Nhà đất vào mùa "sale off"

Sau gần 2 năm leo dốc, thị trường bất động sản đang bắt đầu quá trình trượtdài. Liên tục những đợt giảm giá lớn công bố công khai, quảng cáo nhà đấttràn ngập truyền hình, báo chí, chiết khấu mua căn hộ lên tới hơn 10%... -những dấu hiệu chưa từng xuất hiện những năm trước đây cho thấy thị trườngbất động sản đang “lầm lũi” đi xuống.

Đua nhau giảm giá

Những ngày này, các dự án bất động sản (BĐS), nhất là căn hộ chung cư cao cấpđang thay thế bột giặt, kem đánh răng hay sữa... trở thành khách hàng VIP củacác nhà đài.

Chỉ trong chương trình truyền hình trực tiếp đêm thi bắn pháo hoaquốc tế ở Đà Nẵng vừa qua, người ta thấy có cả chục clip quảng cáo hoành trángcủa các dự án BĐS. Chăm chỉ tiếp thị, PR như thế song thị trường căn hộ nhìnchung vẫn ế, không bán ra được. Thế nên, “chiêu” tiếp theo được các chủ đầu tưtung ra chính là dùng chiết khấu lớn và chiến dịch giảm giá rầm rộ để thu hútnhững khách hàng còn đang lưỡng lự.

Phát súng mở màn thuộc về dự án Ecopark(Hưng Yên) khi chủ đầu tư dự án này công khai tuyên bố giảm giá chung cư 12%!Sau vài tuần, Ecopark lại tiếp tục mạnh dạn bớt tiếp tới 10% nữa.

Xen giữa màngiảm giá kinh ngạc của Ecopark, các dự án chung cư lớn khác ở Thủ đô, với quy môhàng nghìn căn hộ, cũng liên tục tung chiêu chiết khấu, tặng quà khách hàng từ 5đến 10 rồi 15% giá bán... Các nhà quản lý, công ty tư vấn BĐS cũng thường xuyênhỗ trợ doanh nghiệp bằng cách thông tin: nhu cầu vẫn còn rất lớn, không lo xâynhà không có người mua...

Thế nhưng, thị trường vẫn cứ rớt và tỷ lệ giao dịchthành công rất thấp. Bởi sự thực không thể chối bỏ là số căn hộ dự kiến hìnhthành trong tương lai (được kêu gọi góp vốn ở thời điểm hiện tại) là cực lớn,lên tới hơn 16.000 căn/năm, và giá dù đã giảm, có chiết khấu cao... nhưng vẫncao chót vót, không hấp dẫn hay - nói chính xác hơn - là chưa vừa tầm với của đasố người có nhu cầu ở thực sự.

Trong khi đó, do thực hiện chính sách thắt chặttín dụng, các nhà băng buộc phải bóp chặt hầu bao, không thể nới thêm ra cho cácnhà đầu cơ vay mượn, nên lượng khách hàng giảm mạnh là điều không thể tránhkhỏi.

Có thể nói, mảng căn hộ chung cư cao cấp vốn được cho là ế ẩm, vắng khách ngaytừ khi thị trường BĐS nói chung còn đang ở đỉnh phong độ. Nay, khi toàn thịtrường nói chung rơi vào tình trạng ảm đạm, căn hộ chung cư cao cấp chính là mắtxích yếu nhất, bị phá vỡ trước nhất, tạo ra hiệu ứng dây chuyền, kéo theo sựxuống dốc của toàn bộ hệ thống. Thực tế đã chứng minh, thị trường đất nền Hà Nộisau thời gian dài cầm cự ở đỉnh dốc nay cũng đã bắt đầu xuống dốc.

Khảo sáttrong 2 tuần cuối tháng 5/2011 cho thấy, nhiều dự án đình đám ở phía Tây Hà Nộinhư Thanh Hà, Tân Tây Đô, Kim Chung - Di Trạch, Geleximco, Dương Nội... giờ rấtkhó giao dịch dù giá đã giảm khá mạnh. Tương tự, giá đất thổ cư ở những điểmnóng thời gian gần đây như Sóc Sơn, Đông Anh, Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, HàĐông... cũng theo nhau chúc đầu đi xuống...

Thị trường bất động sản đang bắt đầu quá trình trượt dài (Ảnh: DĐDN)

Bong bóng đã căng hết cỡ?

Hiện tượng bong bóng BĐS đã được thừa nhận có tồn tại ở thị trường nhiều nămnay. Các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về hiện tượng này khi thị trường lêncơn sốt vào cuối năm 2009, đầu năm 2010... Nay, khi thị trường đi xuống rõ rệt,một số phương tiện truyền thông đã nhanh nhảu đặt vấn đề “bong bóng sắp vỡ”?

Đâythực sự là vấn đề hết sức phức tạp và cực kỳ nhạy cảm, không thể dựa vào số ít ýkiến chuyên gia hay doanh nghiệp nào đó để phán đoán. Bởi nếu bong bóng BĐS thựcsự vỡ, hệ lụy của nó là cực kỳ nghiêm trọng đối với toàn bộ nền kinh tế. Khôngthừa khi nhắc lại rằng, khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu vừa qua khởinguồn từ đổ vỡ của thị trường BĐS Mỹ.

Đối chiếu với cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng BĐS tại Mỹ, Bộ trưởng Bộ Xâydựng Nguyễn Hồng Quân từng cho rằng, do có những đặc điểm khác hẳn so với thịtrường Mỹ, Việt Nam chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán hóa BĐS nên chưacó việc các ngân hàng phát hành trái phiếu cho BĐS thế chấp.

Vì vậy, Việt Namchưa có những rủi ro do chứng khoán hóa BĐS gây nên. Dù cũng có những biểu hiệntác động ngược từ thị trường BĐS tới thị trường tài chính, ngân hàng thông quaviệc vay vốn có thế chấp tài sản để đầu cơ BĐS nhưng ảnh hưởng sẽ nhỏ hơn về quymô và mức độ.                 

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếmtrung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, dư nợ cho vay đểđầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với31/12/2009, tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống cùng thờikỳ là 23,87%. Từ các số liệu trên, Bộ Xây dựng cho rằng, tăng trưởng tín dụngđối với lĩnh vực BĐS ở mức xấp xỉ tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung, chất lượngtín dụng được đảm bảo.

TIN LIÊN QUAN

Ông Nguyễn Hồng Quân đánh giá: “Đây là tỷ lệ có thể chấpnhận được trong điều kiện mặt bằng lãi suất hiện nay”. Cũng theo nhận xét của BộXây dựng, các dự án BĐS có hiệu quả luôn được các tổ chức tín dụng xem xét vàđáp ứng nhu cầu vốn kịp thời.

Một mặt trấn an dư luận song các cơ quan quản lý Nhà nước cũng ghi nhận nhữngkhiếm khuyết cũng như nguy cơ tiềm ẩn của thị trường BĐS hiện nay.

Ông NguyễnHồng Quân phân tích, tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình BĐS,nhưng hệ thống hiện nay không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và khôngthiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng...). Điều nàydẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch,nghỉ dưỡng, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ. Thế nên, ưu tiên hàng đầu hiệnnay chính là kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường để chống đầu cơ,nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng thẳng thắn: “Thị trường “bong bóng” thường xuất phát từphát triển quá nóng các loại hình BĐS cao cấp. Việc cho vay tín dụng có thế chấpcho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việcchỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đíchđầu tư, đầu cơ. Vì vậy cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự áncó tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp”.

Theo Phương Mai
Doanh nhân