"Thị trường bất động sản nên cảm ơn...bầu Đức"?

 Trong khoảng hai tuần trở lại đây, hiện tượng người dân rút tiền và đếnngân hàng vay thêm tiền để mua căn hộ, địa ốc tăng đột biến. Bên cạnh nhữngkhách hàng cá nhân có nhu cầu thực vay tín dụng để phục vụ mua nhà, nhiều DN chohay họ đang làm hồ sơ, thủ tục vay tiêu dùng, vay mua và sửa chữa nhà, và dựkiến sẽ dùng đồng vốn đó để cầm cự hoạt động sản xuất kinh doanh…

Khảo sát tín dụng ở mộtsố ngân hàng (NH) trên địa bàn TP HCM cho thấy hai mức lãi suất cho vaythuộc hai nhóm sản xuất và phi sản xuất nay đã không còn chênh lệch lêntới 5-7% như năm 2011. Thậm chí, ở một số NH đang có các chương trình hỗtrợ vay mua địa ốc, tiêu dùng, lãi suất còn “dễ thở” và điều kiện để xéthồ sơ cho vay cũng ít ngặt nghèo hơn so với lãi suất cho vay dành chokhách hàng tổ chức, DN.
Lãi suất như... mơ

Cụ thể, tại ngân hàng HSBC VN, lãi suất cho vay mua địa ốc đang dao độngở mức 15-16%/ năm. Ngoài ra, người vay còn được hưởng lãi suất 0% ởtháng đầu tiên. Hạn mức cho vay tại NH này lên tới 70% giá trị tài sảnthế chấp. 15-17% /năm cũng là lãi suất cho vay dành cho khách hàng cómục đích tiêu dùng, sửa chữa nhà, mua nhà tại NH Á Châu. Một nhân viêntư vấn tín dụng cá nhân của ACB lưu ý khách hàng đến tư vấn hồ sơ thủtục cho vay là NH sẽ chỉ xét cho vay 70% / giá trị tài sản thế chấp theođịnh giá - thẩm định của NH. Còn tại HDBank, lãi suất cho vay mua nhàcũng đang ưu đãi ở mức 15,5%/ năm. Nếu là khách hàng quen thuộc, truyềnthống của HDBank và chưa có hồ sơ tín dụng, nợ xấu ở bất kỳ nhà băngnào, sẽ có cơ hội được xét duyệt và xếp vào khách hàng nhóm 1 – nhóm ưutiên được hưởng lãi suất tín dụng vay mua nhà ở mức 13%/ năm…

Cũng trong hai tuần vừa qua, sau thời điểm NHNN điều chỉnh trần lãi suấthuy động về mức 9%/ năm, nhiều NH đã công bố các gói hỗ trợ tín dụng cólãi suất… như mơ dành cho khách hàng vay mua địa ốc. Đó là gói tín dụngtrị giá 4.000 tỉ đồng của NH BIDV với lãi vay chỉ 10%/ năm cho kháchhàng khi mua sản phẩm một số dự án ở Hà Nội. VIB cũng dành 1.000 tỉ đồnghỗ trợ tài chính cho khách hàng mua, xây dựng, sửa chữa nhà với lãi suất12,7%/năm và VCB cũng ưu đãi cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, xâyhoặc sửa chữa nhà để ở kết hợp với cho thuê với lãi suất chỉ 12%/năm,thời hạn tối đa 12 tháng.

Nếu lấy trần lãi suất cho vay thuộc 4 lĩnh vực ưu tiên theo quy định củaNHNN hiện nay là 13%/năm để đối chiếu với các chương trình ưu đãi mà cácNH đã và đang công bố, thì có thể thấy lãi suất cho vay mua bất động sảnhiện thậm chí đang thấp trần lãi suất ưu tiên tới hơn 1-1,5%/năm. Và mặcdù có rất nhiều ràng buộc về điều kiện để được NH chấp thuận giải ngâncho vay, nhưng nhìn chung điều kiện tiên quyết và khá giống nhau ở cácNH vẫn là tài sản thế chấp. Xét trên điều kiện đó, nhiều DN cho rằng,vay mua bất động sản hiện nay thậm chí còn… dễ hơn vay để đầu tư sảnxuất kinh doanh. “Không cần phương án sản xuất kinh doanh khả thi, khôngcần chạy đôn chạy đáo lo cho cán bộ thẩm định khi họ xuống DN thẩm địnhtài chính, tài sản thế chấp và kế hoạch sản xuất của DN. Cũng không cầnphải hàng tháng chịu thêm chi phí “lót tay” cho cán bộ tín dụng nếukhông muốn bị điều chỉnh lãi suất sau chỉ vài ba tháng sử dụng lãi suấtấn định. Người vay cá nhân chỉ cần có tài sản thế chấp và chứng minhphương án trả nợ thì sẽ được chấp thuận giải ngân. Xem ra, vay mua địaốc như vậy lại đang ưu thế hơn hẳn vay sản xuất kinh doanh”, chị NgọcPhương - Chủ DN tư nhân Phương Ngọc chuyên doanh vật liệu xây dựng ởquận Tân Bình, nhận xét.

