Thắt chặttín dụng đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn vốn bấtđộng sản (BĐS). Theo GS Đặng Hùng Võ, một trong nhữnggiải pháp hữu hiệu để tháo gỡ về vốn là nên cho phépthực hiện cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàngthương mại nước ngoài.
Thị trường đứng vững nhờ “mua nhà trên giấy”
Vốn huy động từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêudùng theo phương thức mua bán BĐS hình thành trong tươnglai (thường gọi là mua bán nhà trên giấy) được coi làgiải pháp vốn chủ yếu được áp dụng trong giai đoạn 2009- 2010 và đã giúp cho thị trường BĐS đứng vững.
Ở thị trường bất động sản Hà Nội, không khó khăn đểđạt được điều kiện này vì cung luôn luôn thiếu so vớinhu cầu rất lớn về nơi ở, nơi làm việc. Tuy nhiên, tạithị trường bất động sản ở các địa phương khác, không dễdàng đạt được điều kiện này khi số lượng cư dân khôngcao hoặc nguồn cung đã đủ.
Trong hoàn cảnh thiếu vốn, các nhà đầu tư có tiềmnăng không lớn thường không đứng vững được trên thịtrường, không tiếp tục triển khai được các dự án dở dangvà cũng không giữ được hàng hóa BĐS đã hoàn thành.
Lúc này, các doanh nghiệp BĐS thường giải quyết vốnbằng phương thức chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tưkhác hoặc thực hiện mua bán/sáp nhập doanh nghiệp. Đâylà một giải pháp vốn nhưng thường ít khả năng áp dụngkhi các doanh nghiệp đều rơi vào tình trạng thiếu vốn.
Hơn nữa, các doanh nghiệp cũng khó có thể trông chờnhiều về vốn từ các tổ chức tín dụng. Nguồn tín dụngtrong nước được hình thành chủ yếu dưới dạng vốn vaychính thức theo thế chấp bằng bất động sản.
 |
| Có nên cho phép thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài? (ảnh minh họa) |
Tuy nhiên, hình thức vay này lại bị hạn chế để kiềmchế lạm phát. Như vậy, không thể có giải pháp vốn chủyếu từ nguồn tín dụng trong nước khi lạm phát chưangừng.
Đối với các tín dụng từ các ngân hàng thương mại nướcngoài, nguồn vốn vay cũng có thể được với tài sản bảođảm không bằng BĐS song nguồn tín dụng này thường cũngkhông lớn.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguồn vốn tín dụng đáng kể hơnphải ở dạng vay chính thức với tài sản bảo đảm bằng BĐS.Rất tiếc là pháp luật Việt Nam chưa cho phép thế chấpbằng BĐS để vay vốn của các tổ chức tín dụng có phápnhân nước ngoài, vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đấtcủa tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tưvào Việt Nam.
Đổi mới chính sách không chỉ giúp cho thị trường BĐS
Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sảntrong nước thiếu vốn thì giải pháp vốn quan trọng cầnphải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngânhàng nước ngoài.
Chính vì vậy, GS Đặng Hùng Võ cũng đã đề nghị cầnthay đổi trong chính sách pháp luật, cụ thể là cho phépthực hiện cơ chế thế chấp bằng BĐS để vay vốn của các tổchức tín dụng có pháp nhân nước ngoài này.
“Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giảiquyết BĐS thế chấp thế nào khi người vay tiền không cókhả năng trả được nợ đã vay.” – ông Võ nhấn mạnh.
Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằmtạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng chonhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mởrộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanhnghiệp lớn nước ngoài tham gia.
Một vấn đề nữa là gần đây, nhiều nhà đầu tư nướcngoài rất quan tâm tới thị trường BĐS nhà ở đầy tiềmnăng của Việt Nam. Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốnnày, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhàđầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cáchnâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường BĐS nhàở.
Bởi thực chất, cơ chế huy động vốn từ người tiêu dùngcủa các dự án FDI như các nhà đầu tư trong nước đang làmkhông thể coi là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các nhà đầutư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không đượctạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùngtrong nước.
Và cuối cùng là cơ chế "mua bán nhà trên giấy" tuy làmột giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn cácrủi ro về: chất lượng, tiến độ, giá trị và cả về thủ tụccấp giấy chứng nhận.
Nghị định 71 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng đãđưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi rotrên, tuy nhiên theo ý kiến của một số chuyên gia, cầntiếp tục tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịchvụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự thamgia giám sát của cộng đồng những người góp vốn.
Theo Lan Hương
Dân Trí
