian qua cũng đã cố gắng tự “cải thiện” bằngcách tập hợp một số đối tác kinh doanh BĐS đứng ra thiết kế sản phẩm mới cho cácnhà đầu tư (NĐT). Thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, họ phát hành trái phiếu kèmchứng quyền mua căn hộ, với mức giá bán căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thịtrường. NĐT mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ nộp 100% số tiền mua căn hộ, trong đóCTCK hỗ trợ 50%.

NĐT được mua căn hộ với giá thấp, còn DN BĐS có thể thu xếp vốnphát triển dự án. CTCK hưởng lợi phí thu xếp vốn cho DN và phí hỗ trợ vốn choNĐT, trở thành chủ nợ của NĐT, thay ngân hàng trong việc phát triển tín dụng BĐS.

Trước đó, năm 2008, CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã thử nghiệmphát hành trái phiếu dự án với mức lãi suất 8,8%-13,2% / năm, kỳ hạn 6-9 tháng,mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5-8% trên giá bán.

Đây là những ví dụ cho thấy tuy khung pháp lý “chứng khoán hóa BĐS” chưa banhành, nhưng những quy định sơ bộ trong các Nghị định 52/2006/, Nghị định71/2010, Thông tư 16/2010, đã tạo cơ hội cho DN BĐS thu xếp vốn bằng nhiều hìnhthức. Và trái phiếu, tín phiếu, hợp đồng góp vốn... của các DN BĐS có thể đượcchuyển nhượng, thế chấp, cầm cố. Và cũng như ở các thị trường phát triển, rủi rocho NĐT mua các sản phẩm này không hề nhỏ.

Chứng khoán hóa BĐS: Kỳ vọng và thực tế

Những bất cập

Ở thời điểm này, đề án “chứng khoán hóa BĐS” ra đời còn có ý nghĩa như một giảipháp tháo gỡ tình trạng “bí vốn” của thị trường địa ốc. Sau một thời kỳ dài tăngtrưởng tín dụng BĐS luôn chiếm tỉ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng ngân hàng,với Nghị quyết 11-NQ-CP, năm 2011 mở đầu như một “năm hạn” của thị trường BĐS.

Việc hạ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng để kiềm chế lạm phát, hạn chế tín dụng chohoạt động phi sản xuất (bao gồm BĐS), dòng vốn đầu tư trực tiếp đổ vào thịtrường địa ốc đã không còn bao nhiêu. Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào thịtrường này giảm từ năm 2010, vẫn chưa có dấu hiệu quay trở lại.

Do đó, dường nhưtất cả kỳ vọng đang được đặt lên thị trường thứ cấp, nơi mà nhờ các quy định củađề án, DN BĐS sẽ rộng đường huy động vốn hơn, NĐT nhỏ cũng có cơ hội đầu tư vàobất động sản dễ dàng hơn, không phải tính chuyện “tiền tỉ” như trước đây.

Tuy nhiên, ở góc độ vĩ mô, “điều mà TTBĐS cũng như TTCK cần lúc này, là sự ổnđịnh nhanh chóng của nền kinh tế” một đại diện Hiệp hội BĐS TP HCM (HoRea) nói.Theo ông này, kinh tế vĩ mô bất ổn, chứng khoán và bất động sản sẽ “bất động”.Bất kỳ giải pháp huy động vốn nào cũng sẽ gặp khó.

Chuyên gia độc lập Bùi Kiến Thành lại cho rằng vấn đề đầu tiên cần giải quyếtthuộc về chính thị trường sản phẩm. Khả năng huy động vốn, góp quyền mua vào mộtquỹ hay một Cty có chức năng bơm vốn, tự doanh BĐS thành công đến đâu, phụ thuộcvào thị trường sản phẩm đó.

Trong khi, dù đã giảm đến 60% so với thời điểm “sốt”2007, giá địa ốc vẫn còn quá cao so với giá trị thực và sức mua của đa số ngườidân, thì những quỹ có chức năng bơm vốn có thể phần nào hỗ trợ những dự án cònthiếu vốn, đưa thị trường chuyển động trở lại. Nhưng đây cũng là tác nhân trựctiếp tham gia guồng quay của thị trường, đẩy thị trường “giá lên” chứ rất khó cóvai trò gì trong việc điều tiết thị trường “giá xuống”.

Thêm hàng hóa cho... vui thị trường !”

Như vậy, thêm hàng hóa mới, tạo cơ hội mở rộng danh mục đầu tư, đa dạng hóa mặthàng đối với các NĐT hiện nay chưa thực sự hấp dẫn họ tham gia thị trường. Nóivề khả năng thu cổ tức, NĐT phải trông vào tài sản đảm bảo của quỹ. Đó là cáctài sản, các dự án BĐS. Mà khi thị trường BĐS gặp khó, không ai dám đảm bảo quỹkhông lỗ (cho dù được hưởng nhiều ưu đãi). Nói về tỉ suất sinh lợi từ đầu tưngắn hạn, thì hầu hết NĐT tổ chức lẫn NĐT cá nhân hiện đều đang “méo mặt” vìtrích lập dự phòng giảm giá. Thêm chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu của DN BĐS niêm yết...,không có nghĩa là thêm “cơ hội vàng”.

Nói cách khác, theo một chuyên gia, nếu nhìn vào TTCK hiện nay “các NĐT khônghào hứng với hàng hóa mới, là do họ chưa thấy có sự cải thiện gì đáng kể trongcơ chế vận hành hàng hóa. Thị trường cần một cơ chế vận hành mới, một khung pháplý mới, một “chiếc áo” mới”.

Lẽ dĩ nhiên, trong khi TTCK VN còn non trẻ, thì chiếc áo đó có thể co chỗ này,kéo chỗ kia, nhưng ít nhất những kích cỡ cơ bản để định hình chiếc áo đã phải có,tránh tình trạng chỗ cần rộng thì lại chật, chỗ cần chật thì lại hẹp và cứ phảiluôn chắp vá để hoàn thiện. Bổ sung thêm mặt hàng mới là cần. Nhưng cần hơn sẽ là những định chế tài chính như các ngân hàng đầu tư, có thể tự nâng cấp để sửdụng được các nghiệp vụ tài chính phức tạp, các sản phẩm phái sinh với hi vọngthực sự tăng hiệu quả của thị trường vốn.

Chuyên gia tài chính này nói thêm, “thoạt nghe đề án “chứng khoán hóa BĐS”,chúng tôi nghĩ đến thuật ngữ “securitization” - chỉ việc chứng khoán hóa BĐStrên cơ sở các tài sản thực được thế chấp giống như trên thị trường tài chínhquốc tế.

Tuy nhiên, nếu chứng khoán hóa BĐS  theo đề án này, chỉ là một cách đểDN BĐS phát hành trái phiếu, chứng chỉ hợp lệ bằng tài sản... đảm bảo trên giấy,và lưu hành, thanh khoản giấy tờ đó trên TTCK niêm yết mà không dính líu gì đếncác sản phẩm phái sinh, việc khởi động đề án xem ra, cũng chỉ là... thêm hànghóa cho vui thị trường!”.

Theo Lê Mỹ
DĐDN