Chờ đợi mặt bằng giá mới

Dù vậy, người vay mua địa ốc với nhu cầu thực lại cho rằng, họ khôngphải hoàn toàn dễ vay và cũng không hẳn được hưởng lãi suất ưu đãi nhưtên gọi của các chương trình ưu đãi mà nhiều NH đặt ra. Vì lãi suất côngbố ở hầu hết các NH hiện nay đa phần vẫn chỉ dành cho một số dự án mà NHđã có cam kết hỗ trợ vốn với DN, hoặc chỉ là lãi suất được ấn định trongtháng đầu tiên, nhiều hơn là 3 tháng đầu tiên sau khi NH tiến hành giảingân vốn cho khách hàng cá nhân. Đơn cử tại HSBC, sau tháng đầu hưởnglãi suất 0%, người vay mua nhà có thể tuỳ chọn các gói có thời gian điềuchỉnh lãi suất thoả thuận khác nhau. Nếu chọn gói 3 tháng điều chỉnh lãisuất 1 lần thì sẽ kèm theo các điều kiện nới rộng hơn về hạn mức chovay, và lãi suất cho vay sẽ thấp hơn so với gói điều chỉnh lãi suất 6tháng 1 lần. Tương tự, lãi suất cho vay tại HDBank, ACB, BIDV hoặc VIBcũng đều điều chỉnh theo hướng thoả thuận trong thời hạn sau 1 tháng, 3tháng, 6 tháng.

Lý giải điều này, một cán bộ NH cho hay: “Hiện nay chỉ số giá tiêu dùngđang giảm mạnh. Rất có khả năng tới đây NHNN sẽ tiếp tục điều chỉnh lãisuất huy động hoặc dỡ bỏ trần lãi suất, tiến đến cho các NH hoàn toànthực thi lãi suất thoả thuận. Trong trường hợp đó, chọn các gói điềuchỉnh lãi suất thời gian ngắn hạn là một sự ưu đãi, có lợi cho ngườivay”. Tuy nhiên, nếu xét về bản chất thì rõ ràng các gói ưu đãi lãi suấtthời gian ngắn, sau đó điều chỉnh thoả thuận không những luôn cho phépcác NH “nắm đằng chuôi” mà còn là phép “làm hàng” giúp các NH hấp dẫngiải ngân đối với người vay để mua bất động sản.

Theo Thạc sĩ Nguyễn Lê Ngọc Hoàn - Giảng viên Tài chính Ngân hàng TrườngĐH Mở TP HCM, với mặt bằng giá bất động sản như hiện nay, khả năng giảingân các gói ưu đãi khó đẩy hết hạn mức, vì người mua phần lớn vẫn cótâm lý trông đợi thêm nhiều đợt giảm giá khác tới đây. “Việc người muabắt đầu rục rịch tính kênh đầu tư bất động sản, ngoài lý do lãi suất hạcòn do những cú đại hạ giá đột ngột trên thị trường của một, hai DN dẫnđầu như Hoàng Anh Gia Lai, kéo theo nhiều DN khác cũng phải bắt buộcxuống giá. Bỏ qua lý do nội tại dẫn đến việc Hoàng Anh Gia Lai buộc phảigiảm giá 50% các căn hộ, trước mắt, theo tôi nền kinh tế và người dâncũng nên cảm ơn… doanh nhân Đoàn Nguyên Đức vì đợt đại hạ giá một cáchbất ngờ vừa qua. Nếu tất cả DN địa ốc đều chấp nhận thiết lập mặt bằnggiá địa ốc mới thì lãi suất thấp ưu đãi một hay vài tháng của NH nhưđang phổ biến mới có ý nghĩa đối với người vay tiêu dùng và mua địa ốc!”- ông Hoàn nói.

Trao đổi với DĐDN, nhiều DN quy mô nhỏ cho hay vì không có phương án sảnxuất kinh doanh thuyết phục được NH cho vay trong bối cảnh DN còn hàngtồn kho lại hết hạn mức được vay, hoặc đã có hồ sơ tín dụng bị khoanh nợxấu, nên họ đang tính chuyện thế chấp tài sản của cá nhân nhằm lấy vốntrả lương công nhân, duy trì hoạt động DN trước mắt. Tuy nhiên, việc sửdụng “chiêu” vay ngược – vay địa ốc và tiêu dùng để dùng cho mục đíchsản xuất kinh doanh, dù trong ngắn hạn, cũng được chính các DN này thừanhận sẽ mang đến cho DN không ít rủi ro. Trong trường hợp DN mang tàisản cá nhân ra làm tài sản đảm bảo thế chấp và vay với hạn mức lớn, dùngđồng vốn đó làm nguồn tiền lưu động cho DN, trong khi DN lại chưa tìmđược cơ sở sản xuất kinh doanh có hiệu quả, thì mức lãi vay 15-17% sẽkhiến DN “khó thở” thêm. “Từ khó thở đi đến tắc thở là một chặng đườngrất ngắn. Nhưng không có phương án nào khả thi hơn trong khi DN mình dàycông gây dựng lại có thể tan trong ngày một ngày hai thì cũng đành… nhắmmắt làm liều” - chủ một DN cho biết.

Theo DDDN