Theo nhận định của Công ty tưvấn, quản lý bất động sản Colliers International, thị trường văn phòng tại ViệtNam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn chưa thoát khỏi thời khủng hoảng những năm2009 - 2010. Với nguồn cung tăng nhanh, trong ngắn hạn, thị trường này sẽ gặp áplực giảm giá lớn.
Đến nay, Hà Nội có 16 tòa nhà văn phòng hạng A với tổng diện tích cho thuê thuầnkhoảng 204.500 m².Tỷ lệ lấp đầy cùng giá thuê trung bình ở mức 86,7% và 39,2USD/m²/tháng.So với năm qua (giá thuê chưa vượt quá mức 40USD và tỷ lệ lấp đầy không quá 90%)thì giá thuê trung bình hầu như không thay đổi, còn tỷ lệ lấp đầy giảm 1,7%.
Về nguồn cung mới trong nửa cuối năm 2010, đáng chú ý là tòa nhà Charmvit Towertrên phố Trần Duy Hưng với diện tích sàn lớn và giá thuê cạnh tranh vẫn đang cótỷ lệ cho thuê chậm, do vậy góp phần kìm hãm tương đối tỷ lệ lấp đầy chung củaphân khúc hạng A.
Chưa thể đảo ngược tình thế
Ngược lại với văn phòng hạng A, hạng B tiếp tục có kết quả kinh doanh tốt hơn kểtừ quý 1/2011 đến nay. Trong 2 quý liên tiếp, giá thuê trung bình đã giảm còn tỷlệ lấp đầy tăng nhưng với mức độ nhỏ. Giá thuê trung bình hiện giờ đang ở mức26,1USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy là 87,9%, giảm tương ứng 0,44USD và tăng 1,9% so với quý4/2010. Tuy nhiên, kết quả này không đủ để đảo ngược tình hình trì trệ đã ảnhhưởng đến thị trường kể từ năm 2009.
Trong năm 2010, để đối phó với tình hình khó khăn chung, các khách sạn Horizon,Fortuna và Công Đoàn đã chuyển đổi toàn bộ diện tích văn phòng cho thuê thànhphòng khách sạn. So với cùng kỳ năm trước, hiện nay, giá thuê văn phòng trungbình đã giảm 0,7USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy cũng giảm 1,5% có thể còn làm các chủ đầu tư lo lắng.
Hiện phần lớn chào thuê là từ các công ty cần diện tích văn phòng nhỏ hơn 250m².
Tuy nhiên, một số công ty thuê diện tích lớn đang tìm cách tận dụng giá thuêgiảm tại các tòa nhà cùng hạng hoặc thấp hơn và nhiều khách thuê mới đang xuấthiện tại Hà Nội, đặc biệt là từ ngành ngân hàng, bảo hiểm hoặc giáo dục.
Trongsố những khách thuê tiềm năng này có một số công ty Nhật Bản chịu ảnh hưởng củathiên tai xảy ra gần đây. Những khách thuê và nhà đầu tư này đang tích cực tìmkiếm địa điểm và do vậy, chủ đầu tư tòa nhà có thể sẽ nhận được nhiều yêu cầu vềdiện tích trên 500m²hơn.
 |
| Khách hàng đang có nhiều lựa chọn thuê văn phòng (Ảnh minh họa: cafeland.vn) |
Nguồn cung tiếp tục gia tăng
Trong những năm gần đây, thị trường đã chứng kiến một số dự án quy mô lớn xuấthiện với diện tích sàn lớn như MIPEC Towers, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVNBuilding, BIDV Tower và Charmvit Tower. Dĩ nhiên các chủ đầu tư tòa nhà này sẽphải tính tới thời gian lấp đầy dài cho diện tích lớn như vậy.
Để thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính từ các khoản vay ngân hàng, mộtvài chủ đầu tư đã bán sàn, tức là cho thuê dài hạn cả một hoặc nhiều tầng chokhách thuê thứ cấp, người sẽ cho thuê lại cho khách thuê cuối cùng. Một ví dụtòa nhà Charmvit Tower đã cho IDJ thuê 3 tầng. Colliers dự đoán khuynh hướng nàysẽ tiếp tục diễn ra, đặc biệt đối với các tòa nhà có diện tích sàn lớn.
Trong năm nay sẽ có thêm 240.000m²diện tích văn phòng hạng A và B, tương đương với gần một nửa nguồn cung hiệntại. Riêng hai tòa nhà cao tầng Keangnam Hanoi Land-mark Tower và EVN Buildingđã chiếm 45% nguồn cung mới này. Vì vậy, Colliers dự đoán thị trường sẽ gặp áplực giảm giá lớn trong ngắn hạn cho tới khi cung và cầu tiến gần đến nhau hơn vềtỷ lệ lấp đầy và giá thuê.
Về thực trạng này, công ty quản lý bất động sản CB Richard Ellis cũng cho rằng:với một lượng lớn diện tích văn phòng bổ sung thêm vào nguồn cung sẵn có, năm2011 khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn văn phòng chất lượng cao.
Cũng trong năm nay, những khách thuê ký hợp đồng từ năm 2008 (thời hạn hợp đồng3 năm) sẽ có rất nhiều lựa chọn: có thể gia hạn khi hợp đồng hết hạn hay chuyểnđến những tòa nhà hiện đại hơn tại khu vực Ba Đình, Đống Đa hoặc khu vực phíaTây. Nhu cầu lớn sẽ đến từ các công ty trong ngành ngân hàng, sản xuất, điện tửvà viễn thông với kế hoạch mở rộng trong hai đến ba năm tới. Đối với các chủ đầutư, 2011 sẽ là năm đầy thách thức với sự cạnh tranh ngày gắt gao.
Giai đoạn sắp tới, một lượng lớn nguồn cung mới sẽ xuất hiện và làm tăng diệntích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt gần 3 triệu m²sau năm 2014. Phân khúc hạng B sẽ gặp sức ép cạnh tranh lớn, có thể vì các chủđầu tư dựa vào kinh nghiệm của mình, kỳ vọng là các tòa nhà với giá thuê và chấtlượng trung bình sẽ có nhiều cơ hội thành công hơn bất kể nguy cơ lạm phát vàkhủng hoảng kinh tế. Phân khúc hạng A sẽ bị cạnh tranh cả từ bên trong và từhạng B.
Cho đến nay, các công ty dịch vụ bất động sản tại Hà Nội vẫn chia nguồn cung tòanhà văn phòng hiện tại theo 3 hạng A, B và C. Việc xếp hạng như thế hầu như đạtđược sự đồng thuận do tình trạng phát triển sơ khai của thị trường. Nhưng khinguồn cung ngày càng tăng và nhiều tòa nhà mới xuất hiện, sẽ làm nảy sinh sựkhác biệt và một hệ thống xếp hạng tiêu chuẩn khác sẽ xuất hiện, giúp cho thịtrường bất động sản minh bạch hơn.
Nhiều tòa nhà văn phòng hạng A ở Hà Nội sẽ bị xuống hạng nếu như yêu cầu về diệntích sàn lớn hơn 1.000m².Hơn nữa, một số tòa nhà không có bãi đỗ xe tại chỗ. Cùng với đó, nguồn cung vănphòng sẽ gia tăng với tốc độ nhanh hơn tốc độ tăng GDP của Hà Nội, dẫn tới sứcép về giá và tỷ lệ lấp đầy của thị trường này.
Theo Huyền Ngân
VnEconomy
