Bất động sản Việt Nam đã thoát đáy

Thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát đáy, đang có những dấu hiệu chuyển động tốt  - các chuyên gia và doanh nghiệp BĐS nhận định trên tờ New York Times của Mỹ.

Vào năm 20110, Thien cho biết anh đã thuê một lô đất trống tại trung tâm TP.HCM và lắp một lò nướng trong bối cảnh phần lớn các hoạt động xây dựng nơi đây đã chững lại. Người đàn ông 32 tuổi này bổ sung các vật dụng bằng gỗ nhằm gợi lên hình ảnh của một phòng khách - mô típ xuất phát từ sở thích theo kiểu phương Tây của anh.

Cửa hàng của Thien nhanh chóng lan truyền trên mạng Facebook và chỉ trong vòng vài tháng, anh thuê thêm 15 địa điểm mới với giá khoảng 1.000-5.000 USD/tháng. 

Tuy nhiên, khi các hoạt động xây dựng bắt đầu phục hồi, chuỗi nhà hàng của Thien giảm xuống còn 5 cơ sở. Một số điểm cũ của anh bị ảnh hưởng bởi hoạt động của những chiếc cần cẩu và máy trộn bêtông. Thien dự đoán trong 3 năm nữa anh sẽ buộc phải chuyển sang hướng làm ăn mới.

Thị trường bất động sản của Việt Nam sắp thoát đáy khi các yếu tố vĩ mô ổn định và chính phủ đưa ra nhiều cam kết mới nhằm cải tổ lĩnh vực ngân hàng, theo nhận định của các chuyên gia ở TP.HCM. Và nếu Việt Nam hoàn tất việc ký kết Hiệp định Đối tác Kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP), một hiệp ước thương mại gồm hàng chục quốc gia trong đó có Mỹ, thì kinh tế nước này sẽ được thúc đẩy và sự phục hồi của thị trường bất động sản cũng tăng tốc. 

Tuy nhiên, mặc dù lãi suất cho vay đã giảm xuống 12,8%, từ con số 20,3% trong năm 2011, không ai ở Việt Nam có thể chắc chắn liệu thị trường có trở về các mức đỉnh điểm trước năm 2008 hay không. Hiện giờ, các thị trường căn hộ trung bình và cao cấp vẫn dư thừa, không chỉ ở TP.HCM mà cả ở thủ đô Hà Nội. 

"Sẽ phải mất một năm nữa thì mọi thứ mới trở nên rõ ràng hơn - còn lúc này thì vẫn khá mờ nhạt", Trịnh Bảo Quốc - Giám đốc tập đoàn Son Kim Land - nhận định. "Nhưng nếu nói chuyện với các nhà đầu tư nước ngoài thì bạn sẽ thấy rất nhiều trong số họ ở Việt Nam đều biết rằng đây là thời điểm tốt để mua vào".

Ở TP.HCM, giá thuê văn phòng, hiện đang ở mức 20-30 USD/m2, bắt đầu tăng từ cuối năm 2012, lần đầu tiên kể từ năm 2007, theo hãng bất động sản CBRE ở Los Angeles. Và trong những tháng gần đây, giá bán trung bình của các chung cư bình dân tại Hà Nội vào khoảng 800 USD/m2 sau khi tụt giảm suốt 2 năm.

Và trong năm nay, một số nhà đầu tư nước ngoài đã mua bất động sản tại đây, thực tế mà một số hãng môi giới cho rằng là một tín hiệu cho thấy sự gia tăng về tính thanh khoản và niềm tin của giới đầu tư. Và một vài dự án xây dựng lớn sắp được thực hiện, trong đó có một tòa tháp chứa khách sạn  Ritz-Carlton đầu tiên tại Việt Nam. 

"Chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản đang hồi phục tốt và dự đoán sẽ có một sự đảo chiều tích cực vào cuối năm nay hoặc đầu năm tới", Tổng giám đốc Vingroup Lê Thị Thuy Thủy dự đoán.

Tuy nhiên, nền kinh tế VN vẫn chưa được như những dự đoán hồi nước này gia nhập WTO năm 2007, và tăng trưởng hàng năm khoảng 5,3% hiện tại vẫn là chậm nhất trong hơn một thập niên qua. Trở ngại chính với sự phục hồi kinh tế là các ngân hàng đang ngập trong nợ xấu liên quan đến đầu cơ bất động sản.

