Chung cư cao cấp: Bán không nổi, cho thuê không được

Trước chị gửi ở sàn với giá thuê 1.250USD/tháng nhưng không có khách. Mới đây chị đã điều chỉnh giá xuống còn 1.100 USD/tháng, cộng với bao trọn phí dịch vụ hàng tháng rồi nhưng nay vẫn chưa có người hỏi thuê.

Cũng ở tình thế "mắc kẹt", chị Hương Huyền (quận Ba Đình) cũng mua 1 căn hộ tại dự án cao cấp ở 173 Xuân Thuỷ - Cầu Giấy - Hà Nội. Đầu năm chị rao bán nhưng mãi không bán được, mới đây chị chuyển sang cho thuê nhưng suốt 2 tháng nay vẫn chưa tìm được khách, mặc dù giá thuê đã được điều chỉnh giảm xuống.

Nhiều nhà đầu tư trót ôm căn hộ tại nhiều dự án cao cấp ở Hà Nội như Indochina Plaza Hanoi, chung cư cao cấp Euroland, dự án GoldenWestlake, chung cư cao cấp 18 Phạm Hùng Big Tower... đều rao cho thuê nhan nhản trên các website nhà đất kèm với các hình thức khuyến mại cho thuê như bao trọn tiền phí dịch vụ toà nhà, thậm chí giá nước cũng được "bao" luôn, ấy thế mà khách vẫn biệt tăm.

Theo các sàn môi giới, hiện những dự án trung cấp còn có người hỏi thuê, còn căn hộ dự án cao cấp đều khá vắng vẻ. Bởi lẽ mức giá của chung cư cao cấp cho thuê hiện rất cao, bình quân phải 20 triệu đồng/tháng/căn hộ.

Đơn cử tính theo giá đôla, căn hộ tại dự án Keangnam (Phạm Hùng) dao động từ 900-1.400 USD/tháng; căn hộ tại Indochina Plaza Hanoi (Cầu Giấy) có giá thuê từ 800-1.200 USD/tháng; căn hộ tại dự án GoldenWestlake ở quận Tây Hồ khoảng từ 1.000-1.600 USD/tháng, hay căn hộ tại dự án TSQ Euroland (khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông) từ 15-18 triệu/tháng...

Hiện Hà Nội và TP.HCM có khoảng 150.000 căn hộ chưa bán được, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Riêng đối với thị trường Hà Nội, từ nay đến cuối năm, sẽ có thêm khoảng 12.000 căn hộ tham gia thị trường, trong đó, 6.000 căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp. Như vậy, nếu không bán được thì số lượng nhà chung cư chuyển sang cho thuê là rất lớn.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh bất động sản gặp nhiều khó khăn thì việc nhà đầu tư chuyển từ bán sang cho thuê căn hộ cao cấp là rất đúng đắn bởi nếu không bán được thì nghĩa là nhà đầu tư đã tuột mất một khối lượng tiền lớn. Nếu chuyển sang cho thuê thì vẫn thu được tiền và căn hộ đó vẫn còn là của mình.

Tuy nhiên, xét thị trường nhà ở cho thuê hiện nay, loại căn hộ dịch vụ cao cấp hay nhà ở cao cấp - giá đắt nhất hiện nay chỉ phục vụ đối tượng ít ỏi là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.  Còn với phần đông người chưa có nhà ở, mức giá thuê của loại căn hộ đang thừa ế phần lớn này, hiện còn quá xa vời.

"Giá bán phải giảm 50%"

Với thị trường căn hộ để bán, mặc dù nhiều chủ đầu tư đang có động thái điều chỉnh giảm giá nhưng quanh quẩn mức giá đưa ra còn cao so với khả năng chi trả của những người có nhu cầu.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, nếu căn cứ vào tốc độ tăng giá của bất động sản trong thời gian vừa qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp, thì giá đã tăng gấp 3-4 lần thậm chí cao hơn, mức độ tăng này đã khiến cho giá bất động sản vượt mức cao so với chi phí thực tế. Rõ ràng với lạm phát 3-4 năm qua chỉ trên dưới 50%, trong khi giá bất động sản tăng vọt lên gấp 3-4 lần thì việc doanh nghiệp giảm tới một nửa so với mức giá trước vẫn chưa tới được giá thực tế.

Nếu làm một phép tính đơn giản, vào thời điểm giá bất động sản bị đẩy lên cao thì giá thành xây dựng cũng chỉ trên dưới 10 triệu/m2. Trong khi giá bán mỗi căn hộ vọt lên tới 40-50 triệu/m2 thậm chí tới 60 triệu/m2 thì rõ ràng, theo vị này, doanh nghiệp bất động sản phải giảm tới 75% mới tới được mức giá bình thường mà người dân có thể chi trả được.

Cũng theo ông Phong, nếu không tính đến chi phí "bôi trơn", chi phí giải phóng mặt bằng mà chỉ nói đến chi phí xây dựng đơn thuần theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì giá bán của căn hộ cao cấp sẽ chỉ từ 12-15 triệu/m2. Như vậy, có lẽ giải pháp duy nhất đối với những dự án chung cư gắn mác "cao cấp" đó chính là chủ đầu tư phải mạnh tay giảm giá, giảm sâu và sâu hơn nữa, giảm đến khi nào người mua chấp nhận được.

Tương tự với nhà ở cho thuê, để cung gặp được cầu, không cách nào hết là phải đi theo quy luật thị trường. Các nhà đầu tư không thể ôm một đống của rồi ngồi im "chờ chết".