Nhà quản lý, chuyên gia dự báo gì về bất động sản 2013?

Thị trường bất động sản năm 2012 đã qua đi trong sự buồn chán và thất vọng của giới đầu tư. Có thể nói chưa bao giờ thanh khoản của thị trường lại sụt giảm như năm vừa qua, trong đó có nhiều dự án suốt năm trời không có một giao dịch.

Năm mới Quý Tỵ vừa tới cùng hàng loạt giải pháp gỡ khó cho thị trường và doanh nghiệp đã được phát đi từ Chính phủ và các bộ ngành, ít nhiều tạo sự kỳ vọng cho các doanh nghiệp địa ốc về một năm mới khởi sắc.

Nhân dịp đầu năm Quý Tỵ, VnEconomy giới thiệu 10 nhận định của các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nhân về triển vọng thị trường bất động sản trong năm nay.

“Chắc chắn thị trường sẽ cải thiện”

(Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng)

“Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ, lại liên quan đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực nên khi thị trường gặp khó khăn cần phải có sự vào cuộc quyết liệt của các địa phương cũng như Chính phủ, các bộ, ngành để vực thị trường dậy. Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chính là tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, vì bất động sản đóng băng như hiện nay là một “nút thắt” ảnh hưởng đến tăng trưởng và phát triển bền vững của nền kinh tế.

Trong năm Quý Tỵ và cả những năm tiếp theo, xu hướng chuyển đổi các dự án từ nhà ở thương mại quy mô lớn, đắt tiền sang nhà ở quy mô nhỏ, rẻ tiền, phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân sẽ phát triển mạnh. Ở Hà Nội, Tp.HCM và các thành phố khác, xu hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ làm giá rẻ đi rất nhiều so với nhà ở thương mại cùng loại. Giá nhà ở khoảng 300 - 500 triệu đồng/căn là có thực, người dân hoàn toàn có khả năng tiếp cận với giá nhà như vậy.

Tôi tin rằng, với những giải pháp được đánh giá là trúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, chắc chắn thị trường bất động sản năm 2013 sẽ có bước cải thiện, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm sau”.

Quan trọng là làm sao lấy lại được niềm tin

(Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

“Hiện nay, bài toán vốn cho thị trường bất động sản là một trong những yếu tố rất quan trọng. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư phía Nam thì vốn của thị trường bất động sản tác động nhiều hơn so với nhà đầu tư phía Bắc bởi theo thống kê, các nhà đầu tư bất động sản phía Bắc dùng khoảng 70% vốn gọi từ dân thông qua mua bán nhà trên giấy, thông qua góp vốn và chỉ có 30% dùng vốn từ tín dụng. Ngược lại các nhà đầu tư ở phía Nam thì có tới 70% vốn từ tín dụng và 30% vốn từ dân.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng nói rất mạnh về tái cấu trúc thị trường tiền tệ, tái cấu trúc ngân hàng để giúp thị trường bất động sản có lợi thế. Quá trình tái cấu trúc ngân hàng sẽ tác động rất lớn đến các chủ đầu tư bất động sản, nhất là những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào ngân hàng.

Tuy nhiên, điều quan trọng là hiện nay người dân đang mất niềm tin vào thị trường bất động sản.

Do vậy, điều quan trọng là thị trường làm sao lấy được niềm tin từ dân để họ sẽ mạnh dạn đầu tư vào thị trường bất động sản. Trong năm 2013, khả năng nhiều dự án giá thấp sẽ xuất hiện và nếu đầu ra được khơi thông thì thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi”.

Nhiều tín hiệu tốt cho thị trường

(Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam)

“Trong năm 2013 sẽ có những khuynh hướng nguồn vốn tích cực cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn đó chính là việc Chính phủ cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương kế hoạch năm 2013 và vốn trái phiếu chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 trong năm 2012 nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và kích thích tăng tổng cầu.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng sẽ đón nhận nguồn vốn từ các ngân hàng có lãi suất cho vay tiếp tục hạ. Báo cáo của 69 tổ chức tín dụng cho thấy, có 71% các khoản vay cũ được hưởng mức lãi suất 15%/năm và các khoản vay mới có mức lãi suất 10 - 15%/năm.

Ngoài ra, nguồn vốn từ các quỹ nhà ở kích thích nguồn cầu, quỹ mở, quỹ đầu tư bất động sản. Đó chính là những tín hiệu tốt cho thị trường, đặc biệt là ở góc độ vốn đầu tư”.

2013 vẫn là năm đầy khó khăn của thị trường

(Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM)

“Chắc hẳn chúng ta còn nhớ năm 2011 và 2012 là hai năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản, trong đó nổi lên hai vấn đề lớn nhất là hàng tồn kho với giá trị cao và nợ xấu. Đây cũng là hai vấn đề lớn nhất mà các doanh nghiệp phải đối mặt trong năm 2013. Khó khăn nay lan tỏa và ảnh hưởng tới nhiều ngành, nghề và lĩnh vực khác.

