Đối mặtvới tình trạng lãi suất cao, siết tín dụng của ngân hàng, các doanh nghiệp bấtđộng sản (DN BĐS) lại vừa nhận thêm “tin xấu” khi Nghị định 120 và 121 của Chínhphủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê nước chính thức có hiệu lựctừ 1/3.
Với chính sáchsiết tín dụng ngân hàng nói chung, đặc biệt là tín dụng lĩnh vực phi sản xuất,trong đó có bất động sản, nhiều DN đang kêu trời vì không thể tìm kiếm đượcnguồn vốn tài trợ. Một số DN “họ” Sông Đà còn chia sẻ, có những dự án lên kếhoạch từ năm 2008, nhưng giờ không biết phải tìm đâu nguồn vốn tài trợ.
Trong khi đó, mộtchiêu lách luật mà nhiều nhà băng sử dụng trong năm 2009, 2010 là mua trái phiếuphát hành bởi những DN “đích ngắm”, nhằm thay hình đổi dạng cho các khoản giảingân tín dụng, thì năm 2011 đã bị chặn lại, khi Chỉ thị 01/2011 của NHNN quyđịnh, trái phiếu cũng được tính vào hạn mức tín dụng.
 |
| Thặng dư giá trị quyền sử dụng đất sẽ tăng từ 1,5 đến 8 lần (Ảnh minh họa: IE) |
Để chống chọi vớitình trạng trên, nếu không tìm cách huy động tăng vốn chủ sở hữu từ cổ đông, đaphần DN chọn giải pháp co cụm, chọn thực hiện những dự án quy mô nhỏ để phù hợpvới tình hình tài chính.
Đã có trường hợprao bán sản phẩm của một dự án ở khu vực miền Nam với cam kết: nếu sau 30 thángmà nhà đầu tư không có lãi thì có thể bán lại cho chủ đầu tư với mức lãi cam kết50% so với số vốn ban đầu.
Thực chất, đây làmột cách để “vay” vốn ngoài thị trường, bởi chủ đầu tư không thể vay vốn từ tổchức tín dụng. Sản phẩm chứng khoán hóa bất động sản dù còn mới mẻ, nhưng cũngđược DN bất động sản săn tìm đối tác, vì đó là giải pháp hợp lý cho nguồn vốn ởthời điểm này.
Siết tín dụngkhiến DN bất động sản gặp khó, nhưng sẽ còn khó hơn khi quy chế mới về thu tiềnsử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nước ban hành kèm theo Nghị định 120/NĐ-CP và121/NĐ-CP của Chính phủ đã có hiệu lực. Những đơn vị có đất sạch hay đã kịp nộptiền sử dụng/thuê đất thì tác động là không lớn. Nếu không, lợi nhuận của cácđơn vị này sẽ không còn mấy hấp dẫn.
Theo quy định tạihai nghị định trên, đơn vị sử dụng đất sẽ phải nộp tiền thuê/sử dụng đất theogiá thị trường.
Bà Phan Vân Hà,Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá Việt Nam IVC cho biết, mức giá quyền sử dụngđất chủ yếu được tính theo phương pháp so sánh hoặc thặng dư, thu nhập.
Theo đó, phươngpháp thặng dư tính giá trị quyền sử dụng đất = Tổng giá trị phát triển - Tổngchi phí phát triển - Lợi nhuận nhà đầu tư. Trong đó, ở Hà Nội hiện tại đang ápmức lợi nhuận cho nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí.
Theo bà Hà, trongnhững trường hợp DN mà IVC đã định giá, cách tính này đã làm tăng giá trị quyềnsử dụng đất so với cách áp giá trước đây từ 1,5 - 8 lần. Điều này kéo theo chiphí thuê đất, chi phí nộp quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng tănglên tương ứng.
Với những khókhăn như trên, chờ mong cơ hội kiếm siêu lợi nhuận của các DN bất động sản giảmđi rất nhiều.
Theo Bùi Sưởng
Đầu tư chứng khoán