Tín dụng đã được thắt chặt kể từ sau khi thị trường tụt dốc năm 2008, và vào tháng 7, Chính phủ đã thành lập một công ty quản lý tài sản có nhiệm vụ mua lại nợ xấu ngân hàng. Đến tháng 9, người đứng đầu Chính phủ cũng cam kết sẽ tăng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài trong các ngân hàng nước này lên 49%, từ mức 30% hiện tại. Tuy nhiên, giới phân tích cho biết nhiều khoản nợ xấu vẫn dính đến bất động sản.

"Có nhiều dấu hiệu sớm cho thấy thị trường bắt đầu chuyển động", Stephen Wyatt, Giám đốc chi nhánh Việt Nam của hãng Jones Lang LaSalle đánh giá. "Tuy nhiên, nó không thể xóa được thực thế rằng ngành ngân hàng vẫn phải tự xử lý vấn đề của mình".

Các nhà lập pháp Việt Nam hiện đang tranh cãi về dự thảo luật cho phép người nước ngoài mua nhiều hơn một căn hộ, có quyền sở hữu nhà lâu hơn thời hạn 50 năm hiện nay, và mua đất - David Lim - một luật sư tại TP.HCM chuyên tư vấn cho chính phủ về cải cách đất đai - cho biết hồi tháng trước. 

Ông Lim nói thêm, dự thảo luật hệ thống hóa nhiều năm cải cách từng phần và nhiều khả năng sẽ giúp Việt Nam cạnh tranh được với các láng giềng Đông Nam Á về đầu tư nước ngoài.

Và một số hãng phát triển cũng đang thay đổi thói quen chỉ xây nhà cao tầng cho người giàu, theo một số nhà môi giới bất động sản. Ông Wyatt của Jones Lang LaSalle cho hay những người thu nhập thấp đang chiếm phần lớn các hợp đồng bán chung cư ở TP.HCM, với một căn hộ 50-70 m2 có giá khoảng 30.000 USD. 

Don Lâm - Tổng giám đốc Tập đoàn VinaCapital - nhận xét nhiều cặp vợ chồng trung lưu Việt Nam quan tâm hơn đến những căn nhà liền kề hơn là căn hộ cao tầng, và công ty của ông đang tập trung vào khu vực tăng trưởng mới đầy tiềm năng này: các khu dân cư kiểu Mỹ ở ven đô, với các căn nhà 3 phòng ngủ giá khoảng 200.000 USD.

Ông Lâm nói thêm, mặc dù cải cách ngân hàng và chính trị là cần thiết ở Việt Nam, thị trường bất đồng sản vẫn sẽ phục hồi dù có hay không sự hỗ trợ từ chính phủ. "Người mua và người bán không chờ lâu. Các giao dịch vẫn đang tiếp diễn". 

Một số doanh nhân khác lại cho rằng mặc dù các hãng phát triển bất động sản của Việt Nam đã phục hồi yên ổn từ các lần tụt giảm trước, các khoản nợ hiện tại của họ lại lớn hơn, và cuộc khủng hoảng ngân hàng nói chung có thể còn tồi tệ hơn dự đoán. 

ABB Merchant Banking, một ngân hàng đầu tư ở Hà Nội, mới đây đã tiến hành phân tích dựa trên 61 công ty bất động sản và xây dựng của Việt Nam trên sàn chứng khoản TP.HCM. Kết luận được đưa ra là trung bình cổ phiếu của các công ty này được giao dịch 30% thấp hơn giá trị sổ sách.

Và Frederick Burke thuộc văn phòng Việt Nam của hãng luật Mỹ Baker & McKenzi, nhận định, mặc dù các công ty Việt Nam nhận định thị trường bất động sản nước này đang thoát đáy thì việc phục hồi vẫn gặp trở ngại do những thủ tục hành chính rườm rà. Một dự án phát triển thông thường tại TP.HCM thường mất ít nhất 580 ngày từ khi bắt đầu đến lúc hoàn tất, còn thường thì lâu hơn nhiều. 

Theo VEF