Năm 2013 sẽ vẫn là năm đầy khó khăn đối với thị trường bất động sản và các doanh nghiệp. Tuy nhiên, với chủ trương chính sách mới của Chính phủ, các bộ ngành địa phương đang thực hiện sẽ giúp cho thị trường bất động sản bớt khó khăn, các doanh nghiệp cũng tháo gỡ bớt khó khăn và giải quyết hàng tồn kho trên thị trường. Đồng thời, nó góp phần giúp cơ cấu và xử lý nợ xấu cho các doanh nghiệp.

Trước thực tế khó khăn của thị trường, chúng tôi cũng đã kiên trì đề xuất và vui mừng là lãnh đạo Tp.HCM và Chính phủ đã lắng nghe và thống nhất nhiều kiến nghị của chúng tôi. Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng nhất vào lúc này là Nghị quyết 02 của Chính phủ được triển khai nhanh, đặc biệt là gói tín dụng cho người mua bất động sản đầu tiên có diện tích nhỏ, với lãi suất trên dưới 6%/năm”.

Hoạt động mua bán, sáp nhập sẽ rất sôi động

(Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Địa ốc Đất Xanh)

“Tôi cho rằng, năm 2012 là một năm xấu, và trong năm 2013 bất động sản cũng chưa thể tốt lên nhưng vẫn có cơ hội cho những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn và nguồn vốn lớn. Bởi vì, khi các dự án đã xuống đến đáy thì người mua có ưu thế để đàm phán mua được sản phẩm với giá tốt, cũng như có nhiều lựa chọn để đầu tư.

Có những người cho rằng giai đoạn năm 2012 – 2013 là xấu nhưng cũng có những người cho rằng giai đoạn này rất tốt, bởi vì trên thị trường luôn có điểm sáng: xấu của người này nhưng lại là cơ hội cho người khác.

Sau khi thị trường đã đi xuống bao giờ cũng có mua và bán, thứ hai là thị trường đổi ngôi từ người này qua người khác, từ công ty này qua công ty khác. Vì vậy, các hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) sẽ rất sôi động.

Tôi nhận định năm 2013 sẽ là một năm lịch sử về các hoạt động M&A ở hai phương diện: một là các doanh nghiệp Việt Nam chuyển nhượng các dự án cho doanh nghiệp ở Việt Nam, hai là các doanh nghiệp nước ngoài đổ vào Việt Nam để mua lại dự án với mức giá hấp dẫn”.

Nhà ở xã hội sẽ lên ngôi

(Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội)

“Theo tôi, các đề xuất tham mưu của Bộ Xây dựng, các chỉ đạo của Chính phủ vừa qua là những động thái rất kịp thời. Phải nói rằng, sau khoảng 10 năm thì cộng đồng kinh doanh bất động sản mới thấy được sự vào cuộc quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Cũng lâu rồi người ta mới thấy Bộ Xây dựng hoạt động hết “công suất” để hỗ trợ doanh nghiệp và các nhóm chính sách khác.

Do đó, trong năm Quý Tỵ này, thị trường sẽ chứng kiến sự bùng nổ của nhà ở xã hội, phân khúc trên dưới 30m2, giá bán khoảng 300 - 400 triệu đồng/căn. Đây cũng sẽ là cuộc chạy đua của các doanh nghiệp hiện đang sở hữu các lô đất sạch, được hỗ trợ về vốn...

Tôi không muốn dự báo thị trường năm nay sẽ màu hồng hay màu xám, song với sự quan tâm quyết liệt của Chính phủ thì chắc chắn thị trường nhà ở xã hội sẽ lên ngôi, các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở của nhà nước sẽ được cải thiện hơn nhiều”.

Thị trường bất động sản năm 2013 tiếp tục khó khăn

(Ông Troy Girffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam)

“Theo dự báo của chúng tôi thì thị trường bất động sản năm 2013 tiếp tục khó khăn. Riêng ở Hà Nội, nguồn cung tăng đạt khoảng 60.000 căn hộ từ 110 dự án, thị trường biệt thự tiếp tục rớt giá, đất biệt thự tiếp tục giảm giá mạnh.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có điểm sáng, đó chính những khó khăn của thị trường tài chính toàn cầu tiếp tục gây áp lực lên lợi nhuận của tất cả các phân khúc trên thị trường bất động sản. Theo đó, dòng vốn đầu tư vẫn đang chảy vào thị trường mới nổi của các nước châu Á.

Việt Nam đang có vị thế thuận lợi để tận dụng tối đa các thế mạnh cạnh tranh trong thị trường khu vực, lại là một trong những nước có tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất và là một trong những nước có mật độ nhà ở cao nhất. Đây là dấu hiệu tốt cho phát triển nhà ở tương lai”.

Thị trường năm nay sẽ còn khó khăn lắm

(Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành)

“Dù tôi không phải người bi quan thì cũng dự báo rằng, thị trường năm nay sẽ còn khó khăn lắm. Ngay từ cuối năm 2011, tôi đã nói thị trường trong năm con Rồng sẽ biến thành con Rắn và thực tế thị trường ngày càng đi xuống.

Giải pháp của Chính phủ đưa ra vừa qua có cụ thể hơn. Việc cho chuyển nhà thương mại không bán được sang nhà ở xã hội cũng cần phải cân nhắc lại vì thực tế việc tồn kho của phân khúc này là do giá quá cao, còn những căn hộ giá vừa phải thì đều đã bán hết. Giờ đây nếu cho chuyển sang nhà xã hội thì người thu nhập thấp cũng không thể đủ tiền mua. Giải pháp tốt hơn theo tôi là cho doanh nghiệp chẻ nhỏ căn hộ rồi tự bán ra thị trường.

Nhìn một cách khách quan, các giải pháp mà cơ quan quản lý đưa ra chưa thể mở toang cánh cửa, nên e rằng sẽ khó thành công. Thị trường chỉ có thể thay đổi nếu chúng ta cho những người đã lỡ đầu tư căn hộ lớn chẻ nhỏ căn hộ ra, còn những người đang thi công dở dạng hoặc đã có đất, có hạ tầng thì nên cho họ làm nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, kinh doanh tự do ngay từ đầu.

Hiện thị trường bất động sản giống như một người bệnh rất nặng. Về cơ bản thì bác sỹ chuẩn đoán khá đúng bệnh rồi, vấn đề quan trọng lúc này là liều thuốc phải đủ mạnh và đúng lúc mới khỏi được bệnh nhanh. Còn nếu thiếu một hoặc cả hai yếu tố đó thì thuốc đưa ra cũng không thể cứu được, có thuốc cũng như không”.

Thuốc bắc nên cũng phải ngấm từ từ

(Ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Vinh Gia)

“Thị trường từ nay đến tháng 9/2013 vẫn ảm đạm vì chính sách của nhà nước luôn có độ trễ từ 6 - 9 tháng. Do vậy, nếu có ấm trở lại thì khả quan nhất cũng phải cuối năm. Tuy nhiên, các phân khúc nhà giá rẻ có thể sẽ khởi sắc sớm hơn nhờ các chính sách hỗ trợ của nhà nước.

Tôi cho rằng, các giải pháp mà cơ quan quản lý đưa ra trong thời gian qua về lý thuyết dường như đã bắt đúng bệnh rồi. Song những giải pháp đó được ví như những liều thuốc bắc nên cũng phải ngấm từ từ, cần phải có thời gian.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua, dư luận nói nhiều về khái niệm “cứu bất động sản”, nhưng dường như không phù hợp lắm vì thực tế các ông chủ bất động sản vẫn ở biệt thự, đi xe sang. Do vậy, nên chúng ta nên thay bằng cụm từ “tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình mua được nhà trong lúc này” thì đúng hơn, vì nếu để thị trường bất động sản “sốt” lên thì họ cũng không thể mua được”.

Thuốc phải đúng liều, đúng lúc

(Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Him Lam Thủ đô)

“Theo tôi năm 2013 thị trường phụ thuộc rất nhiều vào các công cụ và cơ chế của Chính phủ. Nếu không can thiệp vào thì rất là khó có thể có chuyển biến.

Bởi lẽ, nếu nói đến thị trường thì nói đến cung và cầu, và hiện nay ai cũng biết vì sao lại có sự lệch pha cung cầu, vì sao cung dư thừa... Nhưng tồn tại của thị trường hiện nay chính là nợ xấu, hàng tồn kho của bất động sản và nó có liên quan tới cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, hiện các giải pháp mà Chính phủ đưa ra đang hướng tới doanh nghiệp nhiều hơn, vì thế có thể là sẽ tăng thêm cung. Trong khi giá bất động sản của chúng ta hiện nay vẫn khá cao so với khả năng chi trả của người dân.

Do đó, với hàng loạt giải pháp vừa qua tôi cảm thấy dường như chưa chạm tới vấn đề chính của thị trường, tức là phải thu hút được tiền nhàn rỗi để giải quyết hàng tồn kho, vì thực tế hiện nay nhóm có tiền nhà rỗi lại không có nhu cầu về nhà ở.

Để giải quyết vấn đề này phải đi từ vĩ mô, từ việc kiềm chế lạm phát như thế nào để có thể giảm lãi suất huy động xuống, buộc người có tiền nhàn rỗi không để tiền chết trong ngân hàng. Cùng với đó là cân nhắc giảm thuế VAT có thời hạn để kích thích nhà đầu tư đổ tiền vào bất động sản.

Trong năm 2013, tôi cho rằng thị trường cũng chưa thể khởi sắc được do chưa có những tác nhân có thể thay đổi được thị trường trong ngắn hạn, trừ khi sắp tới có những động thái mới mang tính đột phá hơn. Bởi lẽ, nhìn vào nền kinh tế tổng thể thì dường như chúng ta vẫn chưa thể vươn vai mạnh mẽ được sau một giai đoạn dài khó khăn